Comment Paris a atteint 10 000 € du m2 (et qu’attendre dans le futur)
Selon les notaires franciliens, le prix moyen du mètre carré parisien s’est établit à 10 190 euros en août, soit une hausse de 7,3 % en un an. 2 raisons majeures à cela :
Une hausse soutenue du pouvoir d’achat
Le budget des acheteurs a cru significativement lors des ces dernières années, porté par trois facteurs complémentaires :
- La baisse des taux :
Les taux d’emprunt sur vingt ans s’affichent actuellement à 1% pour les très bons dossiers contre encore 4% il y a 8 ans. Pour un emprunt de 400 00 €, cela représente ainsi une économie significative de près de 140 000 € sur les frais bancaires, soit autant de pouvoir d’achat supplémentaire.
- La hausse des salaires :
Après avoir été relativement stable entre 2009 et 2016, le salaire des cadres et professions supérieures a cru de de près de 7% en trois ans. Ces derniers représentent désormais 86% des acheteurs intra-muros. - La hausse de l’apport des acheteurs déjà propriétaires :
A Paris, près d’un acheteur sur deux est secondo-accédant. Leur apport est généralement “boosté” par les forts bénéfices issus de la vente à la hausse de leur précédent bien.
Une confiance “extrême” dans la pierre
Si “ les performances passées ne préjugent pas des performances futures”, la confiance des acheteurs reste soutenue, voire tend à se renforcer. Et ce, pour toutes les catégories :
- la demande des primo-accédants ne faiblit pas, même si elle se fait au prix de concessions toujours plus importantes sur le bien. Ils souhaitent “rentrer sur le marché”, craignant de ne plus pouvoir accéder à la propriété par la suite.
- Les secondo-accédants bénéficient naturellement d’un à priori positif vis-à-vis de l’immobilier. Il voient de plus dans leur nouvel achat une opportunité pour réaliser d’avantages de bénéfices, en bénéficiant de l’effet de levier d’un nouvel emprunt à taux bas.
- Les investisseurs continuent également de favoriser l’immobilier, le jugeant aujourd’hui comme un placement plus sûr et à minima aussi rémunérateur que la bourse. Les investisseurs étrangers voient eux Paris comme une capitale mondiale plus accessible que ses concurrentes directes (New York, Londres, …).
Et demain ?
Le consensus à court terme est que le marché parisien devrait rester très dynamique. MeilleursAgents estime que les acheteurs sont toujours 26% supérieurs aux vendeurs et prévoit ainsi une hausse des prix de 6 % sur les douze prochains mois.
Au-delà les avis divergent.
Les arguments en faveur d’une marché toujours dynamique sont nombreux :
- Les conditions d’emprunt devraient rester excellentes, la BCE continuant d’orienter sa politique monétaire à la baisse et le risque de défaut des emprunteurs français étant structurellement faible.
- En tant que capitale, Paris jouit d’une demande structurellement importante tandis que l’offre est par nature réduite.
- Les marges de négociations restent faibles malgré la hausse des prix. Elles sont inférieures à 4% à Paris.
Pour autant d’autres indicateurs permettent d’anticiper à minima une stagnation des prix.
- L’atteinte d’un plateau au niveau des taux d’intérêts rend difficile toute économie additionnelle permettant d’absorber , même partiellement, une hausse des prix.
- Les prix ont augmenté en 10 ans presque trois fois plus vite que les loyers (+54% vs +20%). Cette différence pourrait pousser les primo-accédants à reporter ou modifier leur projet d’achat, en faveur d’une location moins couteuse. Elle réduit également fortement la rentabilité locative, désormais proche des 3% … brut, pour les investisseurs. Ces derniers se retrouvent ainsi de plus en plus dans une démarche principalement spéculative en achetant car ils pensent que les prix vont continuer à grimper. Même si les contextes sont différents, cette approche a montré ses limites lors de la crise immobilière de 1991.
Difficile à ce stade de savoir quand le marché pourraient fléchir. Plusieurs indicateurs sont toutefois à regarder avec attention pour observer de premier décrochages.
Si le nombre de transactions ne semble pas significatif tant il est à Paris principalement lié à la faiblesse de l’offre plus que de la demande, un allongement des délais de vente, aujourd’hui à 43 jours, ou une augmentation des marges de négociations, peuvent-être un signe avant-coureurs à prendre en compte.
