Comment trouver le local commercial idéal : le guide complet
Trouver le local commercial est l’étape essentielle dans le parcours du restaurateur, car c’est uniquement à la signature d’une promesse de vente que le projet entrepreneurial prend réellement forme. Reprise d’un restaurant ou création pure : quelles sont les étapes à respecter pour trouver la perle rare et réduire les délais de réalisation ? Voici les règles de base pour bien organiser votre recherche de local commercial, les astuces et les pièges à éviter.
Respecter le couple emplacement / activité
Il est important, dans un premier temps, d’identifier la typologie de clientèle qui sera adaptée au concept du restaurant : familles, jeunes cadres/clientèle de bureau, étudiants, touristes ou loisirs. Dès lors que la ou les cibles de clientèles sont identifiées, il sera facile de diriger « géographiquement » sa prospection vers le type d’emplacement le plus adapté :
Le centre-ville
Poumon économique de la ville, il regorge de commerces mais aussi d’emplois. Une ville est pourvue d’employeurs divers et variés tels que les hôpitaux, mairies, préfectures, PME etc. Cela permet aux restaurateurs de travailler correctement les midis mais aussi, de faire travailler « le bar » / happy-hour de 17H à 20H. Le soir arrivé, un local commercial bien situé pourra profiter d’une clientèle locale mais aussi du tourisme, selon l’attractivité de la ville pour la partie « diner ». Pour s’implanter en ville, il faudra souvent s’acquitter d’un rachat de fonds de commerce, car les locaux vides sont rares. Nous vous conseillons également de vous renseigner auprès de la mairie ou du manager de centre-ville sur la présence de « food hall » qui sont de véritables lieux de vie et propice à l’implantation de concept de restauration en cœur de ville. Dernièrement, ne soyez pas surpris d’avoir à payer au bailleur, en plus du fonds de commerce, un « droit d’entrée » ou « pas de porte » pour les villes les plus prisées ou les emplacements les mieux placées. Ceci est une spécificité propre au marché français.
Périphérie
Comme son nom l’indique, les locaux sont situés en dehors du centre-ville, c’est-à-dire soit à l’entrée de la commune ou bien, en zone commerciale ou en zone industrielle. Ces locaux sont naturellement plus grands qu’en centre-ville car ils ont été conçus sur un terrain vierge, basé sur les besoins des commerçants c’est-à-dire : des plus grandes surfaces et la nécessité d’un parking. Ce type d’emplacement attire une population véhiculée c’est-à-dire : la clientèle de bureau et les familles. N’hésitez pas à identifier les Retail Parks dans votre zone de chalandise, lieux dédiés au commerce en périphérie, comme la Patte d’oie d’Herblay dans le val d’Oise (95), qui utilisent les mêmes codes qu’en centre commerciaux : présence d’enseignes locomotives/alimentaire pour appâter les chalands. L’intérêt des Retail park est que vous n’aurez pas besoin de l’accord d’une copropriété pour y installer une extraction, votre clientèle n’aura aucun mal à se garer et vous faciliterez aussi vos livraisons de matière première.
Centre commercial
Son emplacement peut être situé en centre-ville ou la plupart du temps en périphérie. Il attire tous types de clientèle car l’offre dans un centre commercial est tellement variée que sa destination profite à tous. Un centre doté d’une surface alimentaire et de marques internationales permet de s’assurer d’une fréquentation continue tout le long de la semaine. Il est facile d’apprécier le potentiel d’un centre commercial : il suffira de demander au bailleur les chiffres clés de son centre comme son nombre de visiteurs et son panier moyen. Aussi, Il est intéressant de constater l’apparition de « Food court » qui permet aux nouveaux concepts en restauration de s’installer juste à côté d’enseignes nationales et de bénéficier ainsi de leur force d’attraction. Nous vous invitons vivement à visiter le concept de Food court au centre commercial de Velizy 2, qui est le plus réputé. Sachez également que tous les nouveaux concepts de restauration sont extrêmement recherchés par les bailleurs de centre commerciaux car ils sont atypiques et permettent de créer la différence avec leurs concurrents. Financièrement, il faudra compter en plus du loyer traditionnel des redevances versées au centre commercial en fonction du chiffre d’affaires réalisé, tout cela bien sûr, négocié à l’avance. Techniquement, il est dans les us et coutumes de ces bailleurs d’aider dans les travaux d’aménagement (sous forme financière) ou dans la réalisation de travaux (extraction, siphons etc).
