Las empresas también compran propiedades
Tendencias de compra durante el 2019–2020 en Santiago de Chile
Aunque pocos lo saben, las empresas son un actor relevante en términos de transacciones de propiedades, principalmente porque tienen un mejor tratamiento fiscal y una capacidad crediticia superior (Develop, 2020). La inversión en propiedades es una opción lucrativa y de bajo riesgo para las empresas, que explicaría la gran cantidad de transacciones que se registra en Santiago cada año, como también se debe considerar que existen personas naturales, que no son empresas propiamente tal, pero entran al negocio de la inversión a través de una persona jurídica, lo que abulta el número.
El Conservador de Bienes Raíces, es el ente encargado de registrar las transacciones inmobiliarias en forma de registros que contienen información del precio, rol e información del comprador. Metodológicamente a través del análisis de estos registros y por medio de los ruts de compradores podemos identificar las empresas que compraron propiedades durante el periodo 2019–2020. Esta información se contrastó con información del Servicio de Impuestos Internos (2020) con el objetivo de conocer más acerca de las propiedades compradas por dichas empresas.
Al analizar todas dichas transacciones registradas en el Conservador de Bienes Raíces de Santiago para el periodo analizado, se identifica que un 19% de éstas tienen un rut perteneciente a una empresa. Con respecto a los destinos comprados por las empresas, estos se muestran en la Tabla 1.
Tabla 1. Destinos de las transacciones realizadas por empresas
Sin duda el destino más comprado corresponde al habitacional con un 37% de las transacciones, seguido del destino estacionamiento (23,9%) y en tercer lugar oficina (9,8%).
Con respecto a la superficie total transada por empresas, un 21% es habitacional, seguido de bodegas y oficinas con 15% cada una. Llama la atención que no sea oficina la primera opción en términos de unidades como tampoco en superficie, por tanto, se puede hipotetizar que las propiedades compradas no serán utilizadas para la operación de dicha empresas.
Tabla 2. Superficies totales compradas por destino
Al analizar la superficie habitacional comprada por empresas, se evidencia que la mayoría se encuentra por debajo de los 100 m2, por lo tanto, es muy posible que se trate de departamentos. En términos estadísticos la superficie promedio corresponde a 56,6 metros cuadrados y la media 46 metros cuadrados.
Gráfico 1. Distribución de la superficie habitacional comprada por empresas
Al analizar los años de construcción de los roles, el destino de estacionamiento es el que tiene los roles con menor antigüedad, además se evidencia que no coincide con el año de construcción del destino habitacional, es posible inferir que no corresponden al mismo edificio, sino que podrían corresponder a estacionamientos comprados de forma individual o colectiva, no asociados un rol habitacional.
La compra masiva de estacionamientos en una ciudad como Santiago, se explica por la necesidad de espacios en un creciente parque automotriz y la rentabilidad que ofrece la compra de estacionamientos principalmente porque son activos que necesitan baja inversión por unidad, tienen baja vacancia, baja tributación y pueden dar altas rentabilidades.
Por otro lado, al analizar los destinos habitacionales, la media de lo comprado corresponde a propiedades construidas durante el año 1998 y el promedio del año de construcción es 1991. Es decir, la mayoría de las compras efectuadas por empresas no corresponden a proyectos nuevos, que por lo general son más caros, sino más bien a propiedades usadas con una antigüedad superior a 20 años
Tabla 3. Media y promedio para el año de construcción de las compras efectuadas por empresas durante 2019–2020.
Los precios de las propiedades con destino habitacional, evidenciados en el gráfico 2, muestran que la mayoría de los precios se encuentran bajo las 3.000 UF, lo cual coincide con la información entregada al analizar las superficies, que da cuenta que corresponden a bienes inmuebles pequeños, posiblemente departamentos de inversión.
Gráfico 2. Distribución de precios de propiedades con destino habitacional
La localización de las propiedades compradas ha sido un indicador históricamente relevante al analizar qué es lo que compran las personas jurídicas. Se ha evidenciado que las empresas y algunos actores ligados al rubro inmobiliario se anticipan al desarrollo de la ciudad, comprando terrenos que están en sectores periféricos, rurales y/o fuera de los límites urbanos, en la búsqueda de mayores rentabilidades una vez que la ciudad “llegue hacia ellos”.
La georreferenciación de los datos correspondientes a las compras de los años 2019–2020 da cuenta de la tendencia actual (Figura 1). Se evidencia una tendencia a la compra de propiedades en el área central del Santiago, principalmente en las comunas de Santiago, Providencia y Las Condes.
Figura 1. Georreferenciación de las compras de las empresas en el CBR Santiago
Uno de los análisis interesantes corresponde a la compra de propiedades con destino oficina, se evidencia un patrón espacial de compra cercano a las principales avenidas como Providencia, Apoquindo, Los Leones, Vicuña Mackenna, Excequiel Fernandez, entre otras, por tanto, se muestra como un factor decisivo al momento de la compra de estos inmuebles estar muy bien conectado.
Figura 2. Análisis geoespacial compra de oficinas.
Conclusiones
Se evidencia que en las compras realizadas por empresas para los años 2019–2020 existe interés por propiedades pequeñas y de precio relativamente bajo (inferior a las 3.000 UF), lo cual da cuenta que estos compradores están mirando hacia los sectores más consolidados de las ciudad en busca de mayores rentabilidades y en menor medida en terrenos o inmuebles periféricos cómo era la tónica hace algunas décadas atrás.
También pudimos evidenciar un interés creciente por otros tipos de bienes inmuebles como estacionamientos y las bodegas, los cuales requieren una menor inversión inicial al ser más económicos, sus precios son más estables y estandarizados, y frente a una mayor demanda a raíz de un parque automotríz creciente, siendo los estacionamientos una inversión bastante segura.
En términos de las oficinas, si bien, estas son compradas en menor cantidad respecto a los roles habitacionales, existe una tendencia clara; las oficinas están muy bien localizadas, en avenidas principales y cercanas a la red de transporte.
Ahora cabe cuestionarse si a raíz del nuevo escenario global pandémico estas tendencias, especialmente el de las inversiones en oficina, continuarán o sufrirán modificaciones gracias a la penetración del teletrabajo.
Referencias
Develop (2020). Ventajas de invertir en propiedades a través de una sociedad. https://develop.cl/ventajas-de-invertir-en-propiedades-a-traves-de-una-sociedad/
