Tendencias del espacio comercial en Santiago antes de la pandemia:

Tomas Cox
Tomas Cox
Dec 14, 2020 · 6 min read

El declive del pequeño comercio.

Si hay un sector de la economía que ha sido golpeado en el último año es el comercio, primero por los efectos del estallido social, y luego por la pandemia. Sin embargo, de acuerdo a un estudio Cámara de Comercio de Santiago[1] (2016), ya venía desarrollándose una desaceleración en el sector antes del último año, con crecimientos en torno a 3% anual, contrastando con el superciclo de consumo del período de 2003 a 2012.

La pandemia y el estallido social, los cuales provocaron el cierre y/o congestión de numerosos locales comerciales de gran formato (supermercados, retail, etc.), visibilizaron la relevancia de los pequeños locales vecinales como una alternativa resiliente para mantener el suministro básico de los hogares. Pese a la relevancia de estos locales, es común escuchar sobre su paulatina desaparición frente a la competencia de grandes formatos. Para comprobar esta hipótesis y dimensionar su magnitud, en el área de datos de goplaceit.com desarrollamos un estudio en la Región Metropolitana sobre la localización del espacio de comercio existente y su variación entre el 2015 y 2019, a partir de los microdatos georeferenciados del catastro de bienes raíces del Servicio de Impuestos Internos. Se consideraron las construcciones con destino comercial en los catastros de 2015 y 2019, las cuales se segmentaron en rangos de superficie, y se georeferenciaron a partir de la capa de manzanas para la ciudad de Santiago.

En líneas generales, la superficie comercial en la Región Metropolitana de Santiago creció un 13% en entre 2015 y 2019 (de 14 a 16 millones de m2), es decir a una tasa del 3.3% anual, lo cual es asimilable a grandes rasgos al crecimiento del PIB en estos años.

Uno de los principales hallazgos es el menor crecimiento de los locales de menor superficie en comparación al formato de mayor tamaño. Los locales comerciales con superficie hasta 50 m2 crecieron en torno a 3% entre 2015 y 2019, mientras que el segmento entre 2.500 y 10.000 m2 crecieron en un 30%.

¿Qué comunas han tenido un mayor aumento de su oferta comercial?

De acuerdo al mapa 1, las comunas del sector periférico experimentaron un mayor crecimiento porcentual, sobre todo debido a que tienen poca superficie comercial anterior, por lo que proyectos particulares pueden ser muy relevantes. Las comunas más céntricas, si bien tuvieron desarrollo comercial, presentan mucha superficie ya existente, por lo que proyectos nuevos no tienen un impacto considerable. Esto se suma a que hay poco espacio para el desarrollo en sectores más céntricos, en comparación a la periferia.

Destaca Independencia como la comuna céntrica con mayor crecimiento en el periodo, principalmente por la construcción del mall Barrio Independencia, que ha capitalizado el desarrollo habitacional del sector y la accesibilidad que ha generado la nueva línea 3 del metro.

Las comunas periféricas tienen crecimientos en torno al 15 a 20 % en el período, lo cual está relacionado a su expansión habitacional y espacio para desarrollo, como es el caso de Puente Alto, Maipú, Lo Barnechea y sobre todo Quilicura. Es importante señalar que San Bernardo no tuvo el mismo desarrollo, lo cual se podría explicar con que, pese a ser un subcentro de importancia, todavía no ha llegado la red de metro. Es interesante el fenómeno en las comunas de la salida norte de Santiago, las cuales se caracterizan por el formato “outlet” en sectores inicialmente pensados como parques industriales en el Plan Regulador Metropolitano de Santiago, y que devienen en locales minoristas con destino comercial.

Otro vector de crecimiento para el comercio es la pérdida de protagonismo del centro histórico de la ciudad, habiendo un desplazamiento hacia el oriente de la oferta de comercio y oficinas, lo cual se ve reflejado en el crecimiento de Las Condes, e incluso Vitacura. Providencia, que otrora fue reflejo de este fenómeno, ya no tiene los crecimientos de décadas pasadas.

