Alianza Trust Renda Imobiliária FII (ALZR11) — Fundo Imobiliário do segmento tijolo/híbrido
O fundo de Investimento Imobiliário (FII) Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) tem por objetivo a obtenção de renda via contratos de locação atípicos de imóveis como galpões logísticos/industriais e edifícios comerciais.
Este fundo teve início em janeiro de 2018 sob a administração e escrituração da BTG Pactual Serviços Financeiros DTVM e gestão da Alianza Gestão de Recursos Ltda.
O patrimônio líquido do fundo é de R$ 459.338.706 distribuído em 4.479.484 cotas, portanto, o fundo possui valor patrimonial de R$102,54 por cota, totalizando 70.874 cotistas.
O valor da cota, ou sua cotação no mercado, no último fechamento foi de 123,1, o que produz uma relação P/VP (Preço/Valor Patrimonial) de 1,2.
Até o momento foram realizadas 3 emissões de cotas, necessárias para aumentar a diversificação do portfólio do fundo e diminuir os riscos. A primeira emissão, e início do fundo, contava apenas com 2 imóveis, que foram ampliados para o total de 7 imóveis, mais três imóveis que estão em fase de aquisição com recursos da última emissão de cotas. É possível que estas aquisições sejam concluídas até o fim deste ano.
A taxa total cobrada pelo fundo é dividida em taxa de administração (0,20%), escrituração (0,05%) e gestão (0,70%) ao ano sobre o valor de mercado do fundo. Atualmente o fundo não cobra a taxa de gestão relativa aos recursos derivados da 2ª e 3ª emissões de cotas até que seja atingido um patamar adequado de alocação. Os gestores reduziram as taxas para compensar os cotistas pela relativa lenta alocação dos recursos em imóveis, que hoje estão em caixa.
Localização e Propriedades
O fundo possui um portfólio bem equilibrado quanto a imóveis logísticos/industriais e edifícios comerciais. Suas localizações são majoritariamente no estado de São Paulo, concentrados na grande São Paulo (46%) e interior do estado (29%). Apenas um único ativo encontra-se na cidade do Rio de Janeiro — RJ, que corresponde a 25% do portfólio do fundo.
Os setores de atuação dos locatários são diversificados em alimentação, gases industriais e medicinais, automotivo, alimentício, e outros. As empresas são também diversificadas, e a de maior concentração na carteira não passa de 25% (Atento — RJ).
No Relatório Mensal o fundo apresenta também o nível de faturamento dos locatários, que mostra que são empresas de grande porte com faturamento mínimo anual de USD 1 bilhão, e 35% dos contratos com empresas que faturam USD 10+ bilhões.
Atualmente o fundo está 100% ocupado por contratos atípicos. A proposta do ALZR11 é possuir imóveis com cap-rate mínimo, ou seja, taxa de retorno a partir da renda do imóvel, de NTN-B + 3% a.a. e locação somente com contratos atípicos, de longa duração (5 anos ou mais), com reajustes anuais pelo IPC-A. Abaixo é apresentado o tempo para o término de cada contrato feito com as locatárias do fundo. A maioria dos contratos vence em 8+ anos, e o tempo médio destes contratos é de 7,9 anos.
Abaixo são apresentados os meses dos reajustes dos aluguéis pelo IPC-A. A maior parte dos contratos são reajustados no mês de abril e outra grande parte (39%) é reajustada nos meses de janeiro e fevereiro. Para conhecimento, o IPC-A acumulado dos últimos 12 meses é de 4,31%, que indica que nos próximos meses os aluguéis terão acréscimos próximos a este valor.
Pontos Positivos
- Fundo Imobiliário concentrado em dois estados, mas com maior parte no estado de São Paulo que possui uma economia forte
- Diversificação de setores e empresas locatárias
- Contratos atípicos de longa duração
- Não apresentou problemas em meio à pandemia
- Rápido crescimento do fundo em 3 anos de existência
Pontos Negativos
- Alta concentração em um locatário (25%), mas que será reduzida após inclusão dos novos ativos na carteira
- O Fundo demorou meses para alocar os recursos da 2ª emissão, mas na 3ª emissão tem apresentado mais agilidade na alocação de recursos
- Relativo baixo dividend yield (DY), em torno de 0,5% ao mês, quando comparado a outros setores de FIIs, mas com valor comparável a outros FIIs de tijolos com P/VP > 1,0.
Cotas
A média diária de negociação do fundo apresentou grande salto após o início das negociações das cotas da 2ª emissão, com negociação média diária em torno de R$ 1,5 milhão. A evolução do número de cotistas acompanhou o salto nas negociações devido ao aumento de cotas no mercado. Em abril de 2019 o fundo possuía 5 mil cotistas e atualmente conta com quase 71 mil.
Os recursos da 3ª emissão ainda não foram alocados, porém, suas cotas já foram integralizadas, o que contribuiu para que nos meses de setembro e outubro houvesse uma redução na distribuição de rendimentos por cota, R$ 0,36 e R$ 0,37. É esperado que após realizada as aquisições, os aluguéis e futuros reajustes voltem a contribuir para um rendimento próximo ou superior aos obtidos nos meses de maio a julho.
As cotas do fundo + rendimentos distribuídos estão muito acima do índice de renda fixa CDI (líquido) e do índice de fundos imobiliários (IFIX). A partir da 2ª emissão de cotas o fundo apresentou grande diversificação do portfólio e trouxe bastante cotistas para sua base, aumentando significantemente a liquidez no mercado secundário.
É importante dizer aos leitores e investidores que o ALZR11, como qualquer fundo imobiliário, é um investimento para médio e longo prazo, portanto oscilações de curto prazo próximos a novas emissões é comum neste tipo de investimento, mas é preciso entender que estas emissões são importantes para a diversificação e redução de riscos que o fundo possui.
