Pequeños inversionistas o Multifamily ¿Quién domina el mercado de la renta residencial en Santiago?
Los cambios sociales y demográficos ocurridos en Chile durante los últimos 10 años se han reflejado también en el mercado de la vivienda en arriendo.
Es una realidad que los hogares optan cada día más por la modalidad de arriendo: 15,6% en 2006, 17% en 2009, 17% en 2011, 18,6 en 2013, 20% en 2015 y para el año 2017 la Casen (Encuesta de Caracterización Socioeconómica, 2017) identificó 1.270.483 hogares a nivel nacional, lo que equivale a un 21,9%.
Múltiples motivos pueden explicar este aumento, las principales causas hacen referencia a: 1) cambios en las preferencias residenciales de los hogares, 2) encarecimiento de los precios de las viviendas, 3) el déficit habitacional, que para el caso de la Región Metropolitana de Santiago, alcanza las 154.608 viviendas nuevas, 4) el boom migratorio y la necesidad de vivienda inmediata, 5) la búsqueda de articular trabajo-residencia, prefiriendo las áreas centrales o 6) la preferencia por viviendas con mayor disponibilidad de espacios comunes para realizar actividades al interior de la comunidad, entre otras.
En vista de esta nueva demanda, la oferta ha respondido atendiendo las tendencias del mercado internacional, surgiendo como producto inmobiliario en Santiago los edificios multifamily. Estos edificios son construidos y/o propiedad de un solo dueño o grupo de inversionistas, orientados a la renta de las múltiples unidades habitacionales que los componen. Pero también existe otro tipo de multifamily que corresponde a edificios ya construidos, en donde inversionistas compran al menos dos tercios del edificio, logrando controlar así la administración del edificio.
El negocio de la renta residencial de multifamily en Chile posee una data de nueve años atrás, año en que Asset Chile formó el primer fondo inmobiliario destinado a renta residencial, comprando un edificio para este propósito. Sin embargo, durante este periodo no había tenido planes de expansión y proyecciones tan alentadoras como en la actualidad. Se estima que estarán en operación al menos 100 nuevos edificios de renta residencial en los próximos años, cuadruplicando la oferta actual, esto hace referencia a lo rentable del negocio. Si bien estos edificios no equivalen a más del 1% del mercado de la vivienda en el país, son un modo de inversión segura que cada vez irá tomando más representatividad.
En www.goplaceit.com hemos analizado la evolución de los Fondos de Inversión asociados a ACAFI incluidos los Fondos de Inversión Inmobiliaria, y como evidencia la figura a continuación, los fondos de renta inmobiliarios (en rojo) muestra un alza sostenida desde el año 2017 a la fecha, lo que demuestra la importancia que el rubro ha marcado sobre la totalidad de los fondos de ACAFI (azul) En amarillo se aprecia el alza de los fondos de renta nacionales, en el mismo período de tiempo.
En GOPLACEIT hemos catastrado e identificado 62 edificios destinados al negocio de la renta residencial, de ellos, 12 en construcción y 50 construidos. El negocio de la renta residencial en Chile opera de dos modos: con algunos departamentos en edificios residenciales más antiguos (anteriores al 2017) y con la totalidad del edificio destinada a renta residencial (posteriores al 2017). De los 62 edificios identificados un 41% están destinados completamente para renta. El catastro que realizamos en www.goplaceit.com arrojó 9.320 unidades de departamentos en multifamilys
En el catastro se han identificado 11 operadores, que se encargan de la administración del edificio o del departamento.
Con respecto a la distribución de las multifamily, se identificó que se localizan solo en 10 comunas de Santiago: Santiago, Estación Central, La Cisterna, La Florida, Providencia, San Miguel, Quinta Normal, Independencia, Ñuñoa. Justamente en las comunas que www.goplaceit.com ha identificado que tienen mayor demanda residencial durante el año 2018. Si bien, los edificios están principalmente localizados en la comuna de Santiago, se evidencia una incipiente dispersión hacia otras comunas del Área Metropolitana de Santiago, que corresponden a importantes sub-centralidades como Bellavista de La Florida, el sector del Hipódromo Chile o San Miguel.
Por otro lado, según los registros de los Conservadores de Bienes Raíces de la RM, durante el periodo 2011–2016 los pequeños propietarios rentistas, que compran entre 5 y 50 departamentos corresponden a 1.657 ruts, que tienen 15.200 inscripciones durante el periodo, lo que equivale al 6% del total de la región Metropolitana. Según el Censo 2017, en la Región existen 2.378.442 viviendas, por tanto, las viviendas compradas por micro inversionistas corresponden al 0,6% del total de viviendas de la Región. Del total de ruts identificados como inversionistas hormiga, 414 corresponden a ruts de personas naturales y 1.243 a ruts de empresas. La figura a continuación muestra dónde compran los micro inversionistas, mientras más oscuro el hexágono, más propiedades compradas.
Con respecto a las características de las viviendas ofertadas por los inversionistas, estas son variadas tanto en tamaño, precio, ubicación y servicios ofertados. A diferencia de lo que ocurre con los edificios construidos como multifamily, que se caracterizan por una mayor cantidad y homogeneidad en las prestaciones: 73% tiene lavandería, 89% tiene campana forzada, un 88 tiene quincho, entre otras características.
Conclusiones
Se concluye que el mercado de renta residencial de edificios multifamily (9.300 unidades) no ha desplazado el arriendo de inversionistas hormigas (15.300 unidades), tanto en distribución espacial, número de unidades ofertadas y precios. El negocio de edificios multifamily se posiciona como un negocio emergente, que ha tomado fuerza desde el año 2017 a la fecha, sin embargo, sus proyecciones más auspiciosas están puestas en el año 2020 en adelante.
La ventaja de los edificios multifamily es que ofrecen mejores servicios que el arriendo clásico, además los gastos comunes generalmente son fijos y las barreras de entrada son menores, los contras del modelo son valores de renta o gastos comunes más elevados, así como la rotación al interior del edificio que dificulta la creación de comunidad.
Por otro lado, la oferta de los inversionistas hormigas tiene filtros de entrada más estrictos, pero la oferta es mucho más variada tanto en precios como en producto.
