Los cuatro Santiagos ¿Hay polarización en la oferta inmobiliaria?

Tomas Cox
Tomas Cox
May 25 · 6 min read

La casa con jardín en barrio residencial ha sido tradicionalmente la aspiración de los hogares chilenos. Tanto la producción inmobiliaria como la planificación urbana han respondido a esta demanda por casas, habilitando áreas de expansión urbana, limitando las densidades y construyendo la infraestructura necesaria para largos viajes a los centros de trabajo y servicios. Esto se ha dado tanto para los mercados de altos como de bajos ingresos.

En las últimas décadas hemos visto como se ha consolidado otra demanda en Santiago, asociada a una transición demográfica que se traduce en hogares más reducidos, sin niños, que valoran las oportunidades que da la centralidad. La industria inmobiliaria identificó esta demanda y proliferaron los edificios de departamentos. Sin embargo, la planificación urbana no ha sabido adecuarse con regulaciones que permitan ordenar este desarrollo, aprovechando de generar barrios compactos, mixtos y con buen estándar urbano. Debido a esto, en los últimos años hemos visto cómo muchas comunas de Santiago han debido congelar sus planes reguladores para poder controlar los potenciales efectos negativos de este desarrollo. En algunos casos, como el de Estación Central, la comuna ni siquiera contaba con un instrumento que permitiera regular estas construcciones. La preocupación de los vecinos y alcaldes es razonable; estas edificaciones no siempre están acordes con el entorno inmediato, afectando variables como el asoleamiento para los vecinos, o la capacidad de carga de los espacios públicos y aceras. Por otra parte, la oferta de departamentos en zonas centrales permite que más personas tengan acceso a servicios, comercio y trabajo, en medios de transporte público o bicicleta y caminata.

Es por esto que es necesario entender las dinámicas del mercado, tanto en la demanda como en la oferta, para anticiparse y preparar las zonas que a futuro pueden ser demandadas. La estrategias de cómo se localiza la oferta de departamentos es muy diferente a la oferta de casas, e incluso dentro de estos mercados hay submercados que tienen estrategias que difieren entre ellas.

Para analizar la oferta inmobiliaria de acuerdo a sus características generales y patrones de localización, en goplaceit.com implementamos un modelo econométrico que permite, a partir de un conjunto de proyectos, clasificar cada proyecto en diferentes segmentos, en el cual cada segmento es calibrado para describir diferentes estrategias de localización de los proyectos. Para modelar la segmentación nos basamos en un modelo de clases latentes (Kamakura & Russell, 1988), aplicado sobre el modelo de elección de localización residencial de McFadden (1978). Modelos econométricos de este tipo se han ocupado con éxito en la industria y planificación territorial, como es el caso de MUSSA (Martínez & Donoso, 1996) para Santiago, y Urban Sim a nivel mundial (Waddell, 2003), entre muchos otros.

Para calibrar el modelo utilizamos nuestra base de datos georeferenciada de permisos de edificación entre 2010 y 2017 en Santiago. Para cada proyecto contamos con características como la cantidad de unidades (casas, departamentos), la superficie total del proyecto, y la cantidad de pisos. Consideramos los permisos de proyectos habitacionales (excluimos los otros destinos), y que tengan más de una unidad, los cuales suman 2.230 observaciones.

Gracias a que cada proyecto está georreferenciado, es posible asignarle atributos de la localización en la que se ubica, entre los cuales se encuentra la distancia la metro, distancia al centro de la ciudad, presencia de comercio, nivel de consolidación, nivel socioeconómico, entre otros atributos urbanos de interés. Para medir los atributos zonales, consideramos un grilla de hexágonos de 6.4 Há de superficie cada uno. El valor de suelo no es incluido directamente, ya que consideramos que se explica a partir de las variables mencionadas. En una próxima versión incluiremos la normativa urbana, de todas formas el modelo logra generar buenas predicciones a partir de las variables utilizadas, por lo que es posible asumir que la normativa está correlacionada con las variables incluidas y por lo tanto no es imprescindible su uso.

Como resultado, el modelo asigna exitosamente a cada proyecto una probabilidad de pertenecer a cada una de cuatro clases, buscando que cada clase separe de mejor forma las características y patrones de localización del conjunto de proyectos. Examinando los valores de la clasificación resultante, podemos identificar cada clase con alguna tipología en particular:

Image for post

La clasificación que arroja el modelo es coherente con lo que observamos en la ciudad, esto es, dos de las clases se pueden etiquetar como edificios en altura (de promedio 7 y 13 pisos) y otras dos clases corresponderían principalmente a casas; y estas dos clases a su vez se diferencian principalmente en la superficie promedio de sus unidades, siendo dos de la clases asignadas a unidades pequeñas, y dos de las clases a unidades grandes.

La ubicación de los proyectos según cada segmento es la siguiente:

Image for post

Los mapas presentados son coherentes con la imagen que tenemos de la ciudad, con un centro en el cual predominan edificios en altura con unidades de bajo metraje, y hacia el oriente esta misma tipología, pero con menor altura y departamentos más grandes. Las periferias están dominadas por las casas, diferenciándose el sector nororiente (casas grandes) del resto de la periferia (casas de menor superficie).

