Początek przygody z wynajmem mieszkania — umowa najmu

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania na wynajem, ten artykuł jest dla Ciebie. Jeżeli jesteś przyszłym najemcą — to jest lektura obowiązkowa!
1. Na początku warto wiedzieć, czym jest umowa najmu.
“Umowa najmu — w polskim prawie cywilnym to umowa, w której wynajmujący (najczęściej właściciel) zobowiązuje się oddać przedmiot najmu (mieszkanie) do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę.”
Wiemy już, że podstawą najmu jest umowa — w niej zawrzemy wszystkie ustalenia dotyczące warunków wynajęcia mieszkania.
2. Dlaczego umowa najmu jest aż tak ważna?
Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta — dla Twojego bezpieczeństwa właścicielu oraz dla Twojego bezpieczeństwa najemco.
Umowa określa prawa i obowiązki każdej ze stron (właściciel, najemca). Jest punktem odniesienia podczas sporów. Potraktujmy ją, jako gwarancję przestrzegania ustalonych zasad.
3. Ustal wysokość stawki czynszu.
Zasada: „co za dużo to niezdrowo”, tyczy się też wysokości czynszu za wynajem mieszkania.
Jeśli masz smartfona, laptopa lub tablet i połączenie z internetem, nie będziesz miał z tym większych problemów.
- Wejdź na jedną ze stron z ogłoszeniami nieruchomości: gratka.pl, otodom.pl, czy morizon.pl.
- Wyszukaj ogłoszenia nieruchomości w Twojej lokalizacji.
- Odfiltruj mieszkania poprzez powierzchnię. Weź pod uwagę, czy w Twojej nieruchomości są skosy przy suficie, ilość pokoi, piętro. P
- Ustal średnią cenę. (Podobnie Ty, najemco, możesz zorientować się na rynku.)
Nie sugeruj się cenami mieszkań, które zostały wystawione dłużej niż miesiąc oraz tymi, które mają bardzo dużo wejść, a nadal pozostają niewynajęte — każdy miesiąc przestoju w najmie to nieodwracalna strata rentowności.
4. Określ czas trwania umowy.
Standardowa umowa na wynajem jest sporządzana na rok. Ważne jest, żeby dodać okres wypowiedzenia — zazwyczaj jest to miesiąc czasu. Najemca musi zgłosić chęć zakończenia umowy przed zapłatą czynszu. Jeżeli podpunkt z wypowiedzeniem nie znajdzie się w umowie, najemca nie będzie mógł skrócić wynajmu, chyba, że za porozumieniem stron.
Jeżeli wypowiedzenie nie jest zawarte w umowie to zgodnie z Kodeksem Cywilnym właściciel ma prawo poinformować najemce o rozwiązaniu umowy w teminach zależnych od płatności. Zazwyczaj musi to zrobić miesiąc wcześniej, ponieważ tak też pobiera się zapłatę za mieszkanie. Właściciel ma obowiązek doręczyć pismo w formie materialnej, które najemca musi osobiście podpisać. W innym wypadku wypowiedzenie nie będzie miało mocy prawnej.
Podsumowując: dla obu stron będzie bardziej komfortowo, jeżeli możliwość wypowiedzenia znajdzie się w umowie. Najlepiej też doprecyzować, w jakiej formie strony muszą zostać o tym poinformowane.
5. Kaucja — Twoje zabezpieczenie, właścicielu.
Czym jest kaucja, jak ją traktować i do czego jest potrzebna?
Jeśli najemca zepsuje lub uszkodzi wyposażenie najmowanego mieszkania lub będzie zalegać z czynszem — możesz potrącić tę kwotę z kaucji. Właściciel jest zobowiązany do naprawy na własny koszt zdarzeń losowych, które wynikają z normalnego użytkowania. Wszystkie inne szkody w mieszkaniu musi pokryć najemca.
Jaką wysokość kaucji ustalić? Standardem jest miesięczna wysokość stawki czynszu. Warto też przy płaceniu podpisać specjalne zaświadczenie o zapłaceniu kaucji wraz z jej wielkością oraz na co może zostać pobrana — zabezpiecza to najemcę przed bezpodstawnym zatrzymaniem kaucji. Gotowy formularz można znaleźć w internecie.
Kaucja to z języka łacińskiego środek ostrożności, traktuj ją jako zabezpieczenie przed nieprzewidzianymi zdarzeniami.
6. Protokół zdawczo-odbiorczy — Twoje zabezpieczenie, najemco.
Chcesz mieć pewność, że Twoja kaucja nie zostanie bezpodstawnie potrącona? Sporządź protokół, który dołączysz do umowy. Zapisz w nim wszystkie ubytki, które znajdują się w mieszkaniu — odpryskująca farba, pleśń na ścianach, czy niedziałająca mikrofalówka. Im więcej szczegółów zostanie zapisane tym lepiej, ponieważ zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 681) to na najemcy spoczywa obowiązek bieżącej konserwacji przedmiotu najmu.
Właścicielowi też powinno na tym zależeć. Jeżeli wszystko zostanie spisane, jakie sprzęty się znajdują w mieszkaniu, to będzie miał pewność, że dostanie mieszkanie w takim stanie, w którym oddał w użytkowanie.
Protokół zdawczo-odbiorczy dołączamy do umowy najmu, jako załącznik. Warto też zrobić zdjęcia mieszkania przed zamieszkaniem.
To nie są wszystkie punkty, który powinny znaleźć się w umowie. Jest ich dosyć dużo, więc Helpik chętnie Ci powie, jakie aspekty są jeszcze niezbędne do dodania. Wniosek jest jeden: warto mieć umowę, bo jest gwarantem naszych ustaleń!

