Malls Brasil Plural Fundo de Investimento Imobiliário (MALL11)
Fundo Imobiliário do segmento tijolo/shoppings
Introdução
O fundo de Investimento Imobiliário (FII) Malls Brasil Plural (MALL11) é um FII que tem por objetivo a obtenção de renda a partir da gestão ativa de exploração imobiliária de participações em shopping centers no Brasil. Este fundo teve início em dezembro de 2017 sob a administração da Genial Investimentos CVM S.A. e gestão da BRPP Gestão de Produtos Estruturados Ltda.
O fundo cobra taxa de administração de 0,5% ao ano do valor de mercado da cota, ou mínimo de R$ 50.000 por mês, ajustado pelo IPCA.
O patrimônio líquido do MALL11 é de R$ 802.039.085,00 distribuído em 7.560.351 cotas, portanto, o fundo possui valor patrimonial por cota de R$106,08, e atualmente o fundo possui 65.034 cotistas.
O valor da cota, ou sua cotação no mercado, no último fechamento foi de 94,12, o que produz uma relação P/VP (Preço / Valor Patrimonial) de 0,89.
Após 3 emissões de cotas o fundo atingiu seu patrimônio atual. A primeira ocorreu em Dez/2017, com a emissão de 1,8 milhões de cotas. Já a segunda foi realizada em Set/2018, com a emissão de 0,77 milhões de cotas. A última emissão de cotas foi realizada em agosto de 2019, a qual foi responsável por quase triplicar o tamanho e o patrimônio do fundo, com emissão de 4,9 milhões de cotas.
Localização e Propriedades
Na tabela e figura abaixo serão apresentados os shopping centers dos quais o fundo é proprietário. A maior (54,2%) e menor (8%) participação do fundo nestes shopping centers são no Maceió Shopping e Shopping Taboão, respectivamente. Os imóveis do fundo estão distribuídos nos estados de AL, PE, SP, BA e RJ.
A data de investimento em cada imóvel mostra que a partir de Nov/19, com recursos da 3a emissão de cotas, o fundo apresentou uma grande diversificação, adicionando 5 dos 7 shoppings ao portfólio. Essa variedade de imóveis, em diferentes localidades e com maior número de inquilinos alugando lojas dentro dos shoppings, torna o fundo um “multi-multi” como são popularmente conhecidos os fundos com muitas propriedades e muitos inquilinos. A evolução de um fundo monoativo em um multi-multi é muito benéfico para seus cotistas, pois reduz consideravelmente os riscos de inadimplência e vacância.
Os gráficos abaixo mostram a Área Bruta Locável (ABL) que o fundo possui para cada shopping e por estado. Os dados mostram que o fundo possui 68% da ABL em apenas 3 shoppings dos 7 que compõem seu portfólio. São eles: Maceió Shopping; Shopping Park Lagos e Shopping Park Sul, localizados nos estados de Alagoas e do Rio de Janeiro, respectivamente.
O Patrimônio líquido do fundo, de R$ 802 milhões, é composto por investimentos nos shopping centers apresentados no valor de R$ 732 milhões, que são responsáveis por gerarem renda para o fundo. Além disso, o patrimônio do fundo também é constituído por aplicações financeiras no total de R$ 70,3 milhões, na forma de Tesouro Selic e a alocação em FIIs.
Resultados
A pandemia do novo coronavírus causou o fechamento dos shopping centers no Brasil, a partir da segunda quinzena do mês de março, quando houve a publicação de decretos de entes públicos. A quarentena provocou forte impacto na performance dos shoppings nos meses subsequentes, principalmente em termos de vendas e geração de caixa no período, com incremento no nível de inadimplência no aluguel e no condomínio, além da baixa performance das operações de estacionamento.
De forma a minimizar os danos causados aos lojistas, as administradoras dos shoppings estão conduzindo as negociações com os lojistas de forma a evitar um possível aumento da vacância (desocupação dos imóveis). Até o momento, não houve nenhuma rescisão relevante por parte dos lojistas nos shoppings do portfólio do MALL11, e o fundo mantém elevada taxa de ocupação.
Com relação aos shoppings abertos, houve queda relevante no fluxo de clientes, em virtude não só da redução no horário de funcionamento dos empreendimentos, como também dos efeitos econômicos da crise, além do isolamento voluntário da população. Em agosto, juntamente à manutenção da taxa de ocupação elevada, os índices de vendas já alcançaram 89% do total de vendas de Ago/2019.
