Жилищный кризис
На носу праздники, а значит у меня, наконец, нашлось время написать пост, который я не мог закончить пару месяцев.
Это редкость, но прямо сейчас один из самых острых политических вопросов в Ирландии совпадает с самой часто обсуждаемой темой среди иммигрантов: это жилищный кризис. Он включает в себя как резкий рост числа бездомных и нехватку социального жилья, так и растущие цены на покупку и аренду недвижимости среднего и высокого класса.
Чтобы понять, как получилось, что в стране с крайне низкой плотностью населения такая высокая стоимость аренды (в Европе Дублин борется с Женевой за третье место после Парижа, Лондона и Люксембурга), надо вернуться на 10 лет назад.
Ирландия была на пике экономического бума, когда разразился кризис 2008-го года: люди покупали недвижимость направо и налево, это считалось прекрасным вложением денег. Дома покупали даже те, у кого не было средств: банки готовы были выдавать ипотеку на 100% стоимости. Цены росли, люди брали всё большие кредиты и — бах — пузырь лопнул, сверхдоходы кончились, все бизнесы начали нести убытки, пошли сокращения, и те, кто брал “на последние”, были вынуждены продавать всё в большом минусе. Знакомая рассказывала, что работала официанткой в 2008-м и в один день посетители исчезли. На следующий половину персонала уволили. Примерно то же пережили почти все отрасли.
В итоге недвижимость в большом количестве осталась у двух сущностей:
а) правительственного агентства NAMA, которое получило собственность национализированных банков, изъятую у должников и разорившихся девелоперов, и
б) так называемых vulture funds (фондов-стервятников), инвестиционных групп, которые, имея много средств, могли себе позволить скупать дешёвую собственность просто как долгосрочный актив — и ждать, когда она подоражает. По разным оценкам, в руках таких фондов оказалось от 30 до 70 процентов всей сдаваемой недвижимости в стране, и почти все они представляли американских инвесторов, не имея никакой особой связи с Ирландией.
Экономика быстро оправилась от удара благодаря международным технологическим и фармацевтическим компаниям и сельскому хозяйству. Как следствие, к 14–15-му годам спрос на недвижимость снова начал расти: в страну прибывает огромное число мигрантов (таких, как я), стали возвращаться эмигранты из Британии, Америки и Австралии, молодёжь пытается выбраться из родительских гнёзд. Но девелоперы отреагировали очень осторожно: обжегшись в кризис, они не спешили строить новые дома. NAMA постепенно распродаёт свою собственность, но в целом нехватка жилья привела к росту цен. При этом стройки идут, и бурно. Газета Irish Times каждый месяц публикует наблюдения о том, сколько строительных кранов видно с 7-го этажа их офиса в центре Дублина. Вот как выглядит динамика с 2016-го года:
Однако 90% этих строек — офисные здания, а оставшиеся 10 — жильё класса премиум. Такие проекты гораздо быстрее окупаются, особенно в свете брекзитовского перевода офисов из Лондона в Дублин, но всё это только подогревает спрос. Чтобы вы понимали масштаб бедствия, вот вам несколько примеров реальных публикаций на Daft.ie, главном местном сайте с недвижимостью:
Нужно оговориться: в Ирландии всегда было принято жить в домах и достаточно рано заводить большую семью. Спрос на “однушки” высок именно среди мигрантов и молодёжи, получившей работу в центре города в связи с экономическим ростом. Популярных в России новостроек с большим числом маленьких квартир здесь попросту нет.
Но есть и ещё один секрет непропорциональной популярности небольших квартир и высоких цен на аренду: по состоянию на август 2018-го в Дублине 3165 отдельных квартир было выставлено для краткосрочной аренды на Airbnb, и только 1329 объектов сдавались долгосрочно на daft.ie. Малая часть из сдаваемых целиком апартаментов принадлежит обычным людям, уехавшим на каникулы. Почти всё это — инвестиционная собственность фондов или частных лиц под управлением менеджмент-компаний.
Понять владельцев недвижимости можно: краткосрочная аренда гораздо выгоднее и позволяет поднимать цены в соответствии со спросом, а он крайне высок из-за нехватки отелей. Квартиру с одной спальней можно сдавать примерно за 100 евро за ночь, что даже при неполной утилизации и расходах на уборку сильно выше, чем помесячная аренда в 1600–1900 евро.
