FII Kinea Renda Imobiliária (KNRI11) — Fundo Imobiliário do segmento de tijolo/hibrido

O Kinea Renda Imobiliária é o 3° maior fundo imobiliario negociado na bolsa de valores brasileira, com patrimônio líquido de R$3,6 bi e mais de 250 mil cotistas. Além de ser um dos maiores fundos da bolsa, ele é também um dos fundos mais antigos da mesma, com data de inicio da sua constituição em 07 de Julho de 2010. O fundo está prestes a entrar na sua sétima emissão de cotas, a fim de aumentar seus empreendimentos, está próxima emissão está avaliada em cerca de 7 milhões de cotas, o que resulta em torno de R$1,2 bi de aumento patrimonial, ou seja, patrimônio liquido previsto de R$4,8 bi.

Este fundo imobiliário é do tipo de gestão ativa, isto é, uma gestão na qual o gestor tem liberdade para selecionar os ativos do fundo a fim de tentar superar a rentabilidade de algum índice em comparação e, assim, atingir as metas do fundo. Ao contrario de um fundo de gestão passiva, no qual seu objetivo é apenas seguir um índice de comparação e não o superar.

O fundo está diversificado em três estados do Brasil, com 58,27% dos imóveis no estado de São Paulo, 21,84% no estado do Rio de Janeiro e 19,89% no estado de Minas Gerais. Entre os seus 19 imóveis, 48,5% são prédios do segmento comercial, isto é, alugados para escritórios, com cerca de 90.000m² de ABL (Área Bruta Locável). Enquanto os outros 51,5% são grandes galpões do setor logístico, com aproximadamente 660.800m² de ABL. O fundo possui um total de 84 contratos de locação para mais de 50 inquilinos de diversos setores, como comércio, engenharia, serviços, financeiro e etc. Isto é, o Kinea Renda Imobiliária trata-se de um fundo diversificado tanto na sua fonte de receita, quanto nos seus tipos de inquilinos.

Além disso, dentre os 84 contratos do fundo, 57% deles têm vencimento para 2024 em diante. O fundo possui uma taxa de administração de 1,25% ao ano e não possui taxa de performance, isto é, uma taxa adicional atrelada a performance do fundo. Vale lembrar que dos R$3,6 bi de patrimônio liquido do fundo, R$810 mi são de caixa para o fundo fazer outros investimentos futuros e também prevenir-se de problemas inesperados.

Pontos Positivos

O principal ponto positivo do KNRI11 é, como já comentado anteriormente, sua diversificação. Por se tratar de um fundo hibrido, ele tem fonte de receita em dois segmentos, o setor de lajes comerciais e o setor de galpões logísticos. Além da diversificação de segmento, comentamos a diversificação de inquilinos, são mais de 50 inquilinos que atuam em setores diversos da economia. O que é favorável para o cotista, visto que a diversificação diminuiu o risco de inadimplência e, portanto, uma maior segurança no pagamento dos aluguéis.

Outro ponto importante, é sua concentração de imóveis no eixo Rio-São Paulo, ótima localização para galpões logísticos e lajes comerciais, por se tratar de uma localidade muito procurada por empresas de todo país, para ter seus estoques guardados e auxiliar no processo distribuição, como também por ser um local ideal para estruturar a sede da empresa.

Além da diversificação e localização, temos como ponto positivo a pequena vacância física e financeira do fundo. A vacância física diz respeito a área do imóvel que poderia estar locada e não está, neste fundo este indicador é de apenas 2,78%. Enquanto a vacância financeira está em 6,54%, que seria a diferença percentual entre o quanto os imóveis do fundo recebem de renda pela sua locação e o quanto receberiam caso os imóveis estivessem 100% locáveis.

Pontos Negativos

Como ponto negativo do fundo, tem-se o preço elevado de sua cota atualmente no mercado, mesmo com a forte queda devido ao surto de coronavírus. O preço elevado da cota é ditado pelo mercado, por ser um fundo com alta qualidade em seus ativos.

Dessa forma, com um preço alto, o dividend yield do fundo, isto é, o rendimento mensal do fundo divido pelo preço da sua cota no mercado, torna-se um pouco a baixo do que o encontrado no mercado, mas compensado pela segurança do fundo.

O ultimo rendimento do fundo foi de R$0,65/por cota, e seu preço no mercado está hoje (06/04/2020) em R$147,01, o que resulta em dividend yield de 0,44% ao mês. Abaixo temos o dividend yield do fundo desde dezembro de 2015.

Cotas

A seguir temos um gráfico dos rendimentos do fundo desde sua criação, e pode-se ver sua constância ao longo dos anos, com pequenas variações. Está previsibilidade de fluxo de caixa é muito valorizada pelos cotistas, visto que dificilmente serão surpreendidos com um rendimento aquém do esperado.

Outro indicador importante de preço do ativo, seria o P/VPA, isto é a relação entre o preço da sua cota no mercado e valor patrimonial do fundo dividido pelo total de cotas. Atualmente, o VPA do Kinea Renda Imobiliária é de R$150,77 e como dito acima, o valor de mercado de R$147,01 por cota, desta forma o P/VPA é de 0,975.

Por fim, tem-se a seguir um gráfico da variação do preço das suas cotas no ultimo ano de negociação do fundo na bolsa de valores brasileira.