¿Hubo un cambio en las preferencias residenciales de los hogares? Análisis de la demanda y la oferta inmobiliaria después de la primera ola COVID-19.
Una publicación del diario financiero [1] alertaba de los cambios en las preferencias residenciales de los hogares, a raíz de la primera ola de la pandemia por COVID, la publicación se titula “Las familias se alejan de las comunas céntricas de Santiago”, en el reportaje se expone que la tendencia de irse a viviendas más espaciosas en comunas periféricas de Santiago viene de antes de la pandemia, pero que se profundizó durante el último periodo.
Dentro de las motivaciones que se evidencian en el documento está 1) la valoración por vivir en espacios más amplios, 2) UF/m2 elevada y al alza en comunas de Santiago, 3) desarticulación entre trabajo-residencial favorecida por el teletrabajo que permitiría la migración a la periferia y 4) búsqueda de mejor calidad ambiental.
El reportaje muestra que las amenidades que ofrecen los proyectos inmobiliarios en sectores consolidados ya no son un atractivo como lo eran los espacios comunes, los servicios cercanos o la conectividad, e incluso se postula que el volumen de venta “está en periferias, destinadas a segmentos medios que están compitiendo al parecer de igual a igual con comunas que estaban en pleno centro y consolidadas”.
Es por ello, que el reportaje muestra que comunas como Talagante y Peñaflor “han tomado mayor protagonismo en el último periodo”. Pero poco se ha estudiado respecto a la existencia de una tendencia a la migración interregional en el último año. La cual daría cuenta de una migración posibilitada por la tecnología y en ciertos sectores productivos que prescinden de una localización en la ciudad.
Para ello, en el área de datos de goplaceit.com analizamos tres sectores: 1) Borde costero V Región, 2) Conurbación Coquimbo-La Serena y 3) Sector de los Lagos (Llanquihue, Puerto Montt, Puerto Varas, Frutillar). Se analiza tanto la oferta como la demanda de estos sectores de forma histórica, a través de los datos de demanda y las publicaciones recogidas en nuestro sitio.
Demanda
En primer lugar, pese a que la tendencia de mudarse a ciudades más pequeñas es menos marcada que la de mudarse a los alrededores de Santiago y la cantidad de búsquedas que hay en Santiago no es comparable en términos de volumen a estos sectores, sin embargo destacan algunas situaciones.
El análisis a nivel de borde costero en la quinta Región, no revela una generación explosiva de creación de zonas de búsqueda, sin embargo comunas puntuales, como Concon experimentaron un aumento importante en generación de dichas zonas. El aumento en la creación de zonas diarias se cuantifica en un incremento de un 80% para dicha comuna.
Una explicación a dicha situación podría ser que tanto Viña del Mar y Valparaíso son metrópolis que generalmente tienen un gran interés por parte de los usuarios que buscan tanto para venta como para arriendo, por lo tanto las fluctuaciones no han sido significativas, en cambio comunas menos tradicionales como Concon o Santo Domingo, las cuales tienen menos población, viviendas con más espacio y UF/m2 menores, muestran creciente interés por parte de nuestros usuarios.
Por su lado, las comunas de La Serena-Coquimbo experimentaron un aumento de búsquedas durante el último año con un 26% y el sector de Los Lagos con un 16%. Si bien, para el sector de la X Región el aumento no es tan significativo, se debe considerar que este sector, ya acapara búsquedas desde antes, siendo un nicho relativamente nuevo, a diferencia del sector de La Serena-Coquimbo, cuyo peak ocurrió hace una década atrás.
Las tendencias de búsqueda muestran que en los 3 sectores, los usuarios de goplaceit.com están buscando propiedades con un mayor número de dormitorios, pasando de un promedio de 2,35 dormitorios en 2018 a 2,7 en 2020, lo cual significa un aumento de casi un 15%, acercando en promedio a búsquedas de 3 dormitorios.
Del análisis realizado en términos de número de dormitorios evidenciamos que la preferencia de búsquedas de viviendas con 2 dormitorios, seguido de 3 dormitorios, lo cual es más alto de lo evidenciado en otras regiones como la Metropolitana. Esto puede responder al tamaño del hogar, ya no para una persona que está buscando independizarse, sino quizás una familia joven, pero esto también podría responder a la necesidad de más espacio desencadenada por el teletrabajo.