Gares / Aéroports / Stations-services
Ces locaux commerciaux sont gérés par des sociétés appelées « concessionnaires » qui ont en gestion plusieurs unités sur toute la France. Pour accéder à ce type de local commercial, il faudra répondre à un appel d’offre basé sur un dossier assez lourd administrativement. Il faudra aussi s’acquitter d’une redevance (en plus du loyer) pour couvrir les frais d’entretien des allées commerciales dans l’intérêt de tous. Cela en vaut la peine car accéder à ce type d’emplacement permet de toucher à tous types de clients et à toute heure ! En revanche, l’espace commercial pour ce type d’emplacement est très restreint et souvent réduit au format de kiosque avec une réserve déportée. L’accès à ces emplacements de qualité n’est pas réservé qu’aux enseignes et au même titre que les centres commerciaux, les nouveaux concepts sont les bienvenus ! Le concessionnaire à contacter pour les gares en France est SNCF Retail & Connexion et pour le Metro (Paris & Lyon) : RATP Travel Retail. Pour les aéroports l’offre est fragmentée et il vous faudra les contacter un à un pour avoir une vision des cellules disponibles, tout comme les stations-service et concessionnaires autoroutiers.
Professionnaliser sa recherche
Il est important de faire appel à des professionnels de l’immobilier commercial pour rechercher son point de vente, mais surtout, pour optimiser votre négociation à venir. En effet dans le monde de la restauration il est très fréquent de racheter un restaurant existant pour des raisons techniques et commerciales. L’intervention d’un professionnel pour la négociation du point de vente est essentielle afin de mettre en cohérence les attentes du vendeur et la capacité de l’acheteur sans perdre de temps. Voici les 3 principaux acteurs de l’immobilier commercial :
Les agents immobiliers
Spécialisés localement, ils sont la première porte d’entrée pour tous les commerçants qu’ils soient acheteurs ou vendeurs. Dans le cas où le local commercial souhaité ne serait pas dans son catalogue d’offres, il pourra partir en prospection à la quête de celui-ci. Expert en négociation, il permettra à ses clients de gagner du temps, en trouvant le bon compromis afin d’amener ces derniers vers la signature d’une promesse de vente et surtout, à soulever les conditions suspensives du contrat qui ralentissent l’accomplissement du dossier. Il est important de signifier que ses honoraires ne sont payés qu’à la signature définitive du dossier d’où son intérêt à aider ses clients à avancer rapidement.
Les foncières
Ce sont des propriétaires de murs commerciaux qui commercialisent en direct leurs biens. De ce fait, il n’y aura pas de commissions à payer dans la location de leurs emplacements. Ces foncières ont souvent des murs commerciaux sur toute la France, par conséquent cela permet aux nouvelles enseignes d’envisager un rythme de développement soutenu avec ce type de partenariat. En général, ce sont des locaux bruts de béton qui sont commercialisés par leurs soins car ils ont la volonté de maitriser la première vague de commerces sur leurs parcs immobiliers. Concernant les restaurants existants à vendre, ils ont un droit de regard sur le nouvel acquéreur mais s’y oppose rarement car la « préemption » d’un bien obligera le bailleur à s’aligner sur le prix de vente.
Les managers de centre-ville
En charge du développement économique de sa commune, le manager de centre-ville à une connaissance parfaite des commerces en place et des nouveaux projets d’urbanisation. De ce fait, il pourra vous mettre en contact avec des restaurateurs vendeurs ou bien, en relation directe avec des propriétaires de murs qui cherchent des locataires de qualité. Travaillant de pair avec l’urbanisme, il a une parfaite connaissance des projets de création de quartier et pourra ainsi vous diriger vers des opportunités d’implantations méconnues du public. Il faudra aussi compter sur le patrimoine de la ville qui en tant que bailleur social pratique des prix en dessous du marché privé. Il revient à ce manager de centre-ville de s’occuper de la commercialisation de ces précieux locaux.
