¿Queda suelo en San Miguel? Un análisis desde la normativa urbana
Durante las últimas tres décadas, el patrón de crecimiento del Gran Santiago ha cambiado su tendencia, desde el desarrollo orientado a la expansión, hacia el desarrollo en densidad. Puntualmente, esto ha implicado que algunos sectores centrales de la ciudad han intensificado su ocupación, llegando a observar que, por ejemplo, algunas manzanas han sobrepasado las 5.000 viv/há en el centro histórico de la ciudad [1].
Según Vicuña del Río (2020) entre los barrios que han caracterizado las mayores alzas del periodo destacan los ubicados en las comunas de Independencia, Ñuñoa, Estación Central, Recoleta, San Miguel, Las Condes, Providencia y Santiago [2].
En particular, la comuna de San Miguel ha sufrido un fuerte incremento en su densificación alcanzando una densidad neta máxima de 1.300 viv/há en el Barrio Atacama [2]. A raíz de la construcción intensiva, muchos han visto este proceso como una amenaza contra la calidad de vida de los residentes históricos. Así, y para dar en parte freno a esta situación, durante el año 2015 fue aprobada una nueva modificación al Plan Regulador Comunal ,— el anterior PRC estuvo vigente desde al año 2005-, la cual limitó las alturas máximas así como la densidad, buscando tener como consecuencia mejor control sobre la velocidad y volumen de los desarrollos inmobiliarios.
Entre los años 2010 a 2017 más del 50% de los permisos de edificación otorgados en San Miguel fueron proyectos de tres o más pisos siendo su peak en el año 2015 –justo antes de la modificación del plan regulador– con un 94% de los permisos emitidos para este tipo de edificación [3].
Durante la década de los años noventa, las características urbanas de la comuna de San Miguel propiciaron la llegada de grandes desarrolladores; entre las características que catapultaron su atractivo se encontraban: conexión con el centro de la ciudad y autopistas urbanas e interurbanas, presencia de amplios terrenos, UF/m² baja (56.3 UF/m² departamento en venta dos dormitorios) comparada con Santiago (58.3 UF/m² en el mismo formato) y un plan regulador antiguo. Se dice incluso, que la comuna de San Miguel fue el “rebalse” de Ñuñoa o Santiago.
En esta línea, el catastro del Servicio de Impuestos Internos (SII) da cuenta que el mayor desarrollo constructivo reciente de la comuna de San Miguel se produjo principalmente durante el período 1991–2000 (Fig. 1).
Estos megaproyectos inmobiliarios que se instalaron, reconfiguraron el barrio aumentando considerablemente la superficie construida. Debido a la envergadura del cambio, fueron forjando ciertas resistencias por parte de la comunidad histórica del lugar que sintieron una merma en su calidad de vida, en términos de ruido, estacionamientos, tráfico, alcantarillado, sombra y otros indirectos como precios de servicios.
Hoy, el escenario que dejó una intensa década de desarrollos inmobiliarios en la comuna, se evidencia a través del análisis de los datos del SII, con el cual se puede identificar también cuántos metros construidos hay en la comuna actualmente según el destino del mismo (Tabla 1).
La tabla anterior, muestra resultados que incluyen la totalidad de las líneas de construcción registradas por el Servicio de Impuestos Internos para el año 2018. Por otro lado, al analizar la superficie predial o “superficie del terreno” sin discriminar por destinos, entregada por el mismo servicio, se obtiene que la comuna tiene una superficie de 647 há.
A través de un levantamiento de normativa urbana realizado en goplaceit.com, calculamos la superficie potencial. Este indicador utiliza para su cálculo el coeficiente de constructibilidad con el cual y multiplicado por la superficie del terreno se obtiene la superficie potencial para construir, en este caso su resultado corresponde a 1263.3 há, por tanto, aún existe un largo tramo edificable en altura para la comuna. La figura a continuación muestra las zonas normativas (Fig. 2), donde cada una de ellas presenta sus propias restricciones para el levantamiento de futuros proyectos inmobiliarios:
La densidad actual de la comuna de San Miguel es de 10.795 hab/km² producto del aumento de las construcciones en altura en años recientes, y potencialmente podría ser 21.078 hab/km² si calculamos en base al potencial de densificación antes descrito. Notamos que según el INE para el 2035 la densidad alcanzada estaría un 12.3% bajo el potencial descrito bajo la actual normativa.
Aún cuando la densificación trae detractores, especialmente aquellos que ven con remembranza recuerdos del pasado, los beneficios son múltiples en el sentido de aportar al desarrollo de comunidades mejorando su acceso a bienes y servicios, conectividad con el resto de la ciudad y aportes al espacio público que siempre deben ser cuidados. Cómo analizamos, la densificación de San Miguel va seguir creciendo al alero del nuevo plan regulador, será necesario que vaya siempre acompañada de una planificación equilibrada para que se traduzca finalmente en un aumento neto de la calidad de vida de los habitantes.
[1] Vicuña del Río, M. (2017). Impacto de la densificación residencial intensiva en la segmentación del tejido urbano de Santiago: Un enfoque cuantitativo. Revista 180, 0(40), Árticulo 40. https://dx.doi.org/10.32995/rev180.Num-40.(2017).art-399
[2] Vicuña del Río, M. (2020). Densidad y sus efectos en la transformación espacial de la ciudad contemporanéa: Cinco Tipologías para interpretar la densificación residencial intensiva en el área metropolitana de Santiago. Revista 180, 0(45), Árticulo 45. https://doi.org/10.32995/rev180.Num-45.(2020).art-659
[3] Abumohor, S., & José, M. (2018). Acceso solar y morfología urbana en procesos de densificación en altura, caso de estudio: Comuna de San Miguel en Santiago de Chile. http://repositorio.uchile.cl/handle/2250/170721
