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Sector sur de Santiago, fricciones entre una nueva ciudad y la existente vida de barrio

Roberto Salas
Aug 24 · 5 min read

Hoy en día existe una creciente presión por parte de inversionistas inmobiliarios por buscar en aquellos sectores de la ciudad en donde se puedan obtener retornos de valor manteniendo los riesgos acotados. No obstante, la actual situación sanitaria innegablemente ha afectado las decisiones tanto de desarrolladores como compradores. Para minimizar riesgos, los primeros han utilizado diversas estrategias como las negociaciones con fondos de inversión (venta del stock a multifamily) o invertir en plusvalía, comprando paños [¹].

En la necesidad de mantener las ventas, los desarrolladores han reaccionado con ofertas, promociones, nuevas formas de mostrar los departamentos, todo con el objetivo de atraer la mayor cantidad de potenciales clientes a sus proyectos. Más hoy, cuando existe una eventual mayor capacidad adquisitiva de las personas debido a que ya más de 9 millones de ellas [²] han realizado el retiro del 10% de los fondos de las Administradoras de Fondos de Pensiones (AFP). Así, en conjunto una pareja puede disponer del dinero suficiente — en base que ambos retiren el máximo de $4.300.000 — para realizar el pago de un pie y así adquirir una vivienda en una locación donde es posible vivir u obtener una rentabilidad considerable con el paso de los años [³]. En este caso, tal 10% de la pareja correspondería al 90% de una propiedad de 3.000 UF.

Es conocido por todos que en la región Metropolitana las comunas de Independencia, La Florida y La Cisterna han experimentado un aumento en la cantidad de proyectos creados en el último tiempo, y esto en parte, debido a: 1) el congelamiento y posible endurecimiento de las normativas urbanas en comunas como San Miguel, Macul y Quinta Normal otrora bastiones en términos de interés inmobiliario y 2) incentivos estatales que se han establecido bajo lógicas como la de renovación urbana. Sin embargo, los efectos pandemicos podrían favorecer un declive o desaceleración de los desarrollos debido a que las empresas han sido afectadas por las cuarentenas obligatorias impidiendo el cumplimiento de los plazos estipulados en los contratos postergando las entregas [⁴].

Es probable que la cantidad de permisos de edificación a la fecha haya disminuido, sin embargo, el interés de las personas por realizar búsquedas de propiedades en estas comunas sigue aún en buen pie a pesar del contexto. Así los próximos meses son decisivos para la recuperación de las inversiones y muchos apuestan que en el mediano plazo se retomará la normalidad aumentando las ventas de nuevos proyectos en estas zonas de la ciudad.

La lucha de La Cisterna

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[Fotografía de Roberto Salas]. (Almirante Neff — La Cisterna, 2019)

Para muchos, lo atractivo de la zona sur parecen ser los precios aún asequibles para un segmento de la población que busca viviendas para habitar o invertir en un entorno de relativa accesibilidad a servicios básicos y con una buena conectividad al resto de la ciudad. Lo anterior, se suma a que diversos estudios de terceros y de goplaceit.com han señalado que las comunas que componen la zona sur de Santiago como unas de las que poseen mayor rentabilidad de la región.

En particular, en el caso de La Cisterna, recientemente en marzo del presente año, y a raíz de la oposición ciudadana a proyectos disruptivos en términos de densidad y/o altura que buscaban instalarse en la comuna, se realizó la presentación del anteproyecto[⁵] de modificación del plan regulador comunal vigente desde desde el 2004. Sin embargo, cabe señalar que el documento original ya había sido adaptado el 2018 a fin de hacer frente al pujante desarrollo inmobiliario que se trasladó desde San Miguel producto de los cambios realizados al mismo plan en esa comuna, los que terminaron limitando la altura y densidad de las edificaciones.