Oferta
Al analizar los departamentos en venta, se evidencia un aumento sostenido de la UF/m2 para las modalidades de 1D y 2D, en las comunas de la V y X Región, pero es interesante constatar que el precio UF/m2 del sector de la X Región es más elevado que en la V, llegando en promedio a las 89 UF/m2 para 2 Dormitorios. También se evidenció un aumento sostenido desde el 2018 a Noviembre de 2020 con un alza total del 49%, siendo el mayor aumento de los 3 sectores, lo cual da cuenta de una creciente valoración del sector de la X, esto se condice con indicadores como el ICVU [2] que muestran que Puerto Varas se encuentra en lugar 18.
En cambio, un departamento de 2D en el área analizada de la V Región tiene un valor promedio de 72 UF/m2 , con un alza sostenida desde el 2018 de un 9%. Pero en cambio, la modalidad 1D, evidencia una caída durante el 2020 de -4,3%. Es decir, puede ser más económico un departamento en el sector de V Región que en la X Región.
Para las comunas de la IV Región, es importante recalcar el dinamismo del mercado de las casa, en el cual se evidencia una tendencia al aumento de la UF/M2 para el caso de las casas más grandes (4 dormitorios), con un incremento de 3,7%, pasando en 2018 de 47,8 UF/m2 a 49,6 UF/m2 en Noviembre 2020.
Los arriendos de casas, por su parte, solo muestran crecimiento en la V Región. Para el caso de 4D a comienzos del 2018 el $/m2 era de $4.992, hoy, Noviembre 2020 llega a $5.235, lo cual corresponde a un aumento del 6,36%. Los 3D durante el 2018 tenían un valor $/m2 de $4.855, hoy, Noviembre 2020, precio 5.180, mostrando un alza del 6.7%. Esto significa que la demanda en general, tanto venta como arriendo, por vivir en la V Región ha aumentado.
En términos del mercado de venta de casas en la X Región, se evidencia una leve baja (-14% para 3D y -1,2% para 4D), pero que no corresponde al último tiempo ni tampoco se puede relacionar a la crisis COVID, sino que comienza en el 2018.
Una hipótesis que barajamos es que si bien ha aumentado las zonas de búsqueda en el sector y el interés por vivir en dichas comunas, esto no necesariamente refiere a que lo hagan en casas, por tanto al no existir una gran demanda los precios se han mantenido. Otra hipótesis es que al haber más stock, los precios han bajado para lograr concretar una mayor cantidad de ventas.
Conclusiones
Comunas como Concón, presentan un gran aumento de las zonas de búsqueda, creemos que se debe a una ya consolidada oferta inmobiliaria de proyectos de edificios en el sector costero de la comuna con precios más accesibles que otros sectores similares de la V Región. Este aumento de las búsquedas, tenemos como hipótesis, que se relaciona principalmente con la demanda que surge desde la RM, por segundas residencias o departamentos para renta residencial.
Por otro lado, evidenciamos un aumento sostenido de la búsqueda de departamentos en el sector de la X Región, lo cual da cuenta de nuevos hábitos de consumo de los hogares, que en estos sectores apuntaba al mercado de las casas, hoy ya no está siguiendo la misma tendencia. Esta valoración se condice con el aumento sostenido de los precios que ha visto esta comuna con un alza total acumulada en dos años del 49%, siendo el mayor aumento de los 3 sectores en estudio.
Por su parte la conurbación Coquimbo-La Serena, se evidenció que la demanda por vivir en el sector experimentó también un alza, pero con una particularidad, al analizar la distribución histórica de las búsquedas desde el 2016 al 2020, se evidencia que durante el último año disminuyeron considerablemente las búsquedas de 1D, incrementando la de 2 Dormitorios y 3 Dormitorios. Esto podría conducir a la conclusión que son hogares en un ciclo de vida temprano (con hijos), como también que estas búsquedas no corresponden a viviendas para rentistas, ya que estas son principalmente las de 1D, sino para familias que efectivamente van a residir en la comuna.
Producto de la Pandemia o no, estamos viendo cómo está cambiando ligeramente algunas tendencias de búsquedas; las que hasta hace poco eran aceptadas como tendencias inequívocas, hoy en día las analizamos como una gran novedad. Solo el tiempo y análisis futuro nos permitirá entender si el teletrabajo ha ayudado a cambiar los patrones de búsqueda antiguos, generando nuevos desafíos para la industria a la hora de suplir las nuevas necesidades del consumidor post-COVID.
Referencias bibliográficas
[2] https://www.cchc.cl/uploads/archivos/archivos/presentación_prensa_-_icvu_2019_-_07_mayo_2019_%28ok_-_2%29.pdf
