El paso a paso de comprar mi nuevo hogar

Luego de buscar y cotizar, finalmente encontraste un inmueble que cumple con todas y cada una de tus expectativas. Y ahora, ¿qué debes hacer? Aquí en goplaceit.com te explicamos, paso a paso, cual es la ruta que debes recorrer para convertirte en el flamante dueño de esa propiedad.

Casa o departamento. Nueva o usada. En verde, en blanco o con entrega inmediata. Al contado, con subsidio o con crédito. Aunque hay diferencias dependiendo del tipo de propiedad y forma de compra que has elegido, existen procesos comunes y esenciales a la hora de adquirir tu propiedad.

Quizás has decidido que tienes la información necesaria para hacer todas las gestiones por tu cuenta. Si no es así, y sientes que necesitas quien te guíe y te acompañe durante el camino, cuenta con los asesores inmobiliarios que te ofrecemos en goplaceit.com. Ellos te ayudarán no solamente a encontrar la mejor propiedad según tus necesidades y gustos, sino que estarán a tu lado durante todo el proceso de compra, hasta la entrega de tus llaves.

Paso 1: Haz una oferta

Supongamos que encontraste tu hogar ideal, una casa usada de 3000 UF (unos 92 millones de pesos a la escritura de este artículo). Quizás contactaste directamente al corredor para agendar la visita, ya sea de manera presencial u online, por ejemplo, quieres comprar un inmueble en otra ciudad y no puedes asistir. O mejor aún, tu asesor inmobiliario se encargó de tratar con la corredora, coordinó la visita y designó a un ejecutivo para acompañarte ese día.

¿Y ahora? Es tiempo de negociación. ¿Qué significa esto? Conseguir la propiedad, haciéndole una oferta formal al vendedor, usualmente a través de una Carta de Oferta. Este es un documento que contiene los datos del comprador y del inmueble, además del valor o monto ofrecido. El mismo asesor inmobiliario te ayudará a redactarla, la firmas, y luego se la enviará al corredor, para que éste se la entregue a la persona que te vende la casa. Si el propietario está de acuerdo con tu oferta, devuelve la carta firmada o envía un correo electrónico señalando su aceptación.

En el caso de las propiedades usadas, el siguiente paso es redactar y firmar la promesa de compraventa, la que detallamos más adelante. Si es nueva, se suele hacer primero una reserva.

Paso 2: Propiedades nuevas, reserva (paso alternativo)

Imaginemos que la vivienda que te interesa es un hermoso departamento nuevo, ofrecido por una inmobiliaria. Te acercas a la oficina de ventas, eliges el inmueble que te gusta y manifiestas tu intención de comprarlo, solicitando su reserva. Incluso, hoy existen inmobiliarias que te permiten hacer esto de manera online, en su sitio web.

¿Qué significa hacer una reserva? Suscribes un documento con la inmobiliaria en el que ésta se compromete a no mostrar y no vender el departamento a otra persona durante un período de tiempo determinado, generalmente entre 5 a 10 días. Por tu parte, para concretar la reserva debes cancelar por adelantado un monto de dinero a la inmobiliaria, la que te entregará un recibo certificando que pagaste. ¿Cuánto? Es variable y dependerá de las condiciones de cada empresa. Suele oscilar entre los 100 mil y 500 mil pesos, pero hay algunas que piden un porcentaje del valor de venta.

Al efectuar la reserva también acordarás la forma de pago: al contado, con subsidio o con crédito hipotecario. También se especificará el monto destinado al pie del departamento y se fijará el plazo para pagarlo. Ocasionalmente podrás pactar tantas cuotas como meses de construcción que le queden al proyecto.

Si estás comprando con un crédito hipotecario y ésta se materializa, el dinero de la reserva se descontará del pie que pagas por el departamento. ¿Y si te arrepientes, por ejemplo, porque te gustó otro proyecto? La verdad es que debes estar muy seguro de tu decisión, porque muchas inmobiliarias no devuelven el dinero abonado de la reserva.

Ahora, hay empresas que sí restituyen este monto en caso de algún evento mayor que te impida continuar con la compra, como una enfermedad. También depende de la etapa del proyecto en que estás comprando. Si adquieres el departamento en blanco, es decir, solo existen los planos, o en verde, cuando aún no finaliza su construcción, hay inmobiliarias que te devuelven el dinero si no logras conseguir una pre aprobación bancaria de tu crédito durante el plazo de la reserva.

¿Qué significa una pre aprobación? En simple: ingresas una serie de datos personales y financieros en la página web de la entidad financiera, sin necesidad de entregar documentos, para conocer tus probabilidades de obtener un crédito hipotecario. Si quieres conocer más sobre los pasos para obtener tu préstamo, pincha aquí.

¿Consejo? Ser precavido e informarse. Debes averiguar muy bien las condiciones de venta en la inmobiliaria, tratar de negociarlas si no te parecen y averiguar en qué casos te restituyen el dinero. Por ejemplo, no hagas una reserva si te exigen una pre aprobación hipotecaria y ni siquiera has evaluado si eres apto para conseguir un crédito. ¿Quieres averiguarlo? Solicita aquí una pre aprobación del banco Bci.

Paso 3: Propiedades nuevas y usadas: promesa de compraventa

Cuando eliges un inmueble nuevo, usualmente lo reservas y luego firmas una promesa de compraventa. Si es una vivienda usada, en cambio, pasas directamente a la promesa.

¿En qué consiste? En palabras simples es un contrato entre tú y quien te vende la propiedad, donde ambos establecen un compromiso. Tú, como comprador, te comprometes a adquirir ese inmueble por un monto determinado. El vendedor, que puede ser un particular o una inmobiliaria, se compromete a entregártelo según las condiciones fijadas en el documento.

La promesa considera la entrega de garantías cruzadas. ¿Qué significa esto? El comprador emite cheques a favor del vendedor, y viceversa, generalmente por un monto correspondiente al 10% de la propiedad. Esto garantiza que ninguna de las partes se retracte injustificadamente de la transacción. Los cheques no son cobrados a no ser que algo salga mal (y te vayas a un juicio), quedando siempre en custodia de un notario.

¿Es obligatoria la promesa? No. De hecho, muchas personas que compran un inmueble al contado o propiedades de entrega inmediata, es decir, proyectos completamente terminados, deciden saltarse esta etapa y pasar directamente a la escritura de compraventa. No obstante, lo recomendable, por seguridad y para establecer plazos y garantías, es firmar este acuerdo, y puedes exigirlo si así te parece.

¿Por qué es tan importante la promesa? En ella se estipulan cláusulas e información clave para la posterior compraventa y entrega de la propiedad. Primero, la condición esencial de este acuerdo, para que la compraventa se haga efectiva, es que los títulos de dominio del inmueble estén ajustados a derecho. En simple, que la propiedad pueda ser vendida porque no tiene embargos, limitaciones ni prohibiciones que impidan que la puedas inscribir a tu nombre y convertirte en su dueño. Es por ello que un abogado debe realizar un estudio legal de estos antecedentes.

Segundo, se estipula el valor al que se vende la casa. Tercero, los detalles del inmueble: dirección, Conservador de Bienes Raíces (CBR) en que está inscrita, año y número de inscripción, además del número de rol de avalúo, mediante el cual el Servicio de Impuestos Internos identifica la propiedad. Cuarto, la forma, fechas y plazos de pago: a través de un crédito, al contado, con subsidio. Además, se puede establecer si prefieres que el pago sea en pesos y no en UF, en el caso de que quieras pagar el mismo valor.

Quinto, el documento fija el plazo máximo desde que se firma la promesa hasta que se debe firmar la escritura. Y sexto, cuándo y bajo qué condiciones se va a entregar la propiedad. En este último punto puede pactarse que será una vez que se firme la escritura de compraventa o después de que esté inscrita en el CBR a nombre del comprador.

Por otra parte, la promesa también señala quien va a resolver un posible conflicto entre las partes, si lo hubiese, por ejemplo, qué tribunal y bajo qué circunstancias. Además, habitualmente tiene una cláusula de multa, la que se hace efectiva si no se cumplen las condiciones establecidas en el documento.

¿Qué incumplimientos de la promesa pueden ocurrir? Algunos pueden ser por fuerza mayor, o sea motivos justificados más allá de nuestro control. Por ejemplo, no obtienes el crédito, o tú o el vendedor enferman y no pueden hacer la compra. En estos casos, a veces las partes conversan y se deja sin efecto la promesa o el plazo de ésta se extiende. Ahora, ¿si se anula la promesa por incumplimiento, me devuelven el pie? Sí, pero es importante que quede establecido en el contrato.

Otros incumplimientos no tienen motivo justificado, sino que se deben a una decisión arbitraria de una de las partes. Por ejemplo, te gustó otra casa y te arrepientes de comprar la estipulada en la promesa. También puede pasar que el que da pie atrás es el vendedor y decide venderle el inmueble a otra persona. En estos casos, el perjudicado puede pedirle a tribunales que se cumpla el contrato o exigir una indemnización establecida en la promesa como multa. En general, ésta va entre 10 a 20% del valor del inmueble.

¿Cuándo se paga? Cuando se firma la promesa, tanto el comprador como el vendedor dejan cheques en garantía a nombre del otro por el porcentaje de la multa. Se le da una orden al notario que debe entregarlos si llegado el momento de firmar la escritura, no llega alguno de los involucrados.

¿Necesitas tener el crédito aprobado para firmar la promesa? Depende. Por ejemplo, para proyectos inmobiliarios nuevos, con entrega inmediata, pueden pedirte este requisito. En el caso de que compres en verde o en blanco, algunas inmobiliarias solicitan que tengas una pre aprobación de la entidad crediticia. Otras lo piden pero más adelante.

Con respecto a las propiedades usadas, dependerá de lo que negocies con el comprador. Por ejemplo, pueden establecer como condición en la promesa, que solo se firmará una vez obtenida una aprobación bancaria por cierto porcentaje del valor total de venta. En el caso de la asesoría inmobiliaria que brindamos en goplaceit.com, por ejemplo, el mecanismo usado es que no se llega a la promesa hasta no obtener esta aprobación.

Esto también le conviene al vendedor, ya que no tendría sentido desgastarse mostrando la propiedad a una persona que no está segura de sus condiciones crediticias, si existen otros compradores que sí lo están. En suma, aunque no es excluyente, es recomendable que a la hora de firmar tengas una aprobación o una pre aprobación de la entidad financiera.

¿Quién redacta la promesa? Es recomendable que te ayude un abogado experto en el tema, que se asegure que el documento sea claro y sus cláusulas cuiden tus intereses. Si te estás asesorando con goplaceit.com, nuestra red de profesionales gestionará la redacción de dicha promesa..

¿Se firma ante notario? No necesariamente, pero es lo recomendable y lo habitual. Aunque suele hacerse de manera presencial, en algunos casos se permite la firma digital ante un notario. Esto último se realiza en una plataforma web, donde se envía el contrato, firman las partes y un notario de turno autoriza y protocoliza el documento digital.

¿Quién debe firmar? El comprador y el vendedor. Si este último es un particular casado bajo sociedad conyugal, tiene que asistir con su esposa/o porque el/ella debe declarar que no es un bien familiar. En el caso de que sea una inmobiliaria, debe ir su representante y si hay un crédito hipotecario involucrado, por ejemplo, con un banco, debe presentarse también un representante de la entidad. En suma: comprador, vendedor, banco e inmobiliaria.

¿Se deben entregar documentos para realizar la promesa? Sí. Fotocopia de la cédula de identidad, tanto del comprador como del vendedor. En el caso de éste último, para redactar la promesa debe entregar la escritura, el certificado de dominio vigente y el rol del inmueble.

¿Quién paga los costos asociados a la promesa de compraventa? A partes iguales. El vendedor debe cubrir los gastos que implica conseguir los documentos necesarios para la redacción de la promesa. Tú, el comprador, los costos de contratar a un abogado para escribirla y el gasto de autorización notarial, por la firma del notario.

¿Existe un plazo desde que se firma la promesa hasta la firma de la escritura? Sí, entre 60 y 90 días, que es el tiempo que demora la entidad financiera en gestionar el crédito. ¿Puedo prorrogar o extender este plazo? Sí. Habitualmente esto sucede porque hay una situación que no está a tu alcance y que atrasa el proceso. Por ejemplo, si los documentos entregados para el Estudio de Título no están en orden y hay que resolverlos, o si las gestiones en el banco presentan alguna demora. Si tú y el vendedor están de acuerdo, pueden pactar una extensión de la promesa para arreglar los temas pendientes.

¿Puedes ceder la promesa? Sí, si está estipulado en el contrato. Por ejemplo, si te arrepientes de comprar la vivienda puedes traspasar legalmente la titularidad de la promesa a otra persona, que seguirá con el proceso de compra.