Análisis de la polarización de la oferta inmobiliaria

Una de las características destacables del método de segmentación utilizado, es que asigna a cada proyecto una probabilidad de pertenecer a cada segmento. Es decir, un proyecto según sus características, podría tener un 10% de probabilidad de ser tipo Edificación en altura de superficie grande, un 30% de ser Edificación en altura de superficie pequeña, etc.

El siguiente histograma ayuda a ver cómo se distribuyen los proyectos en las diferentes segmentaciones. Los proyectos en el extremo superior derecho tienen más de un 90% de probabilidad de clasificarse en los segmentos de edificación de baja altura, y más de un 90% de probabilidad de ser clasificados en los segmentos de proyectos con unidades de superficie grande. Los proyectos que se ubican hacia el centro de la tabla tienen características intermedias, por lo tanto sus estrategias de localización son mixtas.

Image for post

Es interesante ver en los resultados que los proyectos estudiados no se ubican generalmente en puntos intermedios en los segmentos, sino que por lo general se ubican en los extremos. Esto habla de la polarización de las estrategias de localización del mercado inmobiliario. Más de un 87% de los proyectos tiene más de un 90% de probabilidad de pertenecer a uno de los dos macrosegmentos.

Lo interesante de este cuadro es ver que los proyectos que son claramente clasificados como edificación en baja altura (generalmente casas, fila superior de la tabla), están muy polarizados en términos de su clasificación según superficie de las unidades (es decir, si son casas, o pertenecen al submercado de casas grandes o al de casas chicas). En el caso de la edificación en altura (fila inferior), hay una mayor cantidad de proyectos que tienen una clasificación intermedia, entre el submercado de departamentos grandes y el submercado de departamentos chicos.

Conclusiones

La clasificación de proyectos en cuatro segmentos, reportada por el modelo a partir de los datos, reflejan la existencia de cuatro submercados bien diferenciados en Santiago. La intensificación del desarrollo de edificios de departamentos en Santiago en las últimas dos décadas, ha generado un nuevo vector de segmentación que rompió con la clásica diferenciación que se hace en los estudios sobre segregación socioespacial. Esta generalmente trazaba un solo eje (desde los ABC1, de mayores ingresos, hasta el grupo E, de menores ingresos), la cual se manifestaba espacialmente en la conformación de un cono nor-oriente de altos ingresos, contrastando con el resto de la ciudad de medios y bajos ingresos.

Finalmente, esta diferencia se sigue manifestando en el mercado de casas, pero para la edificación en altura surge otra segmentación que divide claramente los proyectos según superficie, altura y tamaño de los proyectos que se ofrecen, lo cual también se expresa en diferencias en la localización (se marca claramente un sector hacia arriba y otro hacia abajo de Plaza Italia).

En un próximo análisis, mostraremos otros resultados muy interesantes del modelo, respecto a la importancia que se le da en cada submercado a los diferentes atributos urbanos (accesibilidad, nivel socioeconómico, entre otros) en el momento de elegir la localización, como también la importancia de las características de los proyectos en la segmentación en submercados. Estos resultados son siempre muy bien recibidos por inmobiliarias a la hora de escoger los atributos de importancia para entender la demanda de interés para su proyecto, así como generar mejores estrategias de construcción y marketing.

GOPLACEIT_DATOS

Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma…

Tomas Cox

Written by

Tomas Cox

Urbanismo, SIG y Modelos Econométricos sobre el comportamiento del Mercado Inmobiliario. Arquitecto y Candidato a Doctor en Ingeniería. Profesor de la Chile.

GOPLACEIT_DATOS

Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma inmobiliaria GOPLACEIT.COM. Disponibilizamos nuestros análisis para que todos puedan mirar el mundo como nosotros lo estamos viendo. Los datos muchas veces hablan por sí mismos, pero primero te los mostramos.

Tomas Cox

Written by

Tomas Cox

Urbanismo, SIG y Modelos Econométricos sobre el comportamiento del Mercado Inmobiliario. Arquitecto y Candidato a Doctor en Ingeniería. Profesor de la Chile.

GOPLACEIT_DATOS

Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma inmobiliaria GOPLACEIT.COM. Disponibilizamos nuestros análisis para que todos puedan mirar el mundo como nosotros lo estamos viendo. Los datos muchas veces hablan por sí mismos, pero primero te los mostramos.

Welcome to a place where words matter. On Medium, smart voices and original ideas take center stage - with no ads in sight. Watch

Follow all the topics you care about, and we’ll deliver the best stories for you to your homepage and inbox. Explore

Get unlimited access to the best stories on Medium — and support writers while you’re at it. Just $5/month. Upgrade

Get the Medium app

A button that says 'Download on the App Store', and if clicked it will lead you to the iOS App store
A button that says 'Get it on, Google Play', and if clicked it will lead you to the Google Play store