Reflexiones cruzadas en torno a los inversionistas de Chile-México

El crecimiento de los mercados de inversión en vivienda, principalmente de vivienda nueva, es un fenómeno relativamente reciente en América Latina, y particularmente los mercados de México y Chile han tenido un importante dinamismo, liderando la construcción de proyectos en altura, así como también la venta y renta de activos inmobiliarios.

Cuando nos referimos a activos inmobiliarios estamos hablando principalmente de departamentos nuevos (construídos y por construir), pero también de bodegas, estacionamientos y actualmente terrenos fuera de las ciudades. Estos activos deben tener una particularidad, su ticket promedio debe ser ojalá menor a 4.000 UF e idealmente permitir; 1) un pie divisible en cuotas, 2) un dividendo que se pague mayoritariamente con un arriendo y 3) cobertura a través de un crédito hipotecario.

Sin embargo, poco se sabe respecto al perfil de estos inversionistas. En artículos anteriores como análisis de inversionistas de goplaceit.com o las empresas también compran propiedades hemos profundizado respecto a algunos segmentos de inversionistas. En la columna a continuación proponemos un análisis comparativo de los perfiles en Chile y México.

Chilenos y Chilenas inversionistas

Se ha investigado que los inversionistas corresponden principalmente a un perfil masculino y de altos ingresos como respaldan algunos estudios como “el perfil resultante de inversionistas-personas se asocia a la elite chilena y estratos medios-altos, con sesgo al género masculino” [1]. A través del análisis de nuestros datos podemos identificar que sólo un 37% de las personas que son parte del Club Inversionista de goplaceit.com corresponden a mujeres.

Socioeconómicamente según lo declarado, las mujeres son C1A, a diferencia de los hombres inversionistas que se encuentran entre los segmentos C1A-AB, esto quiere decir que corresponden a grupos de ingreso medios y medios-altos. Con respecto a la ocupación tanto hombres como mujeres declararon pertenecer a la categoría de profesionales y directivos, es decir que generalmente poseen formación universitaria y puestos dirigenciales. Las comunas de residencia de estos inversionistas son Las Condes (16%), Providencia (9%), Ñuñoa (8%) y Vitacura (7%), lo que corresponde al sector oriente de Santiago.

Con respecto a los lugares donde buscan comprar propiedades, según un análisis realizado a las interacciones en goplaceit.com, se reveló que existen varias comunas de interés. Liderando el listado está La Florida (9%), nuevo nicho de inversión inmobiliaria que ha tomado fuerza durante los últimos años, seguido de Las Condes (5%) y Santiago (5%), comunas ya consolidadas en términos de inversión. Luego siguen Ñuñoa (3%) y Cerrillos (3%).

Estos datos nos permiten concluir que las personas que compran propiedades de inversión no corresponden solamente a los grupos más acomodados, sino que también ha penetrado en grupos de ingresos medios. Los lugares de búsqueda están bien diversificados, pero hay preferencias claras hacia nuevos nichos como La Florida y Cerrillos.

Mexicanos inversionistas

Sin duda alguna, México contiene el mercado inmobiliario más relevante de Latinoamérica. Pese a ello, la inversión en propiedades nuevas no está consolidada como en otros mercados, sino que más bien es incipiente. Esto se debe principalmente a factores que tienen que ver con las particularidades del territorio mexicano.

En primer lugar se destaca que en el Área Urbana de México (AUMX), debido a su consolidación, es difícil encontrar zonas de desarrollo urbano potenciales, lo cual tiene que ver con su avanzado nivel de urbanización y también con las regulaciones urbanas. Por ende, las rentabilidades y el sector inmobiliario están apuntando fuera del AUMX, principalmente hacia el Estado de Yucatán, dónde se propicia la renta corta a través de plataformas como Airbnb.

“La región sureste del país es donde se presentan mayores oportunidades de inversión inmobiliaria de alta plusvalía y que satisface la demanda de propiedades bien ubicadas, con alto valor y proyección a futuro. Dentro de esta zona, destaca la Península de Yucatán como uno de los lugares más prósperos del país”. [2]

Al explorar nuestros datos, no se evidencian rentabilidades importantes en el AUMX, por tanto, la inversión también es un gasto, los dividendos de las propiedades no se pagan con el canon de arriendo. Este mismo factor, genera que los inversionistas tengan un perfil socioeconómico más alto.

Contrastando esta información con entrevistas realizadas a brokers de capitalizarme.mx especializados en renta de activos inmobiliarios, podemos ver un marcado perfil masculino, principalmente directivos y ejecutivos de alto rango. Pero también existe una particularidad, es un mercado que aún no genera confianza, por ende, no es masivo. Por otro lado, las particularidades de este mercado también hacen referencia a que los inversionistas no son exclusivamente mexicanos, sino que también se aprecia la compra por parte de extranjeros.

Conclusiones

Existen diferencias sustanciales entre ambos perfiles de inversionistas, en general, los chilenos toman riesgos, invierten en propiedades que aún no están construidas como también en nuevos nichos de mercado, explorando diversos activos inmobiliarios en busca de mayores rentabilidades. Por otro lado, los inversionistas mexicanos corresponden a un perfil socioeconómico más alto comparativamente con el chileno, sus preferencias residenciales apuntan a sectores fuera del área urbana y también la renta corta es una opción para obtener rentabilidades.

Citas

[1] Herrera Castillo, Nicolás; López-Morales, Ernesto. «Inversionistas de vivienda en el Gran Santiago». Scripta Nova: revista electrónica de geografía y ciencias sociales, 2021, Vol. 25, Núm. 1, p. 111–140, https://raco.cat/index.php/ScriptaNova/article/view/386272.

[2] https://www.bmfinversiones.com/blog/mercado-inmobiliario-en-mexico