買房如網購？！房地產中的區塊鏈
摘要 | 從全球角度來看，房地產是經濟中最重要的部門之一，對全世界許多人的生計影響很大。房地產業在所有國家的經濟中都起著至關重要的作用，回顧美國房地產市場的崩潰，房地產業的嚴重性變得很明顯，因為美國房地產市場的崩潰導致了二戰以來持續、最深的經濟衰退。
【文章來源：Lisk／作者：Jan Breker 】
房地產業現在是一個萬億美元的行業，也是世界上最大的資產類別。在過去幾年中，它一直實現正增長。只是專業管理的全球房地產投資市場從2018年的8.9萬億美元增加到2019年的9.6萬億美元[1]。然而，房地產不僅是一個投資物件，而且往往是一個人生活中最大的資本支出。它處於『大資本與大人性的交匯點』[2]，為企業和個人提供了巨大的機遇。區塊鏈技術可以對該行業產生重大影響，並可以幫助企業和個人解決房地產行業現有的挑戰。
房地產的挑戰
儘管房地產業規模大，但房地產的購買、銷售和估價過程卻相當不透明。對許多人來說，很難獲得房產的真正價值、也很難理解房地產市場的特殊性。今天，許多交易仍然是紙面交易，涉及許多當事方，導致透明度下降和成本增加。房地產市場由許多孤立的獨立網路組成，它們之間的交易摩擦和默默無聞。在這方面，通過提高效率和透明度來改善房地產交易過程有很大的潛力。
房地產市場已被犯罪組織使用多年。
犯罪活動所得的15%至30%投資於房地產[3]。房地產交易的不透明性質使得洗錢等活動能夠持續下去。 根據透明國際和全球見證[4]，英格蘭和威爾士超過87,000處房產由在避稅天堂註冊的匿名公司擁有。根據這些組織的說法，英國至少有44億英鎊的房產被用可疑財富購買。在德國,2017年約有300億歐元、背景不明的國際資金進入房地產市場[5]。儘管政府採取了措施，但洗錢仍是該行業的一大問題。
這個問題與土地和擁有權登記處的數位化程度較低相吻合，有些土地登記仍然以紙面形式進行。因此，這些仍然可以丟失、破壞、偽造或容易操縱。
多年來，房地產一直被認為是一個有利可圖的投資物件，並提供了可觀的回報，包括其創造被動和穩定收入的能力，以及提供稅收優惠。然而，大多數人口無法獲得這種投資的可能性。進入壁壘仍然很高，這禁止許多個人投資者投資房地產。因此，進入這個市場的大多是大公司或富人。對於較小的投資者來說，它往往過於昂貴、風險太大。一般人只購買房地產的居住目的，而不是使用它作為投資。此外，房地產也是流動性最差的投資之一，這意味著由於缺乏潛在買家，如果不造成巨額價值損失、房地產就無法迅速出售。一旦承諾，就很難回頭。這增加了非富裕投資者加入的困難。
對企業 / 個人的益處
區塊鏈技術可以對解決這些挑戰產生重大影響，因為它能夠在很多方面使企業和個人受益。區塊鏈技術的關鍵特徵，分散和不可逆，在此背景下發揮主要作用。分散意味著存儲在區塊鏈上的數據對每個人都可見，不可逆是指這些數據不能被個人篡改或更改。這些非常重要的特點為房地產行業從未實現的方式提高效率和透明度奠定了基礎。通過區塊鏈技術，房地產交易可以自動化、加速和追蹤，並變得更加容易獲得。
區塊鏈使交易流程更高效並降低成本
目前房地產的購買和出售是一個緩慢和昂貴的過程，改變不容易做到。區塊鏈技術可以通過減少中間商的數量，使房地產交易更加高效、成本更低。區塊鏈上促成的交易可以在幾分鐘內完成，成本僅為其當前價格的一小部分。昂貴的中介機構，如房地產經紀人，估價師和公證人被裁掉的過程。此外，它可以使市場更加一體化，並可以消除目前存在的資料庫孤島，這是很常見的行業。通過從基於區塊鏈的資料庫中彙編來自不同利益相關者的數據、買家、賣家和觀察者可以輕鬆地獲得市場概覽，更快地分析物業價值，從而增強和加快決策過程。
區塊鏈使房地產行業更加透明
區塊鏈技術的不可逆和分散性可對房地產市場的透明度產生顯著積極影響，並可協助打擊洗錢和逃稅行為。通過區塊鏈技術，可以追蹤購買房產期間的文檔和事件，合約變得可讀，之後不能更改註冊表。此外，它還建立了投資來源和財產的實際擁有者的包羅萬象的概覽。因此，犯罪組織更難通過購買財產清洗非法獲得的資金，通過促進區塊鏈上的房地產交易，也不可能向稅務機關隱瞞房地產交易的價值。此外，區塊鏈技術説明公司和個人訪問物業的實際價值，並有助於在購買物業之前進行更輕鬆的盡職調查流程…
區塊鏈使房地產投資更容易
