Oficinas en pandemia y la masificación del teletrabajo
Muchas empresas de América Latina han mantenido durante décadas un esquema de trabajo tradicional, en dónde puestos de trabajo y despachos eran designados principalmente, según la jerarquía del trabajador o el tipo de trabajo realizado. Este esquema de trabajo estaba unido inevitablemente al territorio y a los desplazamientos por las ciudades, pero dicho paradigma se rompió con el advenimiento del virus del COVID-19.
La ruptura entre trabajo-oficina no es algo definitivo, pero tampoco reversible. Si bien, existen matices determinados por el tipo de servicio/producto que entregan las empresas, el concepto “oficina” mutó. La distancia se desdibujó con el teletrabajo y las empresas que optaron por esta modalidad pasaron de ser “enclaves” a “nodos” dispersos en los territorios conectados por la virtualidad, donde los trabajadores pueden estar dentro o incluso fuera del país.
En Santiago de Chile, dónde existe una fuerte separación de usos de suelo, las oficinas se localizan en sectores de la ciudad bien delimitados, que permiten el flujo de bienes y personas. Por tanto, su vaciamiento durante la pandemia, fue más evidente en ciertos barrios, en dónde los residentes han visto recambio importante de empresas, cierre de comercios y un aliviamiento de la red de transporte.
Ahora que la pandemia parece quedar atrás, y a nivel internacional, los mercados de oficinas como el de España han visto un repunte de la demanda de este producto inmobiliario (desde finales de 2020) [1]. Y en Alemania dónde se pasó de un 26% de personas teletrabajando a un 14% a principio de 2021, también significó un aumento de la demanda de oficinas [2].
Según el Instituto Nacional de Estadística chileno, en marzo , un 22,4% realizó teletrabajo. Siendo las empresas de comunicaciones, enseñanza y actividades financieras, las que tenían más del 50% de su planta en dicha modalidad.
En virtud de esto, los análisis nacionales muestran que la vacancia de oficinas está en un máximo histórico, no visto en los últimos cuatro años [3]. Estos análisis hablan de un escenario de una vacancia del 9% respecto al año 2019 dónde estaba cercana al 5%.
En análisis anteriores hemos constatado que las compraventas de roles con destino oficinas cayeron un -72% entre el año 2019–2020 (pulso inmobiliario después del primer retiro), siendo el destino más afectado.
Es por esto mismo que nos preguntamos ¿Cómo es el mercado de oficinas en Santiago? ¿Cómo se distribuye este mercado?
Resultados
Oferta
Al analizar la oferta inmobiliaria de la ciudad de Santiago disponible en goplaceit.com, en los últimos 5 años (desde el inicio del año 2016 al 30 de septiembre de 2021), nos encontramos con una gran predominancia del mercado de departamentos con fines habitacionales, quedando las oficinas solamente con un 10% de la oferta inmobiliaria (Tabla 1):
Con respecto a la modalidad de publicación, es decir, si la propiedad se publica para venta o arriendo, la mayoría de las oficinas están en el mercado del arriendo con un 74% (Tabla 2).
Con respecto a la distribución espacial de la oferta publicada de oficinas, se evidencia un patrón de dependencia al sistema de transporte público, particularmente del eje Providencia-Apoquindo o Línea de 1 del Metro de Santiago. Pero también, un vestigio de la localización de oficinas en el centro de Santiago durante la década de los años 80–90, dónde empresas buscaban la proximidad al aparato burocrático del Estado, justamente localizado en el casco histórico de Santiago.
Este patrón de localización, sin duda tiene un peso a la hora de decidir por la modalidad de teletrabajo, que en Chile comparativamente con otros países tiene una tasa más alta que sus pares latinoamericanos (cercana a 28% de la fuerza laboral teletrabajo en el momento peak de la pandemia).
Una explicación a esto es que la oferta de oficinas, al estar concentrada en el eje Santiago-Providencia-Las Condes y la fuerza laboral al depender del transporte público, siendo la Línea 1 del Metro de Santiago uno de los medios más congestionados de la capital, empresas hayan priorizado la virtualidad para evitar los contagios.
