Maxi Renda Fundo de Investimento Imobiliário (MXRF11) — FII do segmento de Recebíveis Imobiliários
Introdução
O Fundo de Investimento Imobiliário MXRF11 é um fundo com investimentos exclusivos em títulos e valores mobiliários. Popularmente, esses fundos são chamados de fundos de papel, pois não possuem imóveis físicos. O FII Maxi Renda é híbrido, pois possui CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários), que são títulos de renda fixa de crédito privado, lastreados em créditos imobiliários; pequenas participações em fundos imobiliários e desenvolvimento imobiliário através de aporte em permutas (SPEs). O Fundo é administrado pelo BTG Pactual e tem gestão ativa da XP Vista Asset Management, com custos totais de 0,9% ao ano.
O MXRF11 é um pouco antigo. Seu início ocorreu em 13/04/2012 e, hoje, conta com mais de 192 mil cotistas. O Fundo possui um patrimônio líquido de mais de R$ 1,25 bilhões distribuídos em quase 123 milhões de cotas com valor patrimonial por cota de R$ 10,24. Já foram realizadas 5 emissões de novas cotas e atualmente está em andamento a 6ª Emissão de cotas.
O Fundo possui estratégia de manter um portfólio composto por CRI´s de boa qualidade e risco-retorno atraente, foco em originação e estruturação próprias e gestão ativa no mercado secundário para ganho adicional aos cotistas. Neste momento incerto aos mercados, a alocação em papéis com mais alta qualidade (high grade) e médio risco (middle risk) traz mais tranquilidade para o Fundo. Até o momento o Fundo não identificou inadimplementos de nenhum ativo.
Portfólio do MXRF11
O Fundo possui a maior parte do seu portfólio alocado em CRIs, o qual corresponde a 83% da carteira. Outros 7% correspondem a imóveis através de permutas e a última fatia de 6% se encontra investida em Fundos Imobiliários. Estes investimentos estão bem distribuídos entre ativos do setor corporativo, comercial e residencial.
As permutas financeiras são participações do fundo em empreendimentos em construção e com operações que dependem da velocidade de venda e da quantidade de unidades comercializadas para obtenção de um retorno mais expressivo sobre o capital investido. Destas permutas, a maior parte está em prédios residenciais em bons bairros de São Paulo, além de Campinas e Campos do Jordão.
A carteira de CRIs possui mais de 60 ativos com garantias e boas classificações de riscos (ratings) e, até o momento, o fundo não teve problemas com inadimplementos de seus ativos. Como mostra a figura abaixo, a maior parte dos ativos (65%) estão indexados ao CDI, enquanto uma menor parte (35%) é indexada aos índices de inflação, IPCA e IGP-M. Portanto, neste momento de SELIC a 2% ao ano e CDI a 1,9% ao ano, o Fundo possui seus ganhos prejudicados pelo menor spread, ou taxa pré-fixada, que os indexadores CDI possuem, quando comparados aos de inflação.
Como fundo híbrido, o MXRF11 busca ganhos em outros investimentos imobiliários, como os FIIs. A carteira destes ativos é apresentada abaixo. Nota-se que o MXRF11 possui grande diversificação em CRIs, mas sua carteira de fundos imobiliários é pequena, quando comparada à carteira de outros fundos do mesmo setor.
Destes fundos, os fundos de tijolos, que ocupam por volta de 2% da carteira do MXRF11, são HBRH11, DMAC11 e BRCR11, com ativos de lajes corporativas e residenciais distribuídos entre Minas Gerais, Amazonas, São Paulo e Rio de Janeiro. Os demais fundos se encontram listados na figura abaixo, que mostra grande participação do fundo de papel XPCI11, também com gestão da XP Vista Asset Management.
Pontos Positivos
- Fundo antigo, com Gestora e Administradora reconhecidas no mercado
- Alta liquidez no mercado secundário
- Pulverização, ou grande quantidade de ativos, que diminui as perdas com riscos de crédito
- Dividendos médios distribuídos superiores a 0,6% ao mês.
- CRIs com garantias e bons ratings
- Risco/Retorno atraente. Rendimentos proporcionais aos riscos que o fundo possui, com retornos muito acima do CDI.
- Boa gestão ativa com giro do portfólio de CRIs e FIIs para ganhos de capital
Pontos Negativos
- Maior parte de CRIs (65%) indexados ao CDI, que atualmente está em 1,9% a.a.
- Incertezas do atual cenário de pandemia e possíveis inadimplências
- Carteira de FIIs concentrada em fundos de papel, que também apresentam menores ganhos no patamar de juros da SELIC atual, e implica taxas de administração/gestão duplicadas ao cotista do MXRF11.
Cotas
O fundo tem distribuído rendimentos por cota competitivos em comparação a outros fundos de papel, e, por vezes, maiores até que os rendimentos de fundos de tijolos. Os rendimentos distribuídos desde 2012 mostram que o fundo possui um histórico de pagamento de proventos superiores a R$ 0,06 por mês. Alguns meses os gestores apresentam ganhos maiores nos giros de carteiras de CRIs e distribuem rendimentos maiores aos cotistas.
O Fundo apresenta Dividend Yield históricos, os quais desde 2016 são superiores a 0,6% ao mês, equivalente a 7,2% ao ano. Esse valor equivale a 378% do CDI bruto ou 459% do CDI líquido de IR (descontado 17,5%).
O Fundo é bem líquido e negociado, com presença de 100% nos pregões da bolsa. Ele apresenta uma liquidez média diária de negociação de mais de R$ 7 milhões. A evolução do valor da cota e do volume médio diário de negociação, apresentados na figura abaixo, mostram o aumento do volume de negociações do final do ano de 2019. Até o momento, o Fundo apresenta volume de 4 a 5 vezes maior do que os apresentados em meados de 2019. O valor da cota caiu bastante com a crise provocada pelo novo coronavírus, mas recentemente recuperou o valor registrado no mês de fevereiro, atingindo um Preço de cota por Valor Patrimonial (P/VPA) de 1,02.
A 6ª emissão de cotas por Oferta Pública — ICVM 400 está em andamento, com preço de R$ 10,28 por cota, visando captação de um mínimo de R$ 10 milhões e um máximo de R$ 600 milhões. Os cotistas possuem direito à subscrição de 40,95% da quantidade de cotas que possuíam na data base 03/08/20. A subscrição é o direito do cotista do fundo de manter sua participação no fundo, aumentando seu número de cotas na proporção do crescimento do fundo. Lembramos que o cotista não é obrigado a aumentar sua posição no fundo, e se optar por não aderir à oferta de novas cotas, pode negociar (vender) seu direito de subscrição no mercado secundário através do código MXRF12 até o dia 18/08/2020. Investidores com interesse em aderir à oferta podem comprar esses direitos de subscrição e comunicar sua corretora a quantidade que deseja subscrever, até o dia 20/08/2020.
Por: Miguel Boratto