區塊鏈技術提供了一種新的方式來投資房地產，這將使公司和個人受益。 新的商業模式降低了個人進行房地產投資的障礙，並使公司更容易為項目籌集資金。 區塊鏈技術允許個人和公司僅購買和交易不動產的一部分，進而實現所有權的快速便捷交易。 這創造了流動性，並最終使房地產行業更容易進入。 這種部分所有權通常被定義為代幣化。
代幣
代幣化是指數字資產的證券化。
這是一個區塊鏈代幣發行的過程,用於表示真實世界的資產，如債券、商品、藝術品和房地產。代幣可以程式設計為包括擁有權、規則和交易歷史，也可以在二級市場交易 ; 類似數位代幣和股票。資產進行代幣化後，可以分為更精細的部分，因此它可供更多受眾使用。就房地產而言，代幣化降低了投資成本。允許快速、輕鬆地進行交易，並在原本行動緩慢的行業提供流動性。因此，它使更多的人能夠投資於房地產，也只有最少可用資本的投資者。此外，發行代幣的房地產公司擁有更多的潛在投資者，可用於為專案融資，並且由於融資的精益過程，可以更快地進行創新。
區塊鏈技術的應用
企業已經認識到區塊鏈技術對房地產行業的影響。
越來越多的初創企業正在開發新的商業模式，大型房地產公司和資本投資者正在將區塊鏈技術納入其業務組合。此外，政府也在試驗基於區塊鏈的註冊表。房地產區塊鏈技術的一些最有名的用例是涉及屬性令牌化和基於區塊鏈的註冊表的用例。
Tigris Immobilien-房地產代幣化
德國房地產公司Tigris Immobilien GmbH於2020年與黑曼塔資本合夥人合作，目標是對位於柏林的高端房產進行象徵性投資，估計價值約為1200萬美元。該專案包括約2000平方米的房地產，其中多數是個人公寓。部分房產將通過房地產代幣發行 (RETO) 融資。
通常對類似項目的投資需要數十萬歐元的投資。但是，RETO 的最低投資只有 500 美元。此外，投資者將從公寓的初始和後續銷售中獲得股息，他們在出售期間將獲得優惠，並將得到專案總利潤的20%左右。
雖然該專案是留給德國和奧地利投資者的，但黑曼塔資本合作夥伴將在2020年開展更多的代幣發行。
計劃的好處：
● 大量的投資者
● 一種為項目籌集資金的簡便方法
● 交易成本低
● 投資房地產的門檻低
● 定期投資社區的專業機會
瑞典-土地註冊處的區塊鏈
Lantméteriet 是瑞典的測繪、地籍和土地登記機構，負責保障瑞典房地產擁有權的安全，瑞典一直在探索土地登記的區塊鏈技術。
2017年，他們與Telia、ChromaWay和凱羅斯未來公司一起推出了一個試點專案，研究使用區塊鏈作為技術解決方案的可能性，以更高的透明度和效率促進房地產交易。
試點專案完成後，他們意識到區塊鏈技術可以顯著減少過程中的錯誤數量，進而增加獲得財產擁有權的可能性，從而將註冊過程的時間從4個月縮短到幾天。2020年，負責試點項目技術部分的科模威開始向拉丁美洲擴張。它計劃加強玻利維亞、秘魯和巴拉圭的土地交易的區塊鏈標準、治理和協定[8]。
該計劃的好處：
● 更快，更高效地處理交易
● 數據可追蹤
● 無中央集權之操縱
使用Lisk構建的房地產區塊鏈應用
企業、個人和政府可以從探索區塊鏈技術在房地產中的潛力中獲益匪淺。
Lisk 提供了用於試驗此技術並開發房地產概念驗證區塊鏈應用程式的工具。租賃公司是一家房地產公司，它圍繞分享短期租賃收入創造了一種商業模式。它使用Lisk SDK開發其區塊鏈應用程式，並打算稍後將其連接到Lisk區塊鏈應用程式平臺。Lisk Builders 計劃可以幫助企業和開發人員為房地產行業開發區塊鏈應用程式。
[1] https://www.msci.com/documents/10199
[2] https://conferences.oreilly.com/strata/strata-eu-2019
[3] https://www.dw.com/en/german-law-targets-money-laundering-in-property-market
[5] https://www.dw.com/en/german-real-estate-market-a-hotbed-of-money-laundering-transparency-reports
[6] https://www.securities.io/black-manta-capital-partners-tokenizes-12m-of-german-high-end-real-estate/
[7] http://ica-it.org/pdf/Blockchain_Landregistry_Report.pdf
