FII Vinci Offices (VINO11)-Fundo Imobiliário do seguimento de lajes corporativas
Introdução
O Vinci Offices (VINO11) é um fundo imobiliário de tijolo que atua no seguimento de lajes corporativas que foi constituído em setembro de 2010. Este tem gestão ativa, ou seja, tem perspectivas futuras de adquirir novos imóveis. O fundo demonstrou ter um portfólio de qualidade e resiliente frente ao cenário atípico. Investir em prédios de médio porte, próximos a áreas residenciais nobres de grandes cidades e com ocupação flexível vem sendo a política utilizada pelo gestor e essa estratégia tem gerado resultados positivos.
Atualmente o fundo recebe quase 5 milhões em alugueis. Essa entrada é recorrente, pois nos últimos meses o FII teve pequena taxa de inadimplência. Desses 5 milhões, são distribuídos mensalmente aproximadamente R$ 3,5 mi a seus cotistas. Atualmente o fundo conta com 9.942.726 cotas emitidas, as quais pertencem a 22.376 cotistas e com o patrimônio líquido de R$ 600 mi. Números realmente atípicos para fundos novos.
O fundo é administrado pela BRL Trust DTVM. A gestora do fundo é a Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda, fundada em 2009 atua com gestão ativa nos quatro principais segmentos da indústria de fundos imobiliários: shopping centers, logística, escritórios e fundos de fundos. Atualmente a empresa conta com 335 mil m² de ABL sob gestão, R$3.2 bi investidos, logo a Vinci Offices representa aproximadamente 19% do patrimônio gerido pela empresa. Portanto, o VINO11 apesar de ser novo é gerido por uma gestora já consolidada no mercado.
O administrador é a empresa responsável pelo funcionamento do fundo cuidando dos direitos dos cotistas e dos trâmites legais do fundo. O gestor é o responsável pela escolha dos ativos em que o fundo investe, nesse sentido decide comprar e vender com o objetivo de alcançar ou superar o benchmark proposto e trazer rentabilidade ao fundo e a seus cotistas. Por isso há a necessidade de escolher bem o fundo a investir bem como acompanhar os relatórios gerenciais deste. Vale ressaltar que a taxa de administração é de 1,1% a.a. e a taxa de performance é de 20%, sendo que eu benchmark é o IPCA+6%.
Localização
Atualmente a VINO11 conta com um ABL de 33.000 m². A Figura 1 mostra as porcentagens de imóveis em cada bairro citado de cada capital citada. Nota-se a presença exclusiva do fundo em São Paulo e no Rio de Janeiro, as duas principais capitais do Brasil quanto ao aquecimento econômico. Além da localização privilegiada em bairros nobres, o que reflete na baixa taxa de vacância física atual (0,7%).
Outra Característica do FII é a presença de contratos típicos e atípicos como mostra a Figura 2, tornando o fundo mais seguro para se investir, dependendo da estratégia do investidor. A vantagem de ter contratos atípicos é a segurança que tais contratos transmitem ao investidor, pois esse resguarda o direito de receber todos os valores previstos em contratos referentes a todos os anos de aluguel contatados. Entretanto esses contratos não sofrem correções a mercado, logo, nos últimos anos de contrato corre-se o risco de cobrar alugueis abaixo do preço de mercado. Os típicos têm maior flexibilidade na rescisão do contrato dando abertura para os locatários deixarem o imóvel antes do vencimento do contrato, mas têm como vantagem a correção anual dos preços dos alugueis segundo o mercado.
Pontos Positivos
O fato do fundo ainda não ter retornado aos seus patamares antes da crise e hoje ser cotado abaixo do seu valor patrimonial (o P/VP está em 0,98) é resultado do risco precificado pelo mercado que julga os fundos menores como menos resilientes. Vale ressaltar que o P/VP não pode dizer se um fundo é bom ou não para se investir, é preciso uma análise mais ampla. Além de que a inadimplência próxima dos 17% e a possível vacância física de imóveis são vistas com cautela, pois não se sabe como a situação vai evoluir no decorrer dos próximos meses.
Mesmo durante a crise, atualmente o fundo conta com 99,3% de taxa de ocupação, enquanto o mercado conta com a média de 83%, e recebeu 85% da receita imobiliária contratada referentes ao mês de abril.
A Figura 3 representa a rentabilidade bruta do fundo comparado com o IFIX, o CDI e o IBOV. O gráfico representa a variação dos rendimentos de alguém que entrou no fundo em novembro de 2019. O rendimento bruto está atualmente negativo devido à queda nas cotações nos meses de março a maio, mas antes da queda o fundo chegou a superar o IBOV e o IFIX. Fato que indica que o investidor que compra agora o fundo descontado tem possibilidades futuras de valorização e de rendimentos.
Como dito anteriormente o fundo é de gestão ativa, logo pode-se esperar a aquisição de novos imóveis sobretudo durante o período de crise, uma vez que durante períodos de turbulências econômicas é possível encontrar oportunidades de imóveis abaixo do preço de mercado.
Pontos negativos
Devido ao cenário econômico imposto pela pandemia do COVID-19, o fundo teve dois clientes inadimplentes (Renner e WeWork). O fundo atualmente está tramitando tal negociação, segundo seu último relatório gerencial. A previsão até o final do ano é uma inadimplência média de 20% de suas receitas, terminando o ano distribuindo de R$ 0,34/cota a R$ 0,37/cota com o auxilio de um caixa acumulado não distribuído. No mês de maio o fundo distribuiu R$0,35/cota.
A Figura 4 mostra a porcentagem de ocupação que cada locatário ocupa. Pode-se notar a participação significativa da WeWork o que pode trazer problemas futuros na possível vacância de tal imóvel ou inadimplência de tal locatário.
Cotas
A máxima cotação dos últimos 12 meses foi de R$ 72,00 e a mínima foi de R$41,05. No início do mês de junho a cotação teve uma alta de 12% em duas semanas, o que reflete a volta da confiança dos investidores, fenômeno denominado Bull Market. Entretendo, na última semana a cotação sofreu leves quedas devido às correções naturais do mercado. A Figura 6 mostra a cotação do fundo nos últimos 12 meses, no pregão de 26/06 ela estava cotada em R$58,00.
Pode-se notar na Figura 6, o FII teve seu Dividend yield aumentado desde fevereiro até o mês de maio devido à queda no valor da cota, logo a empresa entrega maiores porcentagens de dividendos em relação ao valor da sua cota.