Con respecto a las características de la oferta de oficinas, cabe mencionar que los precios de venta de oficinas fluctúan entre los 7.000 y las 11.000 UF (Tabla 3 y Figura 2), sin embargo es factible encontrar oficinas a precios mucho menores, lo cual dependerá principalmente de su tamaño, localización y clasificación, siendo las de mejor estándar las más costosas.
Demanda
Con respecto a lo que se denomina demanda, es decir, la visitas y búsquedas que realizan las personas en goplaceit.com, encontramos patrones que nos permiten sacar algunas conclusiones.
En primer lugar, durante el año en análisis, la mayor demanda en términos territoriales es Providencia con un 23%, seguido de Las Condes con un 17% y en tercer lugar Santiago.
En este sentido, observamos que a pesar de la pandemia por COVID-19 y la dispersión de los trabajadores hacia otras ciudades, que hemos analizado en otras publicaciones (cambio en las búsquedas de los hogares), las empresas siguen buscando localizarse en los mismos sectores dónde históricamente lo han hecho. Una explicación al fenómeno podría ser que a pesar del auge del teletrabajo, la localización en estas comunas sigue siendo estratégica, cercana a sus competidores y en lugares de fácil acceso para clientes.
Con respecto a los precios de búsqueda (Tabla 4), encontramos una diferencia entre los precios de búsqueda y los precios publicados. Este descalce no es exclusivo del mercado de oficinas, sino que se evidencia en otros mercados. La explicación puede deberse a las expectativas de las empresas, como también al stock disponible de oficinas, en el cual, las oficinas más económicas y más demandadas se agotan en primera instancia.
Es interesante constatar que durante este año de pandemia, las empresas buscan productos inmobiliarios pequeños, siendo la mediana de superficie 25 m2 y la moda de 100 m2. Lo cual contradice la lógica de buscar espacios más amplios para evitar propagación del virus.
Esto muestra una disminución de la demanda para oficinas de gran tamaño y un aumento de menores tamaños; las empresas podrían estar considerando que parte de su planta va a permanecer en modalidad virtual o en turnos rotativos no requiriendo el mismo espacio que antes de la pandemia.
Conclusiones
Del análisis anterior hemos evidenciado que la oferta de oficinas está concentrada en el eje vial Alameda-Providencia-Apoquindo, lo que vuelve a las empresas dependientes del transporte público, lo cual podría explicar el alto porcentaje de trabajadores a distancia comparativamente con otras naciones.
Con respecto a la demanda, hemos constatado que la búsqueda de oficinas responde al patrón histórico, en término de localización y que además se prefieren productos pequeños, lo cual podría dar luces de la reconfiguración de las empresas, optando por que parte de la planta laboral permanezca en modalidad virtual.
Sin duda esta reconfiguración del mercado de oficinas plantea grandes interrogantes para la geografía de las ciudades: ¿qué hacemos con los grandes rascacielos que fueron diseñados para el trabajo en oficina?, ¿lograrán reconvertirse hacia otros destinos? o ¿más empresas de tamaño pequeños las utilizarán ahora?.
E incluso; si la tendencia a la vacancia de oficinas sigue al alza ¿cómo hacemos que sectores de las ciudades que dedicaban infraestructuras de transporte, equipamientos y comercio a población flotante, no se transformen en espacios inanimados?
Si bien, la tendencia global es que la demanda por oficinas repunte, será con nuevos requerimientos, en dónde se demandará un mejor calidad del producto, como mayores espacios comunes, oficinas bien iluminadas con luz natural, ventilación adecuada y espacios para reuniones que pudieran permitir la reunión esporádica de quienes estén trabajando remotos, entre otros atributos [4].
Bibliografía
[2] https://www.dw.com/es/alemania-confinados-hasta-pascuas-pero-yendo-a-la-oficina/a-56206212
