마켓 리서치: STO의 적합한 사례 REITs

최근 블록체인 업계에서 STO (Security Token Offering) 키워드가 유행하고있습니다. STO의 보편적인 사례중 증권, 채권,펀드,예술품등이 있습니다. 그중에 STO의 장점을 도입하기 좋은 사례중 부동산투자신탁 (REITs , Real Estate Investment Trusts 이하 ’리츠’) 의 간단한 배경와 특징을 소개하겠습니다.이전글 시큐리티 토큰 모델을 보시고 이 편을 보시면 좋을것같습니다.

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리츠(REITs)란 무엇입니까?

부동산투자신탁신탁 (REITs , Real Estate Investment Trusts )은 소액투자자들로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련대출에 투자하여 발생한 수익을 투자자에게 배당하는 회사나 투자신탁으로 증권의 뮤추얼펀드와 유사하여 ‘부동산 뮤추얼펀드’라고도 합니다. 주로 부동산개발사업·임대·주택저당채권 등에 투자하여 수익을 올리는 모델입니다.

이 제도는 1938년에 스위스에서 처음으로 실시되었고, 제2차세계대전 후 급속히 발달하여,1959년 이후 구미 여러 나라에서 잇달아 시작되었는데, 특히 독일·미국 등에서 많은 발전을 이룩하였다.

리츠는 설립형태에 따라 회사형과 신탁형으로 구분됩니다. 회사형은 뮤추얼펀드와 마찬가지로 주식을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 투자자에게 일정기간을 단위로 배당을 하며 증권시장에 상장하여 주식을 사고 팔 수 있고 신탁형은 수익증권을 발행하여 투자자를 모으는 형태로 상장이 금지되어 있습니다.

리츠의 특징은 주식처럼 100만 원, 200만 원의 소액으로도 부동산에 투자할 수 있어 일반인들도 쉽게 참여할 수 있으며, 증권화가 가능하여 증권시장에 상장하여 언제든지 팔 수 있다. 또한 부동산이라는 실물자산에 투자하여 가격이 안정적입니다.

리츠(REITs)의 모델

STO의 장점은 높은 유동성과 주주 거버넌스의 자유성 입니다. 또한 STO의 토큰 모델의 다양성으로 인해 리츠상품도 STO의 장점을 계승하여 좀 더 개선된 금융상품으로 될수 있습니다. 리츠의 모델은 대표적으로 3가지가 있습니다.

1. Equity REITs(지분형 리츠)

지분형 리츠는 즉 소득형 부동산 관련된 모델이며 부동산을 운영 및 소유의 권리를 가집니다. 주요 수입원은 부동산 임대료 입니다.

2. Mortgage REITs(담보형 리츠)

담보형 리츠는 부동산 소유자 혹은 기업에게 자금을 재공하여 사업을 원활하게 진행을 도와주는 모델입니다. 주요 수입원은 대출이자입니다. 그래서 이 리츠의 가치는 금리 영향을 받습니다.

3. Hybrid REITs(혼합형 리츠):

혼합형 리츠는 부동산 운영 및 자본 지원을 합친 모델입니다. 앞서 말한 두 종류 리츠가 혼합 되었습니다.

리츠는 오피스 빌딩, 쇼핑몰, 지역 쇼핑몰, 서비스 아파트, 조립식 주택, 호텔 리조트, 산업 건물, 의료 주택 및 인프라를 포함한 광범위한 자산 유형이 있습니다.

REITs의 특징

기존 리츠는 많은 단점이 있습니다. 기존 시장 거래량이 부족하면 개인투자자는 바로 매각이 가능하지만 기관투자자의 경우 유동성 부족을 느낄 수 있습니다. 또한 리츠는 리츠회사가 자산을 직접 보유하므로 의사결정에 주주총회가 필요합니다. 그래서 STO를 도입하여 거래 유동성 및 거버넌스 문제등을 해결할수 있습니다. 다음과 같이 리츠의 여러 특징들은 STO가 적합한 사례들입니다.

1. 유동성: 리츠는완전한 자산을 상대적으로 작은 단위로 나누며 공개 시장에 상장 / 유통 될 수있어 투자자의 한계점을 줄이고 부동산 투자를 위한 진입 장벽을 낮춥니다
2. 포트폴리오: 리츠의 대부분의 자금은 사무실 건물, 상업용 소매, 호텔, 아파트, 산업 부동산 등과 같이 안정적인 현금 흐름을 창출하는 부동산 자산을 구입및 보유합니다.
3. 세금: 리츠의 구조로 인한 새로운 세금 부담이 없으며 일부 지역은 리츠 제품에 특정 세금 혜택을 제공합니다.
4. 배당 정책:리츠는 일반적으로 대부분의 수익 (보통 90 % 이상)을 투자자에게 할당합니다.
5. 낮은 레버리지:부동산 상장 회사와 마찬가지로 리츠도 레버리지를 받지만 리츠는 적절하게 레버리지를 사용하며 US 리츠는 장기간의 자산 부채 비율이 55 % 미만입니다.

이 분야는 현재 수많은 영향력이 있는 기관들이 참여하고 있으며 STO를 도입하여 기존 리츠 생태계를 좀 더 개선시킬 수 있습니다. 처음에는 중앙화체제 위에 탈중앙화 장점을 흡수하는게 목표지만. 추후 dYdX/ Dharma 와 같은 탈중앙화 파생상품을 만들수 있습니다. 리츠의 미래는 무궁무진하고 연구할 가치가 있는 분야입니다.