Quem deve pagar a comissão de corretagem nos contratos de compra e venda de imóveis?

Quando uma pessoa decide comprar um imóvel é comum surgirem dúvidas sobre quem tem o dever de pagar a comissão de corretagem, vulgarmente chamada de “taxa de corretagem”, se será o próprio adquirente do imóvel ou o vendedor.

Na verdade, o que se verifica é que o encargo do pagamento da remuneração do corretor depende, em muito, da situação dos fatos nos momentos iniciais da negociação, devendo, em uma análise superficial, ser considerado quem propõe ao corretor nela intervir.

Pois bem, a princípio, se não houver nada previamente estipulado e se não há provas de que o comprador foi a pessoa quem contratou a corretagem, tal comissão deverá ser paga pelo dono da obra (ou dono do imóvel), pois é este quem geralmente contrata o corretor ou a empresa corretora, de forma que o comprador do imóvel apenas se desloca à imobiliária ou ao stand de venda da construtora para fechar o negócio, não sendo este quem estaria contratando os serviços de corretagem em uma análise preliminar.

Ocorre que a questão atinente à comissão do corretor sempre pôde ser decidida a partir da negociação entre as partes independentemente do fato de ter sido o alienante quem contratou tais serviços, isto é, possibilitando o repasse da “taxa” ao adquirente do imóvel desde que estipulado de forma inequívoca, nos termos do artigo 724 do Código Civil, que determina:

Art. 724. A remuneração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Todavia, a ausência de instrumentos escritos que possibilitem a prova e a clareza sobre a negociação prévia aliada à inexistência de aconselhamento jurídico de qualidade vem permitindo muitas vezes a rediscussão da responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem em inúmeras demandas judiciais que declaram a nulidade da cláusula ainda que escrita.

Assim, desde muito tempo os tribunais vêm decretando a nulidade das cláusulas contratuais que repassam a “taxa de corretagem” aos compradores de imóveis, considerando-as abusivas com base no que dispõe o Código de Defesa do Consumidor, conforme previsão dos artigos 39, inciso I, e 51, incisos II e XV, que dispõe:

Art. 39. É vedado ao fornecedor de produtos ou serviços, dentre outras práticas abusivas:

I — condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço, bem como, sem justa causa, a limites quantitativos;

Art. 51. São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:

II — subtraiam ao consumidor a opção de reembolso de quantia já pagam nos casos previstos neste código;

XV — estejam em desacordo com o sistema de proteção ao consumidor;

Dessa forma, somente é considerada válida a cláusula que estipule a responsabilidade do pagamento da comissão de corretagem pelo comprador do imóvel se ficar provado que tal custo foi informado antecipadamente ao consumidor, ou seja, desde o início das tratativas ainda no stand de vendas, de maneira a privilegiar o princípio da transparência.

No entanto, como se sabe, muitas empresas construtoras ou imobiliárias jamais estiveram precavidas dos documentos importantes para fazer prova da negociação prévia dessa verba ou, certas vezes, sequer deixaram isto claro ao consumidor.

A possibilidade de se estipular ao adquirente do imóvel o pagamento da comissão de corretagem foi reafirmada por meio de uma nova decisão do Superior Tribunal de Justiça, cujo julgamento ocorreu em 13.06.2018, e que é de extrema importância por se tratar de Recurso Especial repetitivo, pois passa a valer para todo o território nacional e deverá ser imediatamente aplicada, inclusive a casos que tramitavam antes de firmada a jurisprudência.

Assim, o RE n.o 1.601.149 fixou tese favorável ao setor da construção civil e do imobiliário ao afirmar que “é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda[…], desde que previamente informado o preço total da unidade autônima com destaque do valor da comissão de corretagem”.

Convém destacar que tal decisão tratou de discussão da responsabilidade pela comissão em contrato oriundo do Programa Minha Casa Minha Vida, de forma a pôr uma pá de cal sobre a tese de que o repasse da comissão serviria de obstáculo para a consecução finalística do programa ou que fosse contrário aos próprios princípios elencados na lei de regência do PMCMV, como vinha sendo discutido em diversas ações judiciais — ressalvada, logicamente, a denominada faixa 1 em que não há intermediação imobiliária.

No corpo do julgamento, de relatoria do Min. Paulo de Tarso Sanseverino, foi inclusive salientado não haver qualquer razão para o impedimento do repasse da comissão de corretagem ao consumidor visto que tal valor sempre será transferido, de uma forma ou de outra, ao adquirente, mas desde que fique destacada claramente a informação do preço total da unidade imobiliária autônoma separadamente da comissão.

Entretanto, o que chama atenção foi o alarde que esta decisão representou, pois, de fato, não houve grande mudança de posicionamento jurisprudencial do que até então vinha sendo estabelecido — à exceção do que diz respeito ao PMCMV que ainda representava certa divergência — eis que a negociação sobre o pagamento da taxa de corretagem sempre foi permitida, contanto que fosse prévia e inequivocamente negociada com o comprador do imóvel.

Daí se percebe a real importância de as empresas disporem de escritórios jurídicos de qualidade a fim de assessora-las constantemente sobre as melhores formas de contratação, elaboração de documentos úteis e necessários para prevenir ou mesmo eliminar esse tipo de problema em demandas judiciais, dados os riscos que podem sofrer.

Logo, em vista de ser sempre preferível evitar a judicialização da demanda do que vencê-la, uma vez que após instaurado o processo há taxas judiciais, periciais, eventual sucumbência e outros incômodos, como necessidade de longos deslocamentos para participar de audiências, por exemplo, é oportuno recomendar aos envolvidos, tanto aos adquirentes quanto aos vendedores de imóveis ou intervenientes, estarem habitualmente servidos de um jurídico competente e de confiança e, preferencialmente, com experiência no ramo, a fim de escapar de aborrecimentos recorrentes.

Letícia Göss é sócia fundadora da GOSS SOCIEDADE DE ADVOGADOS, escritório jurídico com vasta experiência no consultivo e contencioso do Direito Imobiliário. www.goss.adv.br