Из-за этого возникает невероятная коллизия: туристы живут в домах и квартирах, а бездомные — в отелях, так как только туда их может краткосрочно устроить государство.
На всё это давит и ещё одна системная проблема города: слабая транспортная сеть. Дублин в этом плане плохо адаптировался к росту населения и изменению социальной географии, в результате чего застройка в отдалённых районах не может адекватно компенсировать спрос на недвижимость в центре.
Всё это приводит к эффекту домино: у местной элиты много недвижимости ещё с докризисных времён, айтишники с хорошими зарплатами могут возмущаться и показывать на нездоровое соотношение аренды к доходам (у дублинцев в среднем 55% зарплаты уходит на жильё, впереди только Манхэттен и самые дорогие районы Лондона), но возможность снимать за такие деньги у них есть. Это вынуждает дублинский средний класс уезжать в менее востребованные части города; от этого цены растут и там, и в итоге наименее обеспеченные слои теряют возможность жить в городе вовсе.
Это, в свою очередь, создаёт несколько проблем: часть людей, чья профессия позволяет, едет вглубь страны (что неплохо), часть, более образованные или креативные — будь то аспиранты, музыканты, художники и т. д., вынуждены уезжать в Лондон или другие города, так как их работа невозможна в провинции, но остаться они себе позволить больше не могут. А Дублин без музыкантов и людей свободных профессий рискует потерять всё своё очарование и превратиться в безжизненный корпоративный хаб.
Но большая часть людей просто оказывается на грани бездомности. Вопреки представлениям многих, типичный сценарий попадания на улицу связан не с алкоголем или наркотиками, а с серией неудачных совпадений в условиях отсутствия сбережений.
Статья Гардиан, из которой я почерпнул много примеров для этого поста, цитирует мать-одиночку, которая потеряла секретарскую работу из-за тяжелой болезни и смерти отца и связанной с ней депрессией. Пока она пыталась справиться и найти новую работу (продолжая платить аренду!), лендлорд решил продать квартиру. Найти новое жильё по старым ценам она уже не могла, но и денег на примерно двукратное увеличение ежемесячных платежей у неё тоже не было, как и родственников или друзей, имевших возможность помочь. Её единственной возможностью оказалось зарегистрироваться как бездомной и поселиться во временном жилье (иногда это, как ни цинично, квартиры с Airbnb) за счёт государства. Жизнь в условиях кратковременной аренды и жестких ограничений не способствует ни борьбе с депрессией, ни воспитанию ребёнка, ни карьерному росту.
Возмущение людей подогревается тем фактом, что в городе много пустующей недвижимости и незастроенных участков. Часть находится в собственности тех самых фондов-стервятников, которые не собираются ничего ремонтировать и строить, а просто ждут максимальных цен, чтобы заработать на своих кризисных инвестициях. Другая часть домов — собственность государства, но передать их в жилой фонд мешают иные факторы, например, стоимость страхования: власти не могут поселить бездомных в незастрахованное жильё, даже если те готовы сами его ремонтировать, а застраховать аварийный дом местный бюджет не может себе позволить — это чрезвычайно дорого. В итоге люди остаются на улице или во временном жилье, а дома стоят пустые и ждут, когда в бюджете найдутся средства или кто-то решит их выкупить. В Финляндии крайне успешно работает инновационный подход по принципу “housing first”, который доказывает на практике, что если в первую очередь давать людям постоянное жильё, то экономический вред для государства и ущерб человеку и семье гораздо ниже, чем если пытаться сперва убедить человека решить все свои проблемы и только потом давать постоянную крышу над головой. Но правительство не слишком в этом заинтересовано.
Сейчас в Ирландии примерно 15 тысяч бездомных, часть из которых находится во временном жилье, примерно половина — это семьи с детьми. Государство говорит о долгосрочных планах строительсва социального жилья, но критики указывают на недостаточность этих мер. Среди других действий власти— субсидии на покупку первичной недвижимости, но как только их ввели, застройщики подняли цены ровно на эту сумму. Парламент также принял закон, запрещающий повышать аренду более чем на 4% в год и чаще, чем раз в два года, но лендлорды его обходят, заявляя о ремонте или необходимости пользоваться квартирой лично, а потом опять выставляют её на рынок, только уже гораздо дороже. В последнем бюджете правительство даже добавило налоговые льготы на ремонт сдаваемой недвижимости, но беда в том, что инвестиционные фонды все равно не будут этим заниматься: это просто не их бизнес, а для частных лендлордов это лишний повод повысить цены.
