Fundos imobiliários ou financiamento coletivo? Entenda a diferença
O que são exatamente, como funcionam e como se aplicam cada modalidade de investimento.
É notável que a comercialização e locação de imóveis são os meios mais utilizados para se investir no mercado imobiliários, mas não são os únicos. Se você não pode mobilizar uma quantia grande de recursos para adquirir um imóvel, há outros meios de obter rendimentos no setor, conheça os fundos de investimento imobiliários e o financiamento coletivo imobiliário e veja se essas modalidades são adequadas para você.
Um fenômeno que já é tendência consolidada há algum tempo é a popularização de produtos financeiros que permitem ao consumidor ter posse de uma fração de imóveis — com investimentos muitos menores que a compra integral de uma propriedade — , dentre eles, os mais notáveis são os fundos de investimento imobiliário (FIIs), um ativo regularizado no Brasil desde os anos 90 — momento de grande diversificação de produtos financeiros e exposição do mercado, com seu acesso cada vez mais democratizado — , e que atrai investidores interessados no mercado de imóveis.
A outra modalidade de investimento abordada, o financiamento coletivo, ou crowdfunding imobiliário, já é mais recente, com a primeira oferta no Brasil em 2015 e primeira liquidação no ano passado, o produto vem atraindo investidores, fintechs, construtoras e incorporadoras.
A seguir, vamos entender como cada um funciona e suas principais diferenças.
Fundo Imobiliário
Um fundo imobiliário é um produto financeiro popular devido a sua liquidez, facilidade, rentabilidade, custos e isenção de imposto de renda, em relação à transação efetiva de um imóvel, mas como ele funciona?
De maneira resumida, uma gestora de imóveis, por meio de uma administradora de fundos (a administradora também pode lançar um fundo de sua própria gestão) faz uma oferta pública na bolsa de valores (IPO) para arrecadação de investimentos, com esses investimentos, a gestora irá construir ou adquirir imóveis. Os shopping centers, por exemplo, são uma categoria de imóveis em que a gestão por parte de fundos é bem popular, devido ao grande giro de capital que possuem com aluguéis, eventos, estacionamento entre outras fontes de receita.
Os investidores compram cotas desse fundo, que lhes dão o direito a uma parte proporcional em seu rendimento, atrelado aos lucros obtidos com o aluguel ou venda dos imóveis presentes na carteira (portfólio de imóveis de propriedade do fundo, que possui pessoa jurídica própria).
Cabe destacar que a gestora tem o poder de decisão sobre o funcionamento e administração dos imóveis da carteira, tendo a responsabilidade de informar, junto à administradora, os investidores sobre o desempenho e atividades do fundo imobiliário. Os relatórios e informativos são uma fonte de informação importante para o acompanhamento e decisão dos investidores na manutenção de seu portfólio.
O índice responsável por medir o desempenho dos fundos imobiliários é o IFIX, que funciona basicamente como o índice IBOVESPA, mas de FIIs, e é composto atualmente por 103 fundos, que devem responder a uma série de critérios para serem contabilizados no índice. É interessante notar que, apesar da crise no mercado financeiro provocada pela pandemia do COVID-19, o IFIX teve uma queda menor se comparada ao IBOVESPA, regredindo a patamares de novembro de 2018, em seu valor mais baixo nos últimos meses, diferente do índice da B3, que regrediu à pontuação registrada em agosto de 2017, seguindo o mesmo critério, o que evidencia seu comportamento mais estável em relação a outros ativos.
Leia mais sobre em: ADVFN, FinanceOne e InfoMoney.
Financiamento coletivo “crowdfunding”
O crowfunding, no geral, é o que conhecemos como ‘vaquinha’, aqui no Brasil, e seu funcionamento é simples, uma arrecadação coletiva, sem valor estipulado, para financiar algo. Com a inclusão digital e popularização das transações financeiras digitais, o crowdfunding se difundiu em diversos setores, dando suporte a ideias e projetos incipientes em sua implementação e desenvolvimento.
No Brasil, o financiamento coletivo imobiliário surgiu com a Urbe.me, em 2015, com uma campanha de 90 dias que angariou R$ 1,28 milhão de reais para um empreendimento em São Paulo. A modalidade já conta com regulamentação da Comissão de Valores Mobiliários (CVM) e, depois de três anos, passou a gerar os primeiros retornos aos financiadores.
Diferente do FII, o crowdfunding não é institucionalizado como produto financeiro e não possui a bolsa de valores e administradoras de fundos como intermediários, é realizado diretamente por fintechs como a já citada Urbe.me, a Gleeba e a Bloxs.
Na modalidade, dependendo da empresa, é possível participar de um projeto com R$ 1.000! O investidor aplica o valor em um projeto com ganhos previstos, rentabilidade mínima e um prazo de recebimento já informados pela empresa. A aplicação irá ajudar a viabilizar esse projeto, que quando finalizado e comercializado, irá gerar o retorno da aplicação mais rendimento aos financiadores, que recebem sua parte proporcional do Valor Geral de Vendas (VGV).
Outras empresas, como a Bricksave, oferecem ganhos a partir do aluguel dos empreendimentos, proporcionando rendimentos periódicos, e, num prazo de quatro anos, o retorno de até 20% sobre a aplicação inicial com a venda do imóvel.
Conforme noticiado na Folha, caso o empreendimento não consiga ser viabilizado, ocorre o seguinte:
Segundo as regras previstas pela CVM, se uma oferta de captação completar 2/3 do definido na proposta inicial, ela será concluída com esse valor, o que deverá reduzir a rentabilidade. Se captar menos, ela é cancelada. O dinheiro dos investidores fica sob guarda de um custodiante que, caso a proposta não chegue ao alvo, faz a devolução.
Leia mais sobre em: Urbe.me, ABECIP, Valor Econômico, Valor Investe, Dinheirama, Inco, Veja e Folha.
No financiamento coletivo, o investidor tem mais proximidade com o projeto que está viabilizando, pois está em contato direto com a empresa responsável e seu retorno está ligado ao sucesso que e o empreendimento obtenha por si só. Esse fator incentiva o investidor a ter um papel ativo no processo e a estar mais ciente do projeto.
No fundo imobiliário, o investidor possui um ativo mais abstrato e financeirizado, que é uma cota de uma carteira de imóveis. O contato com os empreendimentos é limitado aos informes e relatórios da gestora e o papel do investidor é mais passivo. O diferencial é que seu rendimento está diversificado no desempenho desses diferentes imóveis e sua liquidez é igual a de qualquer produto financeiro da bolsa de valores.
E você? Qual investimento acha que compensa mais?
Se você investe ou quer investir no mercado imobiliário, é importante ter essas aplicações no seu radar!
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