Nos meses de abril a junho foram registradas elevadas taxas de inadimplência devido ao ápice da pandemia e ao lockdown rigoroso que ocasionou o fechamento das lojas, apresentando taxas de inadimplência de 57% a 74%. Nos meses de julho e agosto de 2020 o fundo apresentou redução significativa de inadimplência, atingindo 20%. Como comparação, no ano de 2019 as maiores taxas apresentadas foram nos meses de janeiro e novembro, de no máximo 5%.
A redução na inadimplência veio juntamente com o incremento na geração de caixa (NOI) dos lojistas, os quais passaram a vender mais e, consequentemente, puderam pagar os aluguéis aos administradores dos shoppings com menos atraso. O NOI de agosto representou 41,5% do NOI do mesmo mês de 2019. Embora pareça pouco, o NOI de agosto representa um aumento de 146% em relação ao mês de julho, o que mostra o retorno das atividades e das vendas dos shoppings, assim, aos poucos esses números devem retornar aos patamares de 2019.
As vendas de mesmas lojas (SSS — Same Store Sales) apresentaram reduções de 86% e 82% nos meses de abril e maio, respectivamente. Entretanto, no mês de agosto a redução é de apenas 14% em relação a Ago/2019.
Como bom indicativo do movimento e da retomada das vendas do shopping, o fluxo de veículos é também um parâmetro interessante a se observar, visto que eles são responsáveis por gerar renda ao fundo, a partir da cobrança de taxa de estacionamento. No mês de agosto a redução em comparação ao mesmo mês do ano passado ainda é elevada, de -40%.
Pontos Positivos
- Fundo Imobiliário diversificado em vários estados e propriedades.
- Diversificação natural dentro de um único shopping com centenas de locatários.
- Mesmo em meio à pandemia, os gestores conseguiram manter baixa a taxa de vacância, através de vários descontos, como no aluguel e no condomínio, aos locatários.
- O Fundo apresentou crescimento rápido nos 3 anos de história.
- O preço de mercado do fundo está abaixo do valor patrimonial devido à situação de recuperação dos shoppings. Enxergamos que estes estabelecimentos estão se recuperando rapidamente e que seu preço não condiz com seu valor.
Pontos Negativos
- Certa concentração regional nos estados de Alagoas e do Rio de Janeiro.
- Baixa valorização da cota e baixo Dividend Yield (DY) nos últimos meses
- Antes da pandemia pensava-se que fundos de shoppings fossem um dos segmentos mais resilientes, pois esse setor foi capaz de superar outras crises sem muitas adversidades. Hoje, entendemos que este segmento de FIIs possui pontos fracos e a pandemia acabou por nos mostrar quais são eles.
Cotas
Como reflexo da menor movimentação e das vendas nos shopping centers do fundo, bem como de outros fundos também do setor de shoppings, a exemplo do HSML11, XPML11, VISC11 e HGBS11, a cotação do MALL11 também foi prejudicada e continua em patamares muito menores comparados às cotações pré-pandemia. A comparação da cotação do MALL11 com o índice de mercado de FIIs (IFIX) mostra que outros setores contribuíram para a maior valorização do IFIX comparado ao valor do MALL11 e também outros FIIs de shopping centers.
A rentabilidade acumulada total das cotas do Malls Brasil Plural FII — de Dez/19 a Ago/20 — considera a valorização do preço da cota e os dividendos distribuídos mês a mês, a qual é apresentada na tabela abaixo em comparação com o índice de FIIs (IFIX). Os valores mostram que a queda das cotações do MALL11 (-27,8%) no mês de março foi muito superior ao IFIX (-15,8%) devido ao maior prejuízo do lockdown aos fundos de shoppings. É apresentada, ainda, a baixa distribuição de rendimentos realizada nos meses de abril a julho (DY médio de 0,16%), retornando para patamares de 0,35% no mês de agosto, quando o movimento e as vendas nos shoppings chegaram a patamares mais próximos dos pré-pandemia. Além disso, mesmo nos meses de menor DY, o fundo ainda registrou maior rentabilidade do que o CDI atual.
No mês de setembro, o Fundo apresentou negociação diária média acima de R$ 1.3 milhões, com presença em 100% dos pregões. O gráfico abaixo mostra o Preço e o Volume Negociado em Setembro de 2020.
Por fim, o fundo apresentou grande recuperação nos últimos meses e 100% dos shoppings em funcionamento, embora com algumas restrições. A vacância continua baixa, em torno de 3%, e a posição de caixa de R$ 70 milhões é suficiente para eventuais custos ou aquisições.