Как минимум отчасти проблема в том, что, во-первых, 20% депутатов Даила сами являются лендлордами (и это только те, кто оформил собственность на себя), а ещё часть связана с компаниями, которые зарабатывают на временном жилье — деньги государства, выделяемые на обеспечение бездомных ночлегом, уходят отелям и коммерческим фирмам.
В декабре 2016-ого группа активистов решила, что невозможно это дальше терпеть и надо переходить к действию, и “оккупировала” Apollo House, заброшенное офисное здание, принадлежавшее NAMA. Они организовали ночлег для бездомных и использовали его как площадку для привлечения внимания к проблеме. Протестующие размещали, кормили и оказывали помощь нуждающимся, провели благотворительный концерт (выступали Хозиер, Кодалайн и другие) и собрали почти 200 тысяч евро пожертвований. Через месяц по решению суда “оккупанты” и бездомные были выселены. Радикальных действий со стороны правительства не последовало, но популярность движения стала расти.
В 2018-м группа Take Back the City начала новую серию “оккупаций”. Из одного из занятых ими заброшенных помещений их выселяли неопознанные люди в масках под присмотром Гарды, что вызвало волну возмущения и стимулировало массовые протесты. Тысячи людей вышли на демонстрации против бездействия государства. Их основные требования — меры по утилизации существующих зданий и строительство доступного жилья. Экономист Дэвид МакВильямс недавно красиво сформулировал, что “dereliction is just vandalism for property-owning classes” (“оставление пустующих домов—аналог вандалзима со стороны владельцев недвижимости”) и по сути, хоть оккупанты и нарушают закон, занимая чужую собственность, они выступают в интересах общества.
Меня часто спрашивают — когда же что-то изменится и пузырь лопнет, цены снизятся и можно будет арендовать или купить недвижимость за разумные деньги. Я, конечно, не знаю: может, грянет новый мировой кризис, который заставит фонды распродавать активы, может, отменят Брекзит, и английские компании массово вернутся в Лондон, может, правительство внезапно примет резкие меры. Но всё это (кроме разве что кризиса) маловероятно.
Оптимистичный сценарий примерно такой: весной 2021-го года в Ирландии следующие парламентские выборы. Соответственно примерно в 2020-м оппозиция развернёт риторику с обещаниями радикального решения проблемы. Популярной мерой могло бы стать обложение владельцев “инвестиционной” недвижимости и земли, будь то пустой или сдаваемой, очень высокими (и прогрессивными по количеству объектов) налогами. Чтобы защититься от такой критики, действующее правительство перехватит инициативу и начнёт само готовить подобные меры. Увидев, что пик достигнут и дальше выгода будет сокращаться, большие фонды начнут массово распродавать активы, а это резко снизит цены, но с учётом того, что перекредитования в Ирландии сейчас нет, а реальный спрос будет высок, рынок не обрушится. Примерно к тому же времени будут сданы объекты, заложенные в 17–18-м годах, и цены на недвижимость в Ирландии придут к какому-то всё ещё высокому, но более разумному уровню, а государство сможет выкупить часть домов под социальное жильё и понизить уровень бездомности.
Есть, впрочем, и куда более грустные сценарии, в которых рост цен не прекратится и приведёт к социальному или экономическому взрыву, сопоставимому по масштабу с 2008-м. Единственное, что могут сделать обычные люди, желающие помочь — участвовать в деятельности таких организаций, как Focus Ireland, ICHH и, по мере получения нами, мигрантами, гражданства, голосовать за депутатов, предлагающих реальные решения проблемы.
P. S.
В России проблемы бездомности в очень малой степени связаны с вопросами недвижимости и государственного строительства, но если вы хотите узнать об этом больше или помочь, советую почитать Азбуку Улиц и познакомиться с деятельностью организации “Ночлежка”.
