Análise Fundamentalista — JHSF (JHSF3)
Análise Fundamentalista 08/07/20
Histórico
Fundada em 1972 na cidade de São Paulo pelos irmãos Fábio e José Roberto Auriemo e mais dois outros sócios, a JHSF, conhecida inicialmente pelo nome de JHS, atuava principalmente prestando serviços de construção e incorporação. Em 1990 houve uma cisão dentro da empresa, a qual deixou Fábio Auriemo no controle da operação da companhia que passou a se chamar JHSF e manteve o foco de suas operações no mercado imobiliário.
Em 2001 a empresa ampliou sua operação e passou a atuar na área de shoppings centers. A JHSF foi responsável pela construção e pela operação do Shopping Metrô Santa Cruz em São Paulo, considerado o primeiro shopping center do país integrado a uma estação de metrô.
No ano de 2006, a JHSF lançou o complexo Cidade Jardim, onde fica o Shopping Center Cidade Jardim, principal referência no mercado de luxo do país. Além do shopping, o complexo é composto por nove torres residenciais, que fazem parte do condomínio de alto padrão Parque Cidade Jardim, e três torres comerciais compõem o Corporate Center do complexo. No ano seguinte, a companhia abriu seu capital e passou a ter suas ações negociadas no Novo Mercado da bolsa do Brasil (B3).
Ao final de 2007, a JHSF adquiriu participação majoritária dos hotéis do grupo Fasano, também chegando assumir, em 2014, o controle dos restaurantes do grupo.
A empresa inaugurou no ano de 2014, o Catarina Fashion Outlet, primeiro outlet do brasil voltado para o segmento de luxo e também o São Paulo Catarina Aeroporto Executivo, primeiro aeroporto privado para a aviação executiva no país.
Além da atuação no mercado brasileiro, a JHSF possui operações nos Estados Unidos e no Uruguai. Entre os empreendimentos desenvolvidos pela empresa fora do país estão o edifício 815 na Quinta Avenida, em Nova Iorque, e a incorporação imobiliária em Punta del Este, no Uruguai.
Governança
A JHSF faz parte do segmento do Novo Mercado, segmento conhecido por conter empresas com a mais alta transparência e qualidade de governança corporativa da bolsa de valores de São Paulo (B3). Empresas do Novo Mercado negociam apenas ações do tipo ordinárias (ON), as quais conferem direito de voto nas assembleias que a empresa promove.
Na apresentação institucional da companhia, publicada no primeiro trimestre de 2020 (1T20), a composição societária da JHSF era de 42,38% da JHSF Participações S.A, 12,47% de José Auriemo Neto (Chairman da JHSF), 3,8% de Fábio Auriemo, 7,6% pertencentes a Capital Research Global Investors e o restante de 31,6% de demais acionistas, representado pelas ações em free float.
Linhas de Receita
A JHSF é líder em negócios voltados para atender o público de alta renda no Brasil, com atividades em desenvolvimento e administração de projetos multiproduto únicos, inovadores e com alta percepção de valor por parte dos clientes, nos setores de incorporação, Renda Recorrente, Hospitalidade e Gastronomia e Aeroporto Executivo.
Incorporação
A empresa atua em todas as etapas de incorporação imobiliária, incluindo avaliação de oportunidades de negócios, aquisição de terrenos, desenvolvimento do projeto, execução das obras, obtenção de licenças, alvarás e aprovações governamentais, bem como marketing, vendas e processos administrativos. A maioria dos projetos da JHSF nesse segmento foram desenvolvidos em São Paulo e em suas proximidades.
Atualmente, a companhia afirma que este processo está focando em vender o estoque existente da Fazenda Boa Vista, destinado à alta renda no interior de São Paulo, e as unidades do lançamento Fasano Cidade Jardim (residencial ligado ao shopping). Ademais, a empresa também cita a construção do Catarina Resort, empreendimento hoteleiro e multipropriedade localizado ao lado do Outlet Catarina.
Assim, os negócios da companhia para esse setor são ancorados em empreendimentos de luxo já consolidados no cenário nacional.
Renda Recorrente
A JHSF é desenvolvedora e operadora de shoppings centers desde o ano de 1999, focando projetos em nichos. Essa linha de negócio engloba a unidade de shoppings, que consolida as operações de shoppings e serviços relacionados, como administração fornecimento de energia e telecomunicação.