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Mapa 1: Crecimiento de Superficie Comercial por Comuna.

¿Dónde se concentró la nueva oferta?

El bajo crecimiento en espacio comercial en la comuna de Santiago (2%) no implica que no se lleve una parte importante del espacio comercial nuevo. Del total construido de espacio comercial entre 2015 y 2019 en la Región Metropolitana, esta comuna se llevó un 7% (Mapa 2).

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Mapa 2: Distribución de la nueva oferta de comercio en cada comuna.

Es interesante ver cómo ciertos subcentros compiten con la comuna de Santiago por la oferta comercial. Comunas distantes al centro como Puente Alto y San Bernardo se llevan una proporción casi tan importante como la comuna de Santiago.

Se confirma que la extensión del espacio comercial desde el centro hacia el oriente ha llegado a Las Condes y Vitacura, con una comuna de Providencia que ya parece haber copado su desarrollo en este aspecto.

Dónde ha aumentado y dónde ha disminuido el comercio.

Como se observa en el mapa 3, en torno al centro de Santiago hay una gran cantidad de manzanas en las cuales ha disminuido el comercio, lo cual puede ser atribuible en gran parte al desarrollo de proyectos habitacionales que reemplazaron al comercio preexistente.

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Mapa 3: Aumento y disminución del espacio comercial entre 2015 y 2019.

Crecimiento por segmento de superficie.

Según se aprecia en la tabla 1, los segmentos de menor tamaño tuvieron un crecimiento muy inferior a la media (13%) para el período. Es claro el patrón de mayor crecimiento a medida que el formato aumenta de tamaño, llegando a observar que el segmento de 2.500 a 10.000 m2, creció a una tasa 10 veces mayor que el segmento de 0 a 50 m2.

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Tabla 1: Variación de superficie comercial según segmento en la Región Metropolitana de Santiago (izquierda) y participación en el mercado (2019) (derecha).

El mapa 4 muestra la variación por comuna de los macrosegmentos de 0 a 250 m2 y de más de 2.500 m2. Se observa cómo el comercio de menor tamaño tuvo un crecimiento muy menor en la comuna de Santiago, lo cual explica su bajo crecimiento en general. El contraste más importante entre ambos segmentos se observa en comunas como Puente Alto, La Reina y Las Condes, en los cuales la aparición de grandes centros comerciales ha opacado al comercio de bajo tamaño.

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Mapa 4: Crecimiento del comercio en segmento de hasta 250 m2 (izquierda) y de más de 2.500 m2 (derecha).

Comentarios finales

Pese a la importancia que reviste el comercio de menor tamaño para la vida vecinal, y lo relevante que se ha mostrado para resistir periodos en los cuales el gran comercio ha debido cerrar o restringir su funcionamiento, podemos ver que su presencia en la ciudad ha ido disminuyendo respecto a otros formatos.

El formato del espacio comercial habla del tipo de ciudad que se ha desarrollado. El gran formato de centros comerciales, como también los parques industriales que abren sus puertas al público mediante bodegas tipo outlet, se basan en una localización y tamaño que solo se hace viable mediante el uso de automóvil, con grandes espacios de estacionamientos y ligado a infraestructura de transporte a gran escala. En cambio, el comercio a baja escala permite el acceso a pie o bicicleta, sin ser disruptivo respecto a la trama barrial.

El comercio en formatos de menor tamaño no solo debiese ser fomentado en los barrios residenciales tradicionales, sino también en subcentros de mayor densidad, bien conectados con transporte público y modos activos, apoyando la mixtura de usos de suelo y de vivienda socialmente integrada, todo lo cual apunta a una ciudad más sustentable en lo ambiental y social.

[1] http://retailfinanciero.org/nuevos-patrones-culturales-y-de-consumo-estan-reformulando-el-retail-en-el-pais/

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Urbanismo, SIG y Modelos Econométricos sobre el comportamiento del Mercado Inmobiliario. Arquitecto y Candidato a Doctor en Ingeniería. Profesor de la Chile.

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