Como funcionam os fundos imobiliários?
É comum que quando as pessoas pensem em investimentos a longo prazo, a primeira coisa que vem à cabeça é a compra de um imóvel, pois ele garante ao dono um dinheiro mensal que ele irá receber de forma passiva e, além disso, trará uma segurança maior ao dinheiro investido já que ele está materializado na construção e, portanto, dificilmente irá perder o valor, podendo muitas vezes valorizar ao longo do tempo. Por outro lado, essa forma de investir no mercado imobiliário pode ser bastante inacessível, já que para comprar um imóvel, o investidor precisa já possuir um patrimônio considerável. Sendo assim, o mercado financeiro traz a possibilidade de que pessoas físicas invistam de uma forma muito mais rápida, simples e acessível nesses empreendimentos através dos fundos imobiliários.
Basicamente, os fundos imobiliários são uma forma de entrar no mercado imobiliário sem possuir o imóvel de fato. Desse modo, o cotista (aquele que compra uma cota de um fundo imobiliário) não exerce nenhum direito real sobre os empreendimentos do fundo, não respondendo também pelas obrigações relacionadas a eles, que é uma função do gestor do fundo. Esse administrador (ou gestor) irá usar o dinheiro captado pelas emissões de cotas na bolsa de valores para investir em diferentes ativos imobiliários, tais como hospitais, galpões logísticos, sedes empresariais, shoppings, imóveis residenciais, lajes corporativas, imóveis de varejo e títulos de dívida imobiliária (Ex: Certificado de Recebível Imobiliário — CRI ou Letra de Crédito Imobiliário — LCI). Por conseguinte, ao investir nesses ativos, o fundo busca maximizar os lucros que, por sua vez, são distribuídos entre os participantes do empreendimento, ou seja, os cotistas.
A valorização do fundo imobiliário acontece com investimentos bem sucedidos realizados pelos gestores, assim como investimentos ruins tendem a desvalorizá-los. Portanto, além do dinheiro ganho com os dividendos que o fundo distribui, o investidor pode ganhar também com a valorização de suas cotas. Desse modo, é possível notar o caráter de renda variável dos fundos imobiliários, já que o valor das cotas oscila e também não há garantia de manutenção dos rendimentos ao longo do tempo, já que os inquilinos podem deixar de pagar aluguel. Sendo assim, para que o investidor analise quais os riscos tomados pelo fundo antes de comprá-lo é possível verificar quais são as políticas e objetivos seguidos pelo gestor do fundo.
Na hora de comprar um fundo imobiliário, é importante saber em qual tipo de empreendimento está caracterizado o investimento. De uma maneira geral, existem 4 categorias de fundos, nos quais cada um possui a sua característica:
- Fundos de renda (Tijolo):
Esses fundos são os mais tradicionais do mercado, e talvez os mais populares. São aqueles fundos que investem em ativos reais, ou seja, imóveis físicos. O ganho, nesse caso, vem com os aluguéis desses estabelecimentos. Embora seja um tipo de fundo, dentro dessa categoria podem existir diferenças notáveis, já que o gestor pode aplicar o patrimônio em vários empreendimentos ou ainda focar em apenas um imóvel. Além disso, há a possibilidade de o administrador focar em apenas um tipo de estabelecimento, como shoppings ou hospitais, por exemplo, ou fazer um mix de diversos ativos.
- Fundos de recebíveis (papel):
Aqui os fundos compram títulos ligados ao mercado imobiliário, de modo que eles não compram os imóveis (a estrutura física do empreendimento). Portanto, papéis como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), cotas de outros fundos imobiliários, Certificados de Potencial Adicional de Construção (CEPAC), Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) e também valores imobiliários de emissores com atividades preponderantemente permitidas aos fundos imobiliários podem ser negociadas pelos gestores. Tornando os fundos de recebíveis, ou coloquialmente conhecidos como fundos de papel, ou fundos de CRIs, fundos que não possuem os imóveis, gerando receitas através das operações no mercado imobiliário, no qual os imóveis são usados como “lastro” dos negócios. Portanto, os gestores desses fundos devem ser bastante cautelosos em suas negociações para que a carteira seja bastante resiliente.
- Fundos de desenvolvimento imobiliário:
Nesse caso, os fundos são considerados mais complexos para serem analisados por pessoas físicas, pois englobam projetos que serão desenvolvidos com a captação do dinheiro investido, sendo esses projetos normalmente residenciais. O lucro distribuído aos investidores provem do lucro das vendas das unidades, o que pode variar bastante de acordo com o empreendimento. As mudanças nas premissas dos projetos podem trazer grandes impactos, tornando imprescindível o acompanhamento dos relatórios colocados pelo gestor do fundo, para que assim seja feita uma boa análise de riscos.
- Fundos de fundos (FOF):
Essa modalidade de fundo é indicada para os investidores que não desejam escolher os seus ativos imobiliários, deixando isso a cargo de um profissional qualificado, sendo interessante para quem está começando. Sendo assim, nesse fundo os gestores compram outros fundos imobiliários (semelhante ao fundo de ações) com o objetivo de gerar renda ou maximizar o lucro. Lembrando que como qualquer outro serviço prestado por um profissional, há aqui um custo inerente ao serviço, variando a taxa e o “modo de trabalhar” do gestor para cada FOF.
Visto os tipos de fundos imobiliários, é necessário saber também onde comprá-los. Para isso, é necessário abrir a conta em uma corretora de valores (Como a Xp Investimentos, Clear, Rico, etc.) e em seguida, através do Homebroker, que é a página da corretora onde são negociados os ativos, se inserir o código (também chamado de ticker) daquele fundo imobiliário no qual deseja-se investir. Após transferir o dinheiro para a corretora envia-se então uma ordem de compra e caso alguém esteja disposto a vender pelo preço almejado, o ativo será de sua posse. Na figura abaixo estão alguns exemplos de fundos imobiliários e seus códigos na bolsa de valores.
Sabendo agora quais os tipos de fundos imobiliários e onde comprá-los, para você que deseja investir é necessário bastante estudo, lembrando que ao montar uma carteira de investimentos é indispensável diversificar bem o seu portfólio, pois assim consegue-se muito mais segurança e é possível evitar oscilações muito bruscas no patrimônio. Sabendo disso, é recomendado o uso de sites nos quais é possível analisar diversos aspectos do fundo, assim como casas de análise que fazem o estudo de valor e segurança dos ativos.
Recomendações de sites de análise de fundos imobiliários:
Escrito por: Matheus Errera