Hotéis e Restaurantes
Esse segmento se trata da operação de hotéis e restaurantes administrados sob a bandeira “Fasano”. São 7 hotéis em operação (São Paulo, Rio de Janeiro, Fazenda Boa Vista, Punta del Este, Angra dos Reis, Belo Horizonte e Salvador), além de 27 restaurantes e bares em 7 cidades.
O potencial de crescimento dessa divisão, no curto prazo, virá de 3 novos hotéis no Brasil (Trancoso na Bahia e Itaim e Cidade Jardim em São Paulo), segundo a companhia, onde também desenvolvem atividades de novos restaurantes. No médio e longo prazo a JHSF visa expandir seus negócios nos Estados Unidos e na Europa.
Recentemente, a empresa expandiu suas operações para os EUA ao lançarem, em Nova Iorque, o Fasano Fifth Avenue, empreendimento inédito com apartamentos privados, e o Restaurante Fasano na Park Avenue.
Aeroporto Executivo
O São Paulo Catarina Aeroporto Executivo, que inaugurou sua fase inicial em 16 de dezembro de 2019, é o primeiro aeroporto executivo do Brasil, pensado há cerca de 10 anos, quando a companhia afirma que encontrou uma oportunidade de contribuir com a melhoria da infraestrutura da aviação executiva no país.
O modelo de negócios adotado é similar a soluções implantadas em cidades como Nova Iorque, Londres e Paris que, após desenvolverem aeroportos dedicados exclusivamente à aviação de negócios, contornaram o gargalo de capacidade dos aeroportos comerciais, mesma dificuldade verificada nos dois principais aeroportos da região metropolitana de São Paulo.
Resultados
Balanço Patrimonial
O Resultado do primeiro trimestre de 2020 foi positivo para a JHSF. Pode-se observar que os ativos circulantes da empresa cresceram 134%, na comparação trimestral com 2019, e são consideravelmente maiores que os passivos circulantes, indicando que a companhia tem mais a receber no curto prazo do que a pagar. Ademais, a companhia aumentou seu investimento em CAPEX (Capital Expenditure) ou Capital Fixo, o qual se trata do montante de dinheiro despendido na aquisição de bens de capital, como podemos observar pelo aumento de 26% no imobilizado.
Demonstração do Resultado do Exercício (DRE)
Apesar dos efeitos causados pela declaração de Estado de Emergência (EE), devido à pandemia de COVID-19, as Receitas Bruta e Líquida da companhia no 1T20 apresentaram crescimento, na comparação trimestral.
O destaque desse trimestre (1T20) vai para o segmento de Incorporação da JHSF, que manteve sua atividade comercial intensa, mesmo após a decretação do EE, e registrou um aumento de Receita, com crescimento das vendas do empreendimento Fazenda Boa Vista (+143,8% vs. 1T19). No segmento de Renda Recorrente, ainda que impactado pela suspensão temporária das atividades, teve crescimento de Receita, também, decorrente do segmento de varejo e do E-commerce (CJ Fashion), os quais juntos cresceram, nesse trimestre, 291,6%. Em Hospitalidade e Gastronomia houve perda de receita devido a menor quantidade de dias em que as operações foram conduzidas de forma normal, até a decretação de isolamento.
O Custo de Produtos e Serviços Vendidos apresentou evolução. Na Incorporação, o aumento de Custos se deu pelo maior volume de vendas no empreendimento Fazenda Boa Vista e no reconhecimento dos custos com obras. Na Renda Recorrente, o custo reduziu, mesmo com o crescimento orgânico do segmento de Varejo.
As Despesas Operacionais aumentaram com vendas em Incorporação, decorrentes de comissões pagas nas vendas de imóveis e estabilidade nas Despesas Administrativas. Para o segmento Renda Recorrente, o aumento nas Despesas com vendas decorre do incremento de operações no segmento de Varejo e pelo reforço da estrutura para suportar o crescimento do e-commerce. O negócio de Hospitalidade e Gastronomia registrou redução das Despesas Operacionais, apesar de ainda estar incluso despesas não recorrentes aos negócios pré-operacionais em Nova Iorque.
O EBIT (Resultado antes dos impostos), além de estar negativamente impactado pela perda de dias para gerar receita nas atividades afetadas pelo isolamento, ainda teve impactos adicionais de R$ 45,7 milhões, compostos por R$ 14 milhões com Custos e Despesas, decorrentes de ações não recorrentes (marketing, abertura de novas operações, lançamento de projetos), R$ 18 milhões de apreciação a menor das propriedades para investimento e R$ 13,4 milhões por despesas financeiras não recorrentes.
Demonstração do Fluxo de Caixa (DFC)
A companhia tem estrutura de capital equilibrada e fortalecida, com o aumento de capital ocorrido em novembro de 2019. Adicionalmente, cerca de 75% do total da Dívida consolidada da Companhia está em período de carência. Os cerca de 25% da Dívida Consolidada da empresa, em período de amortização, terão sua gestão após a captação de debêntures que a Companhia concluiu após o encerramento do 1T20, no valor de R$ 300 milhões.
Para o cálculo da Dívida Líquida, foi excluída a dívida de R$ 120,3 milhões, por ser conversível em participação em empreendimento futuro da empresa, localizado na Avenida Brigadeiro Faria Lima.
Margens
Múltiplos
Neste item, serão analisados os principais indicadores da JHSF3 que possuem destaques tanto positivos quanto negativos (indicadores medidos tanto considerando os últimos 12 meses, quanto a variação trimestre a trimestre).
Preço/ Lucro (P/L) e Preço/Valor Patrimonial (P/VP)
O P/L da JHSF (JHSF3) no 1T20 é de 18,37. O P/L elevado indica que a empresa está sendo negociada acima de seu valor justo, contudo, esse indicador também sugere que os investidores estão esperando um maior crescimento dos lucros futuros em comparação com as concorrentes. Ainda que o P/L esteja elevado, a JHSF possui esse indicador um pouco abaixo da média de suas concorrentes.
O P/VP da JHSF3 no 1T20 é de 2,08, portanto nos diz quanto que os investidores estão dispostos a pagar pelo patrimônio líquido da empresa. Se compararmos com as empresas do mesmo segmento, a JHSF possui um P/VP um pouco acima da média do segmento.
ROE (Retorno sobre Patrimônio Líquido)
A JHSF teve uma queda no seu ROE entre os anos de 2013 a 2016, voltando a subir logo em seguida. Para o 1T20, a empresa fechou com um ROE de 10,83%, um patamar muito bom que indica que a empresa tem capacidade de agregar valor a partir de seus próprios recursos. A empresa possui um ROE acima da média de seu segmento.
Dívida Líquida/EBITDA (DL/EBITDA)
Esse indicador mostra quanto tempo seria necessário para a empresa quitar toda a sua Dívida Líquida, levando em conta seu resultado EBITDA atual e, indica, também, o grau de endividamento da empresa. A JHSF reportou um DL/EBITDA de 1,2x no 1T20, um grau de endividamento não muito elevado, mostrando uma boa estrutura de capital e boa gestão de dívidas. Em comparação com a média do segmento, a JHSF tem um DL/EBITDA abaixo da média entre as concorrentes e, portanto, indicando um bom endividamento e gestão.
Div. Yield
Outro ponto interessante a ser analisado é o Dividend Yield (DY), que mede o percentual de proventos aos acionistas. Contudo, por ser uma empresa que ainda está em crescimento e está inserida em um mercado que é cíclico, o dividend yield da JHSF não é um atrativo, tendo nos últimos 12 meses apenas 0,85% de DY com um payout de 15% dos lucros. No comparativo do segmento, a empresa fica bem atrás de suas concorrentes na questão de distribuição de lucros aos acionistas.
Conclusão
A JHSF é uma empresa focada em empreendimentos e serviços voltados ao público de alta renda. Ainda que se trata de uma empresa que está muito exposta aos ciclos econômicos devido ao ramo de incorporações, como a crise do coronavírus que estamos vivenciando atualmente, a JHSF ainda possui uma parte de seu portfólio mais voltada para a alta renda do país (Restaurantes, Hotéis, Shoppings, etc) que são menos afetados pelos ciclos econômicos e contribuem com a passagem por esses períodos. A empresa está sempre focada em entregar qualidade e melhorar os produtos para atender seu nicho de mercado.
Ademais, a JHSF vem apresentando resultados melhores, como a redução da sua alavancagem (endividamento) ao longo dos anos, saindo dos 5.8x em 2018 para 1.2x no 1T20,
Pode-se destacar, também, o aumento de sua Receita Líquida em 35,8% (consolidado) no 1T20 resultando em um CAGR (crescimento das receitas) de 13% em 5 anos. Deve-se ter em mente que os negócios da JHSF são cíclicos e, em momentos piores, os resultados serão afetados negativamente.
Escrito por: Rafael Nivoloni
