Impacto de la pandemia en la actividad inmobiliaria en Latinoamérica

Omar Miranda
Apr 13 · 5 min read

goplaceit.com como plataforma inmobiliaria tiene presencia en 6 países de latinoamérica, incluyendo nuestro mercado nacional. La pandemia ha generado efectos en los distintos mercados internacionales, incluyendo el del rubro inmobiliario que además responde geográficamente de manera distinta a cada economía local.

En un artículo anterior (link), se mostró como se vio afectada la actividad en nuestra plataforma debido a dos grandes crisis que sufrió nuestro mercado local: la crisis social (18-Oct-2019) y sanitaria (covid-19). Habiendo pasado un año desde que la pandemia “llegó” a latinoamérica, queremos analizar y mostrar el efecto de ésta sobre el rubro inmobiliario residencial (no comercial) en los distintos países con los que trabajamos.

Para ello, utilizaremos datos de la región o ciudad con mayor presencia en nuestra plataforma de cada país, en este caso consideramos a la Región Metropolitana (Chile), Distrito Federal (México), Ciudad Autónoma de Buenos Aires (Argentina), Lima (Perú), Cundinamarca (Colombia) y Montevideo (Uruguay). Los datos corresponden al período de tiempo transcurrido desde el Enero-2019 hasta el Diciembre-2020. Se realizaron normalizaciones porcentuales por país, considerando este período de tiempo como el total.

La primera fuente de datos a analizar es la cantidad de visitas al perfil de propiedades de los distintos países, dado que las visitas indican el pulso de la demanda inmobiliaria estas permiten conocer, entre otras cosas, las características más demandadas de los productos inmobiliarios (ver Figura 1).

Figura 1: Diferencia porcentual de visitas a propiedades (2019 vs 2020)

En comparación anual, se observa que tanto Chile, México y Perú, observaron un aumento porcentual de visitas de entre el 25% y 30% el 2020 comparado con el año anterior. Por otro lado, Colombia se mantuvo casi sin variación y tanto Argentina como Uruguay presentaron una disminución de visitas de un 7% y 13%, respectivamente.

Otro indicador representativo de oferta inmobiliaria, es la cantidad de publicaciones nuevas de propiedades en el período (ver Figura 2). Este indicador depende normalmente de diversos factores comerciales (acuerdos con intermediarios, campañas de marketing) y también por factores propios de la economía y mercado inmobiliario local (recambio de arrendatarios, boom inmobiliario, cambio de tasas crediticias).

Figura 2: Diferencia porcentual de publicaciones nuevas de propiedades (2019 vs 2020)

Para los países involucrados, se observa en general una disminución de la cantidad de publicaciones generadas en el período de un año. A excepción de Chile, que solo aumentó un 1.39% con respecto al 2020 y México, que lo hizo con un sorprendente 47%. El resto de los países de la región observaron una disminución de entre el 2% y 52%.

Esta disminución es esperable dentro del contexto de una crisis sanitaria, ya que existen medidas regulatorias de movimiento y funcionamiento que afectan directamente el rubro inmobiliario, dificultando e incluso imposibilitando actividades claves, como la construcción de obras, funcionamiento de salas de ventas y la muestra de propiedades.

En un principio de la pandemia (meses de marzo y abril 2020) se “sintió” una baja en la actividad humana de todo tipo, luego con las distintas políticas de confinamientos y prevención que cada país ha determinado, se han dado dinámicas de reactivación.

Es por eso que a continuación mostramos un panorama general de ambos datos analizados, para observar la continuidad y su variación mes a mes, destacando el inicio de la pandemia (1 de Abril del 2020) (ver Figura 3).

Figura 3: Actividad mensual de porcentaje de visitas y publicaciones nuevas por país entre el 2019 y 2020.

Argentina, en marzo del 2020 mostró la más alta actividad de los períodos analizados, en visitas y publicaciones; sin embargo, abruptamente pasó a tener un rendimiento similar e incluso peor que todo el 2019 desde abril en adelante.

Situación similar se vivió en México, con un leve retraso y más paulatino. Las publicaciones nuevas en la plataforma pasaron de presentar un 3% en enero 2020 a su máximo de 14.7% en mayo. Similar a las visitas, que alcanzaron un peak cercano al 10% en los meses de marzo y abril. Ambos indicadores decayeron en los meses posteriores y aunque presentaron una leve mejoría en el tercer trimestre, cerraron el año con valores decrecientes, pero aun mejores que el año anterior.

En Colombia se observa una actividad particular, ya que el interés de visitas a propiedades aumenta en el primer trimestre del 2020, a diferencia de la publicación de las mismas, que decae a fines del 2019 y luego se ve aún más afectada por la pandemia, llegando a valores cercanos al 1% en abril y mayo del 2020. Ambos indicadores dan luces de que la pandemia afectó directamente la oferta del mercado local, pero no necesariamente su demanda.

Perú demuestra un mercado bastante regular y monótono, con la excepción del mes de mayo 2020, donde se observó una demanda de propiedades bastante concentrada, cercano al 19%, casi un quinto de la actividad de dos años acumulada en un mes. Nuevamente observamos un efecto de alta demanda de propiedades en medio de la pandemia.

Finalmente, el caso de Chile es bien particular, presenta un constante crecimiento en las visitas desde fines del 2019, pero se ve afectado con una baja sustancial entre abril y agosto (con ambos meses como peak de actividad de ambos años). Desde agosto hasta finales del año presenta un constante decaimiento de visitas, sin embargo sigue siendo mejor que el año 2019. Si bien la tasa de publicación de propiedades decayó y se mantuvo baja durante el 2020, en octubre del mismo año aumentó probablemente motivado por las políticas de desconfinamiento que se tomaron y políticas económicas respecto al retiro de fondos previsionales. De hecho, las tasaciones de viviendas aumentaron en un 30% promedio mensual los meses de septiembre y octubre 2020, según Colliers International (link).

Comentarios finales

En cada país se observan patrones distintos de actividad y publicación, donde al menos para el sector residencial (no comercial) no vemos una caída libre, sino más bien en algunos casos incluso una mayor actividad que el 2019. Es importante ver el panorama completo a la hora de analizar los datos, ya que estos responden a distintas dinámicas locales.

Un ejemplo de esto es el teletrabajo, que permitió que personas puedan moverse a otros sectores, no necesariamente centrales, buscando una mejor calidad de vida con la posibilidad de mantener su trabajo. Esto mismo motivó la búsqueda de propiedades más amplias, considerando un espacio extra para habilitarlo como lugar de trabajo o estudio.

Por otro lado, también tenemos los distintos apoyos económicos otorgados por cada país, que han permitido “reactivar” la economía de diferentes maneras, incluyendo el rubro inmobiliario. Bajas en tasas crediticias, exoneración de impuestos, “créditos solidarios” y liquidez de ahorros, posibilitan un mayor acceso a la vivienda, siempre y cuando la realidad de cada país también lo permita.

GOPLACEIT_DATOS

Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma inmobiliaria GOPLACEIT.COM. Disponibilizamos nuestros análisis para que todos puedan mirar el mundo como nosotros lo estamos viendo. Los datos muchas veces hablan por sí mismos, pero primero te los mostramos.

Omar Miranda

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