« Faire appel à des professionnels de l’immobilier commercial pour mon développement est vital. Ils m’aident à accéder aux meilleurs emplacements « off market » que je ne trouverai jamais sur internet, à négocier les meilleures conditions possibles auprès des bailleurs et surtout à obtenir les autorisations de travaux. L’instruction d’un dossier en mairie est le point principal de ralentissement dans mon projet d’ouverture. Il dure en général entre 2 à 6 mois selon les municipalités et il est important de connaitre les bons acteurs locaux pour réduire ce délai au maximum. Mes principaux investisseurs sont des créateurs d’entreprises indemnisés pendant 24 mois par pôle emploi notamment via le dispositif d’aide à la création d’entreprise (ACRE) qui leur permet de débloquer 50% de leur droit au chômage en début de période d’indemnité et ainsi bénéficier d’un apport de trésorerie supplémentaire pour le démarrage de l’activité. De ce fait, il faut aller vite dans l’ouverture du magasin pour que mon client évite de toucher à sa trésorerie pour se rémunérer et assurer la rentabilité de son point de vente au démarrage. » Sandrine Heng, Responsable Développement Domino’s Pizza
L’extraction : le nerf de la guerre en restauration
Pour un futur restaurant, il faudra prioriser la recherche immobilière sur la reprise d’un restaurant existant ou fermé, ou bien, sur un local commercial permettant la mise en place d’une extraction. C’est un outil obligatoire dans le cadre d’une activité nécessitant une cuisine sur place. Les diamètres des conduits oscillent entre 200mm et 600mm selon l’activité et doivent être situés à 8 mètres de tout ouvrant dans le cadre d’une création. La règle des 8 mètres d’écart disparait dès lors que l’extraction sort du toit dans le cas d’une inexistence de velux. Cette extraction peut se créer sur autorisation du propriétaire de l’immeuble ou d’une copropriété. Dans le cadre d’une reprise d’un restaurant avec un conduit existant il n’y aura pas besoin d’autorisation. Pour agrandir celle-ci, il sera préférable de demander la mise aux normes du conduit par l’exploitant existant, plus crédible auprès de la copropriété qui sera sensible à la loi. Il existe des solutions d’extraction en façade mais cette option comporte plus de contraintes juridiques car la mairie et la copropriété a un droit de regard sur ce type de projet. Elle est moins onéreuse à la création qu’une extraction traditionnelle en toiture mais revient chère à l’usage car elle nécessite un changement de filtre régulier.
A ne surtout pas oublier :
Attention lors de la reprise d’un restaurant : il faudra ajouter au prix de vente, le droit d’enregistrement situé entre 3% et 5% sur le prix du fonds de commerce. Cette somme conséquente est souvent oubliée dans la réalisation des business plans…
Une banque est capable d’émettre un accord de prêt avec conditions suspensives sous un délai de moins d’1 mois selon le montant du prêt demandé. Pour respecter ce délai, il faut que le dossier soit complet pour qu’il puisse être instruit avec notamment la promesse de vente ou de bail inclus dans le dossier. Concernant le déblocage des fonds, il pourra se faire au mieux 2 mois après le dépôt du dossier bancaire dans le cas d’un dossier bien ficelé.
Témoignage Samuel fondateur de Gili Gili
« Amoureux du Japon, nous avons créé avec mon épouse notre concept de snack japonais qui se présente sous la forme d’une boule de riz fourrée de recettes salées. Concernant notre recherche de local commercial à Paris nous avons déjà prospecté sur le terrain dans les quartiers qui nous intéressaient, en rencontrant directement les commerçants. Cette technique reste de loin la meilleure, mais malheureusement comme nous étions en demande spontanée … les prix étaient trop élevés. Nous avons ensuite regardé sur les principaux sites internet de dépôt d’annonces spécialisées ou non. Le bon coin a été bien entendu un reflex, mais nous avons vite déchanté. En effet, nous nous sommes vite rendus compte que nous n’avions non seulement aucune information précise sur les annonces (surface de rez de chaussée, présence d’une extraction) mais surtout que nous ne nous sentions pas en sécurité vis-à-vis des vendeurs et de la sincérité des informations communiquées (peur de vices cachés notamment). Incubé à la Frégate j’ai rencontré Kevin mi-juin 2019 lors d’une présentation de son concept de sites de rencontres en immobilier commercial UnEmplacement.com. Suite à sa présentation j’ai envoyé ma recherche sur le site et j’ai rapidement reçu une proposition correspondant à mes critères de la part de Jonathan de la Tour Immo. Nous avons organisé très rapidement une visite d’un local commercial de 16m² (N°1 Bis) en location pure, qui est situé dans le quartier de Pigalle Sud et qui n’est pas loin de Montmartre (touristes), du monde de la nuit (jeunes branchés) et d’Opéra avec le quartier Japonais de la Rue Saint Anne et ses bureaux. C’est un quartier historique et artistique que j’aime beaucoup. Ce que j’ai particulièrement apprécié avec Jonathan c’est qu’il n’a pas seulement fait le « porteur de clé » mais a aussi été d’une précieuse aide pour négocier le loyer avec le propriétaire (environ -20%). Notre ouverture est prévue pour début octobre et nous sommes excités à l’idée de commencer cette nouvelle aventure, merci la Frégate et merci UnEmplacement.com ! »
