Początek przygody z wynajmem mieszkania — umowa najmu

Natalia Świrska
Aug 24, 2017 · 3 min read

Jeżeli jesteś właścicielem mieszkania na wynajem, ten artykuł jest dla Ciebie. Jeżeli jesteś przyszłym najemcą — to jest lektura obowiązkowa!

1. Na początku warto wiedzieć, czym jest umowa najmu.

Umowa najmu — w polskim prawie cywilnym to umowa, w której wynajmujący (najczęściej właściciel) zobowiązuje się oddać przedmiot najmu (mieszkanie) do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, w zamian za wynagrodzenie w postaci czynszu płaconego przez najemcę.

Wiemy już, że podstawą najmu jest umowa — w niej zawrzemy wszystkie ustalenia dotyczące warunków wynajęcia mieszkania.

2. Dlaczego umowa najmu jest aż tak ważna?

Odpowiedź na to pytanie jest bardzo prosta — dla Twojego bezpieczeństwa właścicielu oraz dla Twojego bezpieczeństwa najemco.

Umowa określa prawa i obowiązki każdej ze stron (właściciel, najemca). Jest punktem odniesienia podczas sporów. Potraktujmy ją, jako gwarancję przestrzegania ustalonych zasad.

3. Ustal wysokość stawki czynszu.

Zasada: „co za dużo to niezdrowo”, tyczy się też wysokości czynszu za wynajem mieszkania.

Jeśli masz smartfona, laptopa lub tablet i połączenie z internetem, nie będziesz miał z tym większych problemów.

  1. Wejdź na jedną ze stron z ogłoszeniami nieruchomości: gratka.pl, otodom.pl, czy morizon.pl.
  2. Wyszukaj ogłoszenia nieruchomości w Twojej lokalizacji.
  3. Odfiltruj mieszkania poprzez powierzchnię. Weź pod uwagę, czy w Twojej nieruchomości są skosy przy suficie, ilość pokoi, piętro. P
  4. Ustal średnią cenę. (Podobnie Ty, najemco, możesz zorientować się na rynku.)

Nie sugeruj się cenami mieszkań, które zostały wystawione dłużej niż miesiąc oraz tymi, które mają bardzo dużo wejść, a nadal pozostają niewynajęte — każdy miesiąc przestoju w najmie to nieodwracalna strata rentowności.

4. Określ czas trwania umowy.

Standardowa umowa na wynajem jest sporządzana na rok. Ważne jest, żeby dodać okres wypowiedzenia — zazwyczaj jest to miesiąc czasu. Najemca musi zgłosić chęć zakończenia umowy przed zapłatą czynszu. Jeżeli podpunkt z wypowiedzeniem nie znajdzie się w umowie, najemca nie będzie mógł skrócić wynajmu, chyba, że za porozumieniem stron.

Jeżeli wypowiedzenie nie jest zawarte w umowie to zgodnie z Kodeksem Cