¿Es el metro un gatillador de zonas para el desarrollo inmobiliario?

Tomas Cox
Tomas Cox
Jul 13 · 5 min read

Puntos clave:

  • Calibramos un modelo econométrico para identificar segmentos en el mercado de vivienda y los patrones de localización de proyectos asociados a cada segmento.
  • A través del análisis de elasticidades, identificamos la importancia de la red de metro como un gatillador del desarrollo en sectores lejanos al centro, que tengan sitios eriazos y no necesariamente un comercio consolidado.
  • Estos resultados respaldan la idoneidad de generar subcentros periféricos que concentren la oferta nueva en torno a metro, descomprimiendo el centro histórico y cono oriente, y con esto ayudando a contener el alza de precios.

Dentro de las muchas complejidades de lo que vemos en la ciudad, uno de los fenómenos más interesantes, y relevantes de estudiar, es la repentina transformación de algunos barrios, muchos de los cuales habían sufrido pocos o ningún cambio en décadas. Esto, muchas veces sin tener cambios normativos que expliquen la llegada de, por ejemplo, grandes torres de departamentos.

Algunos de estos sectores pueden ser céntricos, otros más alejados, unos con altos ingresos y otros con menos; todos pueden en algún momento quedar en el foco de la producción inmobiliaria sin mediar aviso. El avance constante de la demanda por parte de nuevos hogares hace que la industria inmobiliaria esté en constante búsqueda de la localización que satisfaga las preferencias de los hogares, las cuales sabemos son heterogéneas: algunos gustan de la accesibilidad del centro, otros del espacio que dan los suburbios, y no todos pueden pagar la misma cantidad de espacio.

Las preferencias han cambiado últimamente. En un artículo anterior [1], analizamos con un modelo matemático cómo los edificios de departamentos se han transformado en un submercado cada vez más importante en Santiago, y también cómo dentro de esa tipología se reproduce la segmentación, altamente polarizada, que hemos observado históricamente para el submercado de casas.

En este artículo mostraremos otros resultados del mismo modelo, respecto al efecto que tienen diferentes atributos urbanos de una localización, en la probabilidad de que se desarrolle un proyecto inmobiliario de cierto segmento.

Si bien la llegada de proyectos inmobiliarios depende de múltiples factores que varían caso a caso, hay patrones que se pueden identificar mediante el análisis estadístico. Hay características de un sector que lo hacen más o menos atractivo para el desarrollo, entre las cuales podemos identificar la distancia al centro y al metro, el nivel socioeconómico del entorno, el nivel de consolidación, entre otros. Lo interesante es que estos atributos tienen diferentes efectos dependiendo del tipo de proyecto que se busque desarrollar.

El modelo se alimenta de nuestra base de datos georeferenciada de permisos de edificación entre 2010 y 2017 en Santiago, los cuales suman 2.230 proyectos de casas y departamentos. Calculamos diferentes atributos urbanos presentes en las localizaciones de estos proyectos, y mediante un modelo econométrico, descrito en el artículo anterior, pudimos inferir el efecto de cada atributo en la probabilidad de que un proyecto inmobiliario de cierto tipo se desarrolle en una localización específica.

En el artículo anterior detallamos los segmentos identificados por el modelo, los cuales pueden ser etiquetados como: 1) En altura con superficie pequeña, 2) en altura con superficie grande, 3) Baja altura con superficie grande, y 4) baja altura con superficie pequeña.

El efecto de cada atributo lo expresamos como elasticidades, que en un modelo de elección se define como el porcentaje en que aumenta la probabilidad de elegir una localización, dado un aumento de un 1% en un atributo. Por ejemplo, si el modelo indica una elasticidad de -2 para la variable “Distancia al centro”, y tenemos dos localizaciones (A y B), ambas con iguales características, salvo que A tiene una “Distancia al centro” que es un 1% mayor a B; entonces, según el modelo, A tiene una probabilidad de un 2% menor que B de ser desarrollado.

A continuación, se muestran las elasticidades de algunos atributos, para cada uno de los submercados identificados por el modelo:

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Si se observa de forma global, las variables de distancia al centro y al metro son las que mayor incidencia tienen. Es interesante observar cómo una mayor distancia al metro disminuye drásticamente la probabilidad de desarrollo (salvo para casas grandes). A su vez, cuanta mayor es la distancia al centro, mayor es la probabilidad de desarrollo (manteniendo todas las otras variables iguales). Por lo tanto, la presencia de metro en sectores alejados del centro es lo que podría generar la mayor predisposición al desarrollo inmobiliario, suponiendo que la normativa lo permita. Cuando hablamos de departamentos y casas grandes, el nivel socioeconómico del entorno juega un rol importante en esta probabilidad de que un sector se desarrolle con estas tipologías. Sin embargo, no es tan relevante como las distancias.

El comercio preexistente no es relevante para gatillar el desarrollo, lo que no quiere decir que no se desarrolle posteriormente, y que sea de alta necesidad.

El siguiente mapa muestra cómo se distribuyen en la ciudad las probabilidades de localización de cada tipo de proyecto, de acuerdo a los resultados del modelo.

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Se observa claramente cómo se marca notoriamente la red de metro como un multiplicador de la probabilidad de desarrollo para todas las clases de proyectos, salvo para los proyectos de casas de superficie pequeña, que se tienden a localizar en las periferias más lejanas. El centro resalta dado la fuerte presencia de metro, pero es relevante notar que ciertos subcentros alejados dónde llega el metro, como la Plaza de Puente Alto y de Maipú, tienen una alta probabilidad de desarrollo, comparable al centro de la ciudad.

Comentarios finales

El metro tiene una capacidad destacable para habilitar zonas para el desarrollo inmobiliario, aun siendo distante al centro de la ciudad y no contando con gran consolidación de comercio.

El desarrollo de subcentros se vuelve relevante cuando observamos que la transición demográfica que estamos experimentando (hogares más pequeños, sin niños, más adultos mayores, junto con mayor inmigración) genera una creciente demanda por departamentos bien conectados, y la falta de espacio para desarrollar este tipo de oferta en el centro de Santiago ha incidido en un sostenido aumento de los precios.

El desarrollo de la red de metro hacia sectores menos saturados, tiene el potencial de atraer oferta inmobiliaria y consolidar subcentros con una densidad y bien conectados. Los resultados muestran que el nivel socioeconómico del sector es menos relevante que la presencia de metro, lo cual indica que es posible atraer oferta a sectores que normalmente no son considerados. Para esto, es importante generar los cambios normativos necesarios para este desarrollo, acompañados de planes que permitan una densificación equilibrada, con incentivos para usos mixtos y estándares urbanos de calidad que permitan acceder al metro en modos sustentables.

[1] https://medium.com/goplaceit-datos/los-cuatro-santiagos-hay-polarizaci%C3%B3n-en-la-oferta-inmobiliaria-2213b5c66831

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Tomas Cox

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Tomas Cox

Urbanismo, SIG y Modelos Econométricos sobre el comportamiento del Mercado Inmobiliario. Arquitecto y Candidato a Doctor en Ingeniería. Profesor de la Chile.

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Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma inmobiliaria GOPLACEIT.COM. Disponibilizamos nuestros análisis para que todos puedan mirar el mundo como nosotros lo estamos viendo. Los datos muchas veces hablan por sí mismos, pero primero te los mostramos.

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