¿Consejo? Nunca entregar dinero al vendedor a la firma de la promesa, aunque te lo pida. ¿Por qué? No tienes cómo garantizar que el inmueble está ajustado a derecho. Si no lo está, no podrá realizarse la compraventa y difícilmente recuperarás el dinero.

Paso 4: Aprobar el crédito hipotecario

Si estás financiando tu propiedad con un crédito hipotecario, es la hora de concretar la aprobación definitiva del préstamo. Aunque antiguamente, los bancos pedían la promesa de compraventa, hoy basta tomar contacto con el ejecutivo de la entidad e informarle que estás listo para gestionar el proceso hipotecario.

¿Qué implica esto? Si tu crédito está pre aprobado, deberás presentar los documentos que comprueben tus antecedentes financieros, para ser sometido a la evaluación de la entidad financiera. El objetivo es asegurarse que no es un riesgo prestarte el dinero y que podrás devolverlo en el plazo y condiciones establecidas. Si quieres saber más sobre los requisitos que te hacen “sujeto de crédito”, pincha aquí.

A ello se suma el pago de los gastos operacionales correspondientes, entre ellos la tasación y el Estudio de Títulos, realizados por un abogado. Éste lo puedes contratar tú, o en el caso de un crédito, será la entidad financiera quien lo haga, cobrándote sus servicios con cargo a tu cuenta corriente, antes de realizarse ambos trámites.

En goplaceit.com, luego de ayudarte a redactar y firmar la promesa de compraventa, tu asesor inmobiliario tomará contacto con el ejecutivo del banco para iniciar todo el proceso hipotecario.

Paso 5: Tasación

Si estás financiando la propiedad con un crédito, el banco enviará a un tasador a inspeccionar el inmueble para verificar que el precio que te piden por ella va de acuerdo con su valor comercial. Éste evaluará una serie de variables de la vivienda tales como: sus habitaciones, baños, superficie del terreno, calidad de los materiales, ubicación, cercanía a servicios básicos, centros de trabajo, medios de transporte, y futuros desarrollos inmobiliarios o viales en la zona que pudieran influir en su plusvalía, aumentando su valor en el tiempo.

A partir de esta información, entregará un informe determinando su valor de tasación, es decir su valor comercial. En simple, si te venden la casa en 3000 UF y el tasador determina que vale 2900 UF, será este último monto el que te prestará efectivamente el banco.

Si no estás pagando con un crédito, deberás buscar un tasador que realice esta evaluación. Siempre es recomendable realizar esta gestión, pues el experto podría descubrir situaciones que tú no ves a simple vista, como construcciones no regularizadas. Además, efectuará una comparación con ventas efectivamente realizadas en la zona, de propiedades similares, para establecer su valor.

Paso 6: Estudio de Títulos

Analizar los antecedentes jurídicos de la propiedad es clave en el proceso de compra. Para ello, un abogado debe analizar los títulos de dominio del inmueble, para verificar que el dueño actual es efectivamente el propietario y que adquirió de forma legal la vivienda. Si los títulos no están limpios, no podrá venderse la propiedad. Además, el estudio permite identificar posibles deudas, hipotecas, derechos de terceras personas sobre la vivienda o problemas en el pago de contribuciones, de forma que no te encuentres con sorpresas desagradables al convertirte en su dueño.

Por ejemplo, si las contribuciones no están al día, no podrás firmar la escritura de compraventa. Si la propiedad está hipotecada y se vende, tú adquirirás esa deuda. Por otra parte, si la vivienda está en garantía o hipotecada a favor del banco porque el dueño le pidió un crédito para comprarla, es necesario que la entidad financiera autorice su venta y alce la hipoteca. Es por todo ello que el estudio es clave antes de la venta.

Si estás financiando tu casa con ayuda de un crédito, este trámite lo hará un abogado perteneciente a una entidad externa contratada por el banco. Sus honorarios deberás pagarlos como parte de los gastos operacionales asociados al préstamo. En cuanto al vendedor, éste debe proporcionar los documentos necesarios para realizar el estudio.

Si estás comprando a través de una corredora, depende de lo que acuerdes con ella. Algunas ofrecen costear los servicios de un abogado, siendo parte del 2% de la comisión que debes pagarles. No obstante, esto no es usual, y generalmente debes ser tú quien consiga un profesional que realice el estudio. Ahora, si te está apoyando algún asesor de goplaceit.com, éste podrá gestionar y guiarte con nuestra red de expertos legales..

