Viviendas sociales integradas: ¿genera efectos en el barrio?

Gricel Labbé
Aug 3 · 7 min read

El siguiente artículo analiza un terreno propiedad del SERVIU localizado en la comuna de Las Condes, y que en el último tiempo, ha estado en la palestra debido a que se espera que se consolide un sector de viviendas para los sectores más vulnerables[1].

La construcción de viviendas sociales en sectores bien consolidados, ha sido una política implementada en primera instancia desde los municipios. Durante el año 2018 se anunció la construcción del edificio social en el sector de la Rotonda Atenas, edificio que será destinado en un 40% a familias de bajos ingresos y el otro 60% a personas de clase media.

Está también el caso del proyecto en Vitacura[2](conexión de Costanera Norte con Tabancura), pero que finalmente no prosperó debido a la presión de los vecinos, que se oponían a su construcción en la comuna de más altos ingresos del país. Otro proyecto es “Justicia Social” conjunto de viviendas para arriendo de la Inmobiliaria Popular en Recoleta, o el “Neo cité” en la comuna de Santiago. Todos ellos tienen en común que no se localizan en periferias, sino en importantes subcentralidades de la ciudad.

Sin embargo, estos proyectos no han estado exentos de problemas, el perfil socioeconómico de los residentes que vivirán en los nuevos edificios ha generado críticas en los antiguos residentes aludiendo a una baja en las plusvalías del sector, ya que las viviendas sociales han sido consideradas históricamente como usos no deseados o llamados comúnmente NIMBY, por sus siglas inglesas que significan Not In My Back Yard (“no en mi patio trasero”).

Estas iniciativas municipales han permeado a la política ministerial y se espera la consolidación del primer proyecto de viviendas en Las Condes llamado Plan de viviendas sociales Cerro Colorado para el año 2022. Desde la prensa se especulan los efectos en el sector, entre ellos una migración de residentes, bajas en el precio de las viviendas y menor demanda[3].

Por tanto, el análisis a continuación busca comprender las dinámicas inmobiliarias, las potencialidades de instalar el proyecto de integración social y los posibles efectos desencadenados tras el anuncio de la instalación del mismo.

Para el análisis se consideran tres fuentes de información proveniente del área de datos de goplaceit.com. La demanda, descrita mediante el registro de las acciones de los usuarios del sitio web, sus búsquedas y sus interacciones en relaciones a los paños y su entorno. En segundo lugar, la oferta observada, correspondiente al análisis histórico de las publicaciones del sitio web con sus respectivos atributos (precios, dimensiones, etc.).

Figura 1. Canchas de tenis Cerro Colorado

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Fuente: Elaboración Propia

¿Es atractivo este sector en términos de demanda residencial?

La atractividad de un sector es medida por el número de interacciones que hacen los usuarios tanto en el mapa (al dibujar zonas de interés) como con las publicaciones (al contactar) en el portal goplaceit.com, a esto le denominamos demanda.

Las interacciones muestran que en el sector de Cerro Colorado, predominan las búsquedas de arriendo para departamentos (62%), seguido por la modalidad venta de departamentos (25%).

Tabla 1. Resumen de modalidad de búsqueda para Zonas

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Fuente: Elaboración propia (2020)

En base a los filtros creados por los usuarios es posible determinar una disposición a pago diferenciada por tipo de propiedad y modalidad de búsqueda. Los precios de venta están expresados en UF y los arriendos en pesos ($).

Tabla 2. Promedio de precios de venta y arriendo de zonas en paños MINVU.

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Fuente: Elaboración propia (2020)

Al analizar las disposiciones a pago, se evidencia una alta disposición a pago, para el caso de departamentos en venta, con un valor cercano a las 8.000 UF, lo cual sería 6 veces más caro que una vivienda social, las cuales se publican entre las 1.200 y 1.300 UF en nuestro portal, por tanto, hipotetizamos que es probable que las viviendas no se entreguen en propiedad a los beneficiarios, sino que el elevado precio puede generar que estas viviendas se entreguen en modalidad de arriendo.

