Pulso de la actividad inmobiliaria tras el primer retiro del 10%
En columnas anteriores (efectos segunda ola covid-19) hemos analizado las implicancias que tuvo la pandemia por COVID-19 en términos de oferta y demanda inmobiliaria, sin embargo, no hemos indagado en cómo los retiros del 10% desde los fondos de pensiones pueden haber tenido efectos en el mercado inmobiliario.
El primer retiro ocurrió el 30 de julio de 2020, día en que se publicó la Ley Nº 21.248. Desde esa fecha las AFP tenían un plazo de diez días hábiles para el depósito del dinero en la cuenta de sus afiliados, por ende, durante las primeras semanas de Agosto el retiro había sido realizado.
Investigaciones, a través de encuestas y bases de datos bancarios [1], han evidenciado que el dinero retirado ha sido utilizado principalmente para: 1) saldo de deudas, entre ellas las hipotecarias, 2) compra de automóviles y 3) compra de bienes raíces.
Por ende, es fundamental conocer el registro de dichas compraventas para conocer posibles variaciones en los patrones de compras a un mes después de dicho primer retiro.
A modo de contexto, el ente encargado del registro de las transacciones es el Conservador de Bienes Raíces. En el caso de la Región Metropolitana, existen 8 Conservadores; Melipilla, Buin, Talagante, Peñaflor, San Miguel, San Bernardo, Puente Alto y Santiago. Cada uno tiene su propia jurisdicción.
Para el caso de este análisis, se toman los registros del Conservador de Bienes Raíces de Santiago (CBRS). Y se utiliza como período de análisis dos meses: Agosto 2019 y Agosto 2020.
Contexto hipotecario
Si bien, es evidente que durante 2019 no existía la pandemia, pero la situación política-social chilena estaba dando luces de lo que ocurriría en Octubre de 2019. Sin embargo, durante este periodo se registraron las tasas hipotecarias más bajas de la historia del país. El Banco Central registró tasas de interés de 2.38% en agosto de 2019 y de 2.58% en agosto de 2020.
Si bien, los valores muestran poca diferencia entre las tasas de ambos periodos, cabe señalar que Agosto 2020 tiene diferencias con respecto a Agosto 2019: 1) la mayoría de las comunas se encontraban en cuarentena, lo cual dificulta la movilidad y la vista a propiedades y 2) durante las primeras semanas se hizo efectivo el primer retiro del 10% desde los fondos de pensiones, solicitud realizada el primer mes por 8.545.306 personas de un universo de más de 17 millones de afiliados.
Intensidad del mercado
Durante Agosto de 2019 se inscribieron en el Conservador de Bienes Raíces 10.646 roles. Estos roles corresponden a 6.421 transacciones, lo que significa que cada transacción en promedio tiene 1.6 roles.
En términos de características de lo comprado, si se consideran la totalidad de los roles, el precio promedio es de 2.531 UF, siendo la media 1.609 UF. Al considerar sólo los roles con destino habitacional el precio promedio es de 4.632 UF y la mediana es 2.784 UF.
Con respecto a los compradores hay 30 ruts que compraron más de 10 roles. Siendo 77 la mayor cantidad de roles comprados por un único rut.
Durante Agosto de 2020 se inscribieron en el Conservador de Bienes Raíces 6.203 roles. Estos roles corresponden a 4.331 transacciones, lo que significa que cada transacción en promedio tiene 1.4 roles.
En términos de características de lo comprado, si se consideran la totalidad de los roles, el precio promedio es de 2.763 UF, siendo la media 1.465 UF. Al considerar sólo los roles con destino habitacional el precio promedio es de 4.466 UF y la mediana es 2.795 UF.
Con respecto a los compradores hay 11 ruts que compraron más de 10 roles. Siendo 90 la mayor cantidad de roles comprados por un único rut.
Al analizar comparativamente los roles de ambos periodos, se evidencia que el mercado más afectado ha sido el de las oficinas, con una disminución porcentual del 75%, esto es de esperarse considerando las nuevas tendencias respecto al teletrabajo.
Tabla 1. Compraventas CBRS por destino
Al analizar la localización de las compraventas en ambos períodos (Tabla 2), se evidencia que la comuna con mayor número de transacciones es Las Condes. En ambos periodos las comunas con más transacciones corresponden a comunas del sector oriente, llama la atención que Estación Central subió al posición 3 en Agosto 2020, estando en la posición 6 el 2019.
Tabla 2. Compraventas CBRS por comuna Agosto 2019/Agosto 2020
Conclusiones
Luego del análisis a compraventas es posible concluir que la actividad de compra de propiedades se vio impactada por la pandemia por covid-19 y a pesar del retiro del primer 10%, las compraventas cayeron un -32.55 %.
Sin duda, el mercado más afectado ha sido el de oficinas, como evidenciaron los análisis anteriores, seguido del mercado de estacionamientos. Es evidente que la menor cantidad de roles comprados en ambos destinos tienen relación con el teletrabajo y la descentralización de los trabajadores hacia otros sectores de la ciudad e incluso hacia otras regiones del país.
Con respecto a la localización de las compraventas, el análisis espacial dio cuenta de que Las Condes continúa liderando las inscripciones. Otro de los hallazgos hace referencia al reposicionamiento de Estación Central subiendo tres posiciones entre un año y otro, quedando en el tercer lugar.
Análisis de prensa [2] han dado que cuenta que el segundo retiro generó las mayores cotizaciones de propiedades y no así el primer retiro, principalmente en proyectos en verde y en blanco. La hipótesis que se baraja es que un primer retiro se utilizó para paliar los efectos de la pandemia y no generó gran excedente para invertir en la compra de una propiedad, no así el segundo retiro que permitió a las familias destinar el dinero para necesidades a largo plazo.
También se debe considerar que el primer retiro se generó en un contexto de cuarentenas y cierre de comercio, por lo tanto, las visitas a propiedades estaban restringidas, lo cual también pudo haber influido en una menor intención de compra de propiedades. Por otro lado, las compras realizadas pueden haber sido a proyectos inmobiliarios en desarrollo (verde/blanco), por tanto, se reflejarán una vez consolidado el proyecto.
Referencias bibliográficas
[1] https://www.revistavalora.cl/en-que-se-gasto-el-10-de-las-afp/
[2] https://www.latercera.com/pulso/noticia/segundo-retiro-del-10-dispara-cotizaciones-para-compra-y-arriendo-de-viviendas-inmobiliarias-advierten-sobre-proyectos-en-verde-y-blanco/YX5WI2T3F5H6HJY54G4NELJZXU/