Paso 7: Escritura de compraventa

Supongamos que de acuerdo al Estudio de Títulos todos los asuntos legales están en orden. Es decir, el vendedor es efectivamente el dueño de la propiedad, la adquirió legalmente y no tiene problemas o deudas. Entonces, es el momento de redactar un borrador del contrato o escritura de compraventa. Esto lo realiza un abogado, que, en el caso de que compres con crédito hipotecario, es contratado por la entidad financiera. Sus honorarios por realizar este trámite debes asumirlos tú, ya sea si pediste un préstamo o pagas al contado.

¿Qué contiene la escritura? Todas las condiciones de compra de la propiedad y la forma de pago. Es importante que la revises muy bien, ojalá con la asesoría del abogado, para no pasar por alto ningún detalle. Solo si estás de acuerdo con el documento completo y no tienes ninguna duda al respecto, procede a firmarlo.

¿Dónde? En notaría. Debes firmar tú, el comprador, el vendedor, representantes de la inmobiliaria o banco, si corresponde, cónyuge del vendedor si está casado bajo sociedad conyugal, aval o codeudor si los hubiese. Es importante que tengas tu cédula de identidad vigente.

¿Quién paga este trámite? Tanto la redacción de la escritura como los gastos notariales corren por tu cuenta, como comprador.

Paso 8: Inscripción en el Conservador de Bienes Raíces

Una vez que se firma la escritura, es enviada al CBR correspondiente a la ubicación de la propiedad, para su inscripción. Sólo una vez que se realice esta gestión, se hace el traspaso de la propiedad, se entrega el título de dominio y podrás ser el dueño de la propiedad.

¿Quién hace la inscripción? Tú, el banco o tu asesor, según corresponda. En el caso de que estés pagando con un crédito hipotecario, es la entidad financiera la que inscribe la propiedad a tu nombre, y ésta queda en garantía o hipotecada a favor de ella. Posteriormente, la institución confecciona un Informe Final, el cual permite que se desembolse el dinero que te prestaron. ¿A quién? Al vendedor. Entonces te enviará una copia de la escritura de compraventa, firmada por todos los involucrados.

¿Quién asume el costo de la inscripción? Tú. El arancel dependerá del Conservador correspondiente a la ubicación de la propiedad.

¿Consejo? Nunca pagarle al corredor antes de que la propiedad esté inscrita a tu nombre, ya que lamentablemente siempre existen algunos que utilizan malas prácticas, por ejemplo, tomar tu dinero y dejarte abandonado en medio del proceso.

Paso 9: Entrega de la propiedad

Si es una propiedad nueva, te citarán y acompañarán a ver el inmueble. Tienes que comprobar en detalle que todo funcione: luces, enchufes, ventanas, puertas, desagües, cocina, además de las terminaciones, pintura, cerámica, alfombra y artefactos. También debes fijarte en el funcionamiento de los servicios básicos: agua, luz y gas. Si la vivienda está en perfectas condiciones, se entrega con un Acta de Entrega o Recepción y te dan las llaves.

Por otra parte, si es una casa o departamento usado, se coordina la entrega de la vivienda con la respectiva acta, la cual debes firmar. Este es un documento que señala que en tal fecha se te entrega la propiedad, que todos los gastos y consumos básicos están al día, no hay deudas y el inmueble está en las mismas condiciones que cuando lo visitaste. Entonces tendrás tus llaves.

En suma, desde que eliges tu propiedad, debes pasar por una serie de etapas para concretar su compra: hacer una oferta al vendedor, realizar una reserva, firmar la promesa de compraventa, conseguir la aprobación crediticia, realizar la tasación y Estudio de Títulos de la propiedad, firmar la escritura de compraventa e inscribirla en el Conservador de Bienes Raíces. Cada uno de estos procesos tendrá diferencias dependiendo del tipo de inmueble y la forma en que lo estás comprando. Nuestro mayor consejo es interiorizarte bien sobre el tema, preguntar, obtener información si algo te hace ruido y nunca firmar nada sin estar totalmente seguro. Y si necesitas a alguien que esté lado a lado contigo durante todo el camino, ten la certeza de encontrar ese apoyo en goplaceit.com, siempre.