El anteproyecto presentado busca actualizar el cómo el desarrollo se integra a los límites comunales en relación de las características presentes tanto demográficas como funcionales del territorio. En este sentido, se deja en evidencia que en La Cisterna existe una población envejecida de predominante clase media con una baja capacidad de acceso a áreas verdes y bajo esta premisa se debe asegurar la protección de la vida de barrio.

Sumado a lo anterior, el aumento de los proyectos en la comuna no ha hecho más que activar la oposición del municipio a su realización bajo el argumento señalado. Así, consecuencia de lo anterior, recientemente se ha presentado un recurso de protección en contra del Servicio de Evaluación Ambiental (SEA) por la admisión del proyecto denominado “Condominio Santa Úrsula”, calificado como guetto vertical debido a que posee 8 torres de 14 pisos cada una, siendo éste uno de los pocos que logró escapar al congelamiento de los permisos de edificación del 2017, tan solo días antes de su aprobación [⁶].

Las propuestas en el nuevo plan regulador endurecen aún más las restricciones de altura en considerables áreas de la comuna segmentando, por ejemplo, las zonas residenciales en tres: altura, altura media y baja altura; con diez, cinco y dos pisos respectivamente; con densidades entre 800 y 150 habitantes.

Las medidas anteriores y las adoptadas por el municipio probablemente tendrán como consecuencia la disminución del interés de desarrolladores inmobiliarios por localizarse en la comuna,y un eventual aumento de los precios de las viviendas ya construidas, si esto llega a cumplirse los proyectos actualmente emplazados en la comuna serán una muy buena opción de compra debido a que la potencial plusvalía percibida en los próximos años será potencialmente alta respecto a otros sectores.

La comuna de La Cisterna ha sufrido transformaciones aceleradas en la última década, lo que ha repercutido en cambios en su composición demográfica, sin embargo, ciertas partes de la misma poseen características que no reflejan el progreso ocurrido. El caso más evidente es la escasez de servicios o la eventual calidad de los mismos que dan muchas veces la sensación de no ir a la par con la densificación, es decir, la mayor demanda local por su acceso y diversificación aún no es abordada por el entorno en coordinación con los nuevos habitantes sino que al contrario promueve que comunas aledañas terminen satisfaciendo de mejor manera las necesidades propias de la comuna, como por ejemplo San Miguel.

Hoy, por medio de los instrumentos de participación ciudadana existe una oportunidad clara de modificación de la visión existente en la comuna estableciendo un punto de encuentro entre el Estado, la ciudadanía y los desarrolladores. Son los vecinos los que conocen mejor su ubicación, sus necesidades de infraestructura y cómo esperan que las futuras generaciones disfruten de sus barrios, por ende, son ellos los que deben decidir su intervención con los recursos y medios disponibles. No obstante, esta participación debe ser universal utilizando todos los canales disponibles para su difusión; así, no sesgar la participación sólo a aquellos individuos u organizaciones sociales que representan solo espectro de intereses en la comuna. La innovación en los métodos parece ser un camino necesario para lograr la tarea, y sin duda, queda en manos de aquellos organismos regentes su implementación a fin de lograr el diálogo tan necesario en nuestros días, consiguiendo así, un crecimiento inmobiliario en equilibrio y armonía con los intereses propios de los habitantes de la comuna que aún claman por mantener una vida de barrio.

[¹]: https://map.conectamedia.cl/index.php/clippingNews/view?id=13352571&email=153606&fromemail=1

[²]: https://www.publimetro.cl/cl/noticias/2020/08/19/mas-de-9-millones-de-personas-han-retirado-el-10-de-sus-fondos-en-la-afp.html

[³]: http://www.lanacion.cl/aumenta-interes-en-invertir-el-10-en-viviendas-experto-inmobiliario-da-consejos/

[⁴]: https://www.elperiodista.cl/302-proyectos-inmobiliarios-estaran-paralizados-producto-del-covid-19/

[⁵]: http://cisterna.cl/doc/documento-exposicion-imagen-objetivo.pdf

[⁶]: http://www.cisterna.cl/noticia-200820-recurso-condominio-santa-ursula.php

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