XP Properties (XPPR11) — Fundo Imobiliário do Segmento de Tijolo
Introdução
Os fundos imobiliários podem ser uma ótima alternativa para a diversificação das carteiras para aqueles que desejam se sujeitar ao setor imobiliário sem a necessidade de se preocupar com a burocracia que os negócios de um imóvel possa causar. Com poucos reais, quando comparado com os custos de administração de um imóvel real, o investidor garante acesso a diferentes segmentos do setor, além de não possuir incidência de Imposto de Renda para o investidor físico. Além disso, os fundos reúnem vários imóveis diferentes em um mesmo investimento que já contam um gestor, diferentemente do caso em que o investidor se torna proprietário do imóvel, pois, além de ter que se preocupar com a administração de tal, não garante o mesmo nível de diversificação.
Partindo dessa premissa, o fundo XP Properties, negociado na B3 como XPPR11, pertence ao segmento tijolo (ou seja, baseia seus investimentos em imóveis físicos) e destina seus investimentos em imóveis utilizados em lajes corporativas, educação e hospitais. O fundo, administrado pela Vórtx DTVM LTDA., e gerido ativamente pela XP Vista Asset Management Ltda., busca basear suas atividades na geração de lucros através de uma renda constante proveniente dos aluguéis, e também nos reajustes dos mesmos. Sua taxa de administração varia entre 0,95% e 0,75% a.a. (de acordo com o critério estipulado pelo fundo), com uma taxa de performance de 20% do que exceder o benchmark (indicador utilizado no mercado financeiro para medir o desempenho dos ativos), que no caso trata-se do IPCA + 6,0% a.a.
Diante da crise sanitária provocada pela pandemia do novo Coronavírus, o setor imobiliário sofreu com muitas perdas. A WeWork, empresa responsável pela distribuição de espaços para Startups, anunciou seu desligamento do fundo, o que gerou uma instabilidade ao FII, pois seus investidores temem pela distribuição de rendimentos, que, apesar de inflados pelo valor da multa rescisória paga pela WeWork, em pouco tempo será quitada. Na tentativa de sanar o problema, foi realizada uma sessão extraordinária em que foi explicado aos investidores uma nova estratégia: a busca da uniformização da distribuição dos rendimentos, com renegociação dos contratos e os impactos causados pela vacância inesperada.
Atualmente, o fundo possui Patrimônio Líquido de R$ 423.218.310,00 distribuido entre 4.320.000 cotas, e apesar de ser relativamente novo, com início de suas atividades em dezembro de 2019, possui mais de 27.000 cotistas. Grandes empresas ocupam os espaços geridos pelo fundo, por exemplo empresas como a Cielo, Elopar e Qualicorp nos empreendimentos localizados em Alphaville Industrial e a fintech Nubank, localizada em Pinheiros. Assim como os citados, todos os outros ativos pertencentes ao fundo se localizam na grande São Paulo.
Localização
Como citado anteriormente, o fundo da XP Properties possui seus empreendimentos localizados na grande São Paulo, em que 70% de seus inquilinos são do setor financeiro, e com uma Área Bruta Locável (ABL) de 36.581 metros quadrados, como mostrado abaixo.
Mesmo com vários locatários, o fundo apresenta uma concentração, tanto na renda, como no setor de seus inquilinos. Como mostrado anteriormente, o Edifício Corporate Evolution, na região de Alphaville, é o imóvel que apresenta a maior concentração, com mais de 65% de toda a composição do fundo. A empresa Cielo, que, apesar do histórico recente de desvalorização de suas ações, possui um contrato com vencimento em 2024, o que intriga muitos investidores, que se questionam até que ponto a empresa ainda precisará usar aproximante 18.000 metros quadrados que ocupa do edifício em questão. Outro fato importante da Cielo a ser considerado é a sua parceria com o Facebook para o desenvolvimento de uma ferramenta de pagamentos online, que seria atrelado ao WhatsApp (pertencente ao grupo Facebook), mas que foi bloqueado pelo Banco Central, após verificar-se a ausência de esclarecimentos sobre o sistema. O projeto ainda segue sem autorização de funcionamento no Brasil.
Apesar de possuir quatro grandes ativos, a renda proveniente dos aluguéis é obtida, em sua grande maioria, pelas companhias da Cielo, Elopar e Qualicorp, representando cerca de 80% nesses três locatários. Além disso, a concentração dos inquilinos no Edifício Corporate Evolution pode ser considerado como um fundo quase monoativo.
Vale também ressaltar que, após a saída da empresa WeWork das instalações do fundo, a vacância (taxa de desocupação) subiu para patamares de 9,0% desde maio deste ano, apresentada no gráfico a seguir.
Pontos positivos
Apesar do fundo da XP Properties ainda ser muito jovem em comparação com outros fundos já presentes a anos no mercado da B3, com primeira emissão de cotas no valor de R$ 431 milhões, o horizonte de crescimento e valorização é ponto considerado por muitos investidores. Por ser gerido ativamente pela XP, que representa um grande nome no mercado das finanças e que possui grande credibilidade associada a tal, representa um grande potencial de uma boa gestão, o que garante que o fundo XPPR11 seja levado em consideração para a construção de muitas carteiras. A localização de seus ativos são interessantes, ao abrangerem áreas nobres da região metropolitana da capital mais movimentada do país, o que favorece o fluxo e cria oportunidades, além da maioria de seus contratos possuírem vencimento para o ano de 2023 ou posterior. Logo, tanto seu portfólio, como sua gestão, apresentam uma boa capacidade de crescimento.
Com relação a seus indicadores, o fundo apresenta um P/VP (que se tratando de Fundos Imobiliários, representa uma razão entre seu valor de mercado e o valor patrimonial) no valor de 0,91. Quando esse indicador se encontra menor que 1, mostra que a empresa está sendo negociada abaixo de seu valor patrimonial, como é o caso analisado. Tal fato não é exclusivo deste fundo ou de seu setor de atuação, e sim da grande maioria dos Fundos de Investimos devido a pandemia do novo coronavírus, que ocasionou em grandes perdas de valor de mercado para muitas organizações.
Pontos negativos
O fundo começou suas atividades no final de 2019, e como trata-se de um início relativamente novo, o seu processo de estruturação e adaptação ao mercado ainda levará um tempo. Outro fator a ser levado em consideração são os efeitos da pandemia que enfrentamos, que trouxe consigo uma nova forma de trabalho: o home office. A nova possibilidade de trabalhar longe do local físico da organização pela qual se presta um serviço, gerou a probabilidade de reduzir a área de locação contratada pelas empresas, o que só o decorrer do tempo dirá se essa nova modalidade irá se sobrepor ao que vínhamos acostumados.
Como o espaço urbano ocupado pelos colaboradores pode passar a ter um novo significado, o setor corporativo busca ativos muito bem localizados. A nova possibilidade de gerar um ambiente de experiências, cabe o exemplo da própria XP, que recentemente anunciou a construção da chamada Villa XP, abre a possibilidade de uma nova tendência de alocação dos recursos humanos. Empresas como Google e Twitter também demonstraram interesse em permanecer com o home office.
Além das possibilidades citadas anteriormente, a falta de previsibilidade do mercado pós-pandemia pode gerar dificuldades dos gestores encontrarem e conseguirem novos locatários, pelo fato da precificação de tal riscos e incertezas (um dos motivos para que seu P/VP esteja em patamares abaixo de 1). A saída da empresa WeWork e de seus clientes pode representar uma situação ruim para a distribuição de dividendos, que, como citado anteriormente, foi necessário uma nova redistribuição para seus acionistas, buscando uma linearização do mesmo. A multa paga pela empresa permitiu ao fundo usar tal montante para estabilizar as porcentagens do Dividend Yield, mas tal dívida se encerra nos próximos meses, e cabe ao fundo manter a consistência de interesse para seus sócios.
Cotas
No fechamento do pregão no dia 25 de agosto, o fundo XPPR11 estava com sua cotação ao valor de R$ 89,53, representando uma valorização de 2,52% com relação ao dia anterior, e permanecia com um valor de P/VP de 0,91. Apesar de todos os ativos negociados na bolsa terem se desvalorizado devido aos efeitos da pandemia, seu valor de P/VP do fundo está em linha com fundos similares, devido a incertezas provocadas pela atual situação. No gráfico abaixo podemos observar tal comportamento.
Como referenciado anteriormente, o fundo recentemente aumentou sua distribuição de dividendos, com último pagamento no valor de R$ 0,70 no mês de Julho/2020, e valor de Dividend Yield de 0,79%. O impacto do pagamento da multa rescisória pela WeWork e sua redistribuição pode ser observado no gráfico abaixo, principalmente no mês de Junho/2020, com pagamento de R$ 0,93 por cota, representado pela maior coluna.
