淺談墨爾本的空屋稅 Vacant Residential Land Tax
雖然維多利亞省的空屋稅已經上路了一段時間，不過還是有相當多的客戶不了解空屋稅的各個環節。所以這篇文章要重新帶大家探討一下空屋稅的幾個重點。 首先，光是這個空屋稅（或空房稅）的英文全名就夠惱人的了，在政府SRO (State Revenue Office)官網公布的全名稱叫做 Vacant residential land tax ，不明究理的人還以為只是針對土地徵收的稅負，那你就大錯特錯了 !
Vacant Residential Land Tax 徵收的對象是那些擁用房地產，卻沒有拿出來使用的屋主（不管您是不是澳洲公民身份或海外人士身份，無一倖免）。主要的目的是為了鼓勵房屋的擁有者不要私藏著房子，因為政府不希望讓這些房子一直保持在空置的狀態，換句話說就是說鼓勵屋主把房子拿出來出租使用。
空屋稅的全名是【vacant residential land tax】，同時也被稱為”vacant residential property tax” 或 “vacancy tax”
再來，我們講講空屋稅的來由，空屋稅的全名其實應該”解釋”成【住宅空置稅】。它的源由是澳大利亞維多利亞省經歷了2010經濟危機後，史上最大規模的移民潮和購屋潮，進而導致整個墨爾本乃至維多利亞州一房難求，政府為了”鼓勵屋主”把房子拿出來出租或使用，因此開徵這項費用，
這項稅法是從【 2018一月一日 】開始實施的。截至目前為止空屋稅只針對【16個區域】徵收。換句話說如果你的房子不在這16個區域之內，基本上你是完全不用擔心這一筆費用的。
目前僅16個區域需要徵收空屋稅，如果您的房地產在以下所提到的十六個區域內，您才需要擔心：
六個月是分水嶺
正確解答：關於空屋稅的審核標準非常淺顯易懂，它的標準是這樣的：
如果一間住宅一年內空置六個月或以上，那麼便符合被徵收空屋稅的條件。
那麼你可能馬上就要問了，這六個月是不是必須是連續的六個月呢?…… 答案應該倒過來說，任何一間房子只要能夠證明在十二月之內”總共”被居住了加起來超過六個月或以上，那麼它就不需要被徵收空屋稅。
我要交多少稅？
接著，大家所關心的問題肯定就是「我會被徵收多少的稅？」，維多利亞省的空屋稅的計算方式，是依照您的房屋估價的1%來計算，SRO官網特別提供了一個簡單的例子，假設你的房產估價是５０萬，那麼你需要繳交的空屋稅就是５０萬的1%，即為$5,000澳幣。
在這邊所指的房屋估價是指您的市政府針對您的房產所做出來的官方估算，全名叫做CIV ( Capital Improved Value)，通常這個估價數字您可以在每次收到的Council Rate (市政府費用) 帳單上面找到。直接把這個CIV乘上1%，這就是你會被徵收的空屋稅的計算方式。
我的房子正在蓋，也需要交vacancy tax?
正確解答：如果您的房產是一塊空地，商業住宅混合型，展示屋／展房，(老人）照護機構、SRS supported residential services住家照護房產，或者是養老院，上述這些用途的房產。不在徵收範圍之內
如何解釋”空置”的定義？
根據官方的解說，不想讓您的房產變成「空置狀態」僅僅需要符合以下兩個條件即可：
【第一個】，房屋擁有者把它當作PPR (principle place of residence) 或者允許其他人當作PPR 亦可。(關於 PPR, 詳見官方定義: https://www.sro.vic.gov.au/pprexempt)。
【第二個】，將房產出租出去，不論正規租期或者是短期租約的安排都是可以的，但必須能夠證明一年內出租超過六個月。
至於在這段時間內居住在您房屋的住客並沒有要求必須是同一個住客。換句話說，您在六個月的時間裡可能換了好幾個不同的租客，這一切都符合規定沒有不妥之處。【在這邊特別要注意的是】：如果不是屋主自住，而是”借”給朋友住或者是親人居住，那麼住在這裡的住客必須把這個房地產當作PPR， 同時也應該具備一份有效的出租(租賃)協議。
Airbnb 行嗎?
文章至此，相信您又開始出現各式疑問了，我們最常被問到的其中一個問題就是「我可以不可以把房子拿來做 Airbnb?」
正確解答：例子中提到Airbnb之類的短租是允許的，但是您要特別注意的是一整年出租出去的時間，必須加起來「超過六個月」。在案例裡屋主把房子透過短租平台租出去，只是很不幸的，到了年底結算時發現才總共租了五個月，也因此這間房子是要被徵收空屋稅的。
結語
希望透過這一篇淺顯易懂的文章，可以讓更多人了解維多利亞省空屋稅(Vacancy Tax)的定義和解決方案，此文尚未提到的是一些可以減免空屋稅的特殊情況，未來將再陸續補充。
在未來的專文裡面，我們將更深入探討空屋稅的其他問題，再接著，除了州政府徵收的空房稅之外，別忘了還有一個是ATO稅務局針對海外人士徵收的【空置費】vacancy fee，日後我們將再詳加討論，常常有人將這兩者搞混，一個是SRO徵收，另一個則是ATO徵收，下一篇文章會仔細探討，請密切關注。