Figura 2 Precios de arriendo históricos en el sector

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Fuente: Elaboración propia

Sin duda alguna, y para contestar la pregunta del encabezado, el sector Cerro Colorado es muy atractivo en términos de demanda residencial. Además el análisis referente a los precios de forma histórica en la zona refleja un creciente interés y mayor valoración tanto para ventas como arriendos (Figura 2), los cuales a pesar del anuncio de construcción de las viviendas sociales, el estallido social y la pandemia por COVID-19 no se han visto afectados, sólo levemente la modalidad de 1 Dormitorio.

Figura 3. Creación de Zonas en sector Cerro Colorado

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Fuente: Elaboración propia (2020)

Como se planteó anteriormente, el sector no ha perdido atractividad, solo en el último semestre pero lo cual puede estar asociado a otros factores como el contexto nacional pandémico, (Figura 3), históricamente la atractividad del sector en términos tanto de venta como arriendo ha ido aumentando, y aunque en el último semestre la demanda bajó, no así lo precios ni la disposición a pago.

¿Cómo es la oferta en dichos sectores?

Para analizar la oferta del sector se analizan las publicaciones en el entorno del paño de Cerro Colorado. Al igual que en el análisis anterior, el mayor número de publicaciones corresponde a departamentos en arriendo en el entorno de Cerro Colorado.

Tabla 3. Propiedades publicadas (oferta) en el sector.

Fuente: Elaboración Propia en base a propiedades goplaceit.com.

El proyecto se instala en uno de los sectores de Santiago con los precios UF/m2 más altos, lo cual se evidencia en la Figura 5. El precio que alcanza el sector es casi alcanza la 100 UF/m2. Es decir, un departamento de 1 dormitorio y 1 baño de 30 m2 costaría alrededor de 2.940 UF (85 millones de pesos chilenos), algo así como 105.000 dólares.

Figura 4. UF/m2 en el sector departamentos en venta (2019)

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Fuente: elaboración propia en base a publicaciones de goplaceit.com

Al hacer un análisis histórico en términos de la oferta, es importante destacar que el sector de Cerro Colorado desde el 2017 (año del anuncio), ha mantenido constante el número de publicaciones, esto significa que no se aprecia una eventual migración o mudanza de los antiguos propietarios debido al anuncio de la instalación de viviendas sociales como se había especulado.

Figura 5. UF/M2 observada para departamentos en venta en Cerro Colorado

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Fuente: Elaboración propia con datos de goplaceit.com

Con respecto a los valores promedios UF/M2 al hacer el análisis de forma histórica tampoco se evidencia la existencia de un impacto en precios (hasta la fecha) debido al anuncio de instalación de viviendas sociales, sino más bien se aprecia una estabilidad de precios para las diversas modalidades.

Por otro lado, existen estudios que demuestran el impacto que tiene la localización de una estación de metro en la valorización de propiedades cercanas (López-Morales, Sanhueza, Espinoza, Órdenes, 2019), incluso desde el momento del anuncio de la apertura de una nueva línea. Este efecto no ha sido estudiado para el caso de las viviendas sociales en Chile, sin embargo, estudios en EEUU muestran que al analizar la inserción de viviendas subsidiadas en submercados de propiedades para clases alta de ese país, no existe un impacto perjudicial en el valor de la propiedad (Freeman y Botein 2002), debido a que la vivienda subsidiada no es de menor calidad que la vivienda circundante incluso aunque los inquilinos sean de menor estatus social y probablemente de una raza diferente.

En conclusión, aunque todavía no se desarrollen estudios de impactos generados por la instalación de viviendas sociales en sub mercados diferentes, al mismo nivel que estudios de impacto como el metro; según nuestros análisis, no se aprecia una alteración del mercado tras 3 años del anuncio de ocupación de dicho espacio en Cerro Colorado. Quizás este estado inalterado seguirá incólume o bien cambiará luego que la construcción se formalice con la primera piedra instalada. Solo el tiempo nos permitirá analizarlo a cabalidad.

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Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma…

Gricel Labbé

Written by

Geógrafa, Magíster en Desarrollo Urbano

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Blog de datos, ciudad y tecnología de la plataforma inmobiliaria GOPLACEIT.COM. Disponibilizamos nuestros análisis para que todos puedan mirar el mundo como nosotros lo estamos viendo. Los datos muchas veces hablan por sí mismos, pero primero te los mostramos.

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