BRESCO LOGÍSTICA (BRCO11) — FII do tipo tijolo
O BRCO11 é um fundo imobiliário do tipo tijolo e possui o foco dos seus investimentos no segmento logístico, dando prioridade para propriedades comerciais do segmento de galpões.
O Fundo Imobiliário Bresco Logística teve seu lançamento em julho de 2014 com o objetivo de obter renda, a partir do arrendamento ou da locação de imóveis, com a exploração comercial de empreendimentos imobiliários nos segmentos logístico e/ou industrial. O fundo possui gestão ativa dos ativos pelo gestor, ou seja, tem como objetivo ultrapassar o benchmark (índice de referência) estabelecido, e claro, além de oferecer maiores riscos, também oferece um maior potencial de ganho.
As cotas do Bresco Logística são negociadas sob o código (ticker) BRCO11, sendo este caracterizado como um fundo de investimento imobiliário do tipo ANBIMA híbrido de gestão ativa e do segmento logístico. É constituído sob a forma de condomínio fechado, sendo o prazo de duração dos contratos indeterminado.
O Fundo Imobiliário é gerido pela Bresco Gestão e Consultoria Ltda. e teve seu IPO em 05/12/2019, sendo cotado no valor de R$100,00 e, até o presente momento, 14.778.781 cotas foram emitidas. No dia 07/03/2021 o fundo estava cotado a R$109,44.
A taxa de administração do FII é de 0,0975% ao ano até o valor de R$1 bilhão e 0,0275% ao ano sobre o valor que exceder um bilhão (mínimo R$25.000,00 mensais corrigido pelo IGPM). A taxa de administração inclui custodiante e controladoria. Taxa de gestão: 1,0% ao ano sobre patrimônio líquido ou valor de mercado do fundo se o fundo fizer parte do índice de mercado (IFIX).
O fundo possui um benchmark de 6,00% e todo valor que exceder o valor das emissões atualizados pelo IPCA terá uma taxa de 20% na distribuição bruta.
Localização
O Bresco Logística FII possui 11 propriedades com 413 mil m² de área bruta locável (“ABL”) e potencial para expansão da ABL em 10%. O portfólio do fundo encontra-se com uma receita anual estabilizada de mais de R$122 milhões, sendo 35% da receita proveniente de propriedades localizadas na cidade de São Paulo. Os contratos de locação possuem prazo médio remanescente de 4 anos e 71% dos contratos são atípicos. Mais de 80% dos inquilinos são classificados como grau de investimento (escala global), AAA (br) ou AA (br) pelas agências de rating, são empresas denominadas triplo A, ou seja, que possuem baixíssimo risco de calote, normalmente possuem facilidade em lidar com suas obrigações financeiras, o que é ótimo para o fundo, mostrando que existe a baixa chance de atraso nos aluguéis, garantindo maior segurança no DY (Dividend Yield).
Pontos Positivos
- Baixa Vacância Física;
- Baixa Vacância Financeira;
- Possui 58% dos investidores sendo originais ou institucionais mostrando que o fundo possui a confiança do mercado e dos primeiros investidores;
- 71% dos seus contratos são atípicos, garantindo maior segurança para contratos de longo prazo;
- O fundo possui uma das maiores liquidez do mercado.
- Seu patrimônio líquido é de R$1.6 bilhões, sendo o terceiro maior do segmento logístico.
Pontos Negativos
- Conforme mostrado acima o Bresco possui alguns imóveis que em até 2 anos terão o fim de seus contratos, o que pode gerar certa insegurança para seu investidor;
- O valor da sua cota segue em tendência de baixa há alguns meses.
- Caso não ocorra a renovação de todos os contratos que vencem em até dois anos, o fundo pode chegar a 40% de vacância física, o que é um número bem significativo.
Cotas
No dia 07/03/2021 o fundo estava cotado a R$109,44, porém sua cotação segue em uma pequena tendência de queda, a qual teve seu início por volta de outubro do ano passado (2020), devido ao prazo para o vencimento do contrato de alguns imóveis estarem se aproximando, podendo gerar certa incerteza para o investidor com relação à vacância.
Também é possível notar que o fundo possui baixa volatilidade em relação ao seu preço, sendo as maiores mudanças relacionadas ao período de maior impacto do coronavírus, como é possível notar no gráfico acima a grande queda no valor das cotas no período de março e a sua gradual recuperação.
Vacância
Conforme foi apresentado no tópico de portfólio imobiliário, tem-se duas situações com relação aos imóveis da Bresco. Alguns com vencimento de seus contratos em um prazo de meses até 2 anos, e outros com maior prazo de duração, acima dos 5 anos, trazendo maior segurança ao investidor.
A vacância financeira atualmente é 0%, com base no relatório gerencial de 2021, o que é um dado extremamente importante a favor do fundo. O BRCO11 possui apenas um único imóvel com vacância, o Bresco Itupeva, com 36% de vacância física.
A situação atual do fundo é estável e muito boa, seus imóveis possuem não só uma grande qualidade bem como ótima localização, próximos a SP, e também bem localizados na estrada, próximos a retornos.
Dividend Yield
O Dividend Yield do fundo é estável, oscilando sempre de R$0,55 e R$0,56 por cota desde seu IPO e apesar das adversidades geradas pela pandemia. Relativo ao preço da cota, o indicador apresenta um valor médio entre 0,45% e 0,5%. A princípio é um Yield de valor médio em comparação com outros fundo do mesmo setor (logístico), porém a segurança com relação a qualidade dos imóveis, junto com clientes que representam grandes marcas, proporciona uma maior segurança com relação ao valor oferecido pelo fundo, mesmo frente às dificuldades enfrentadas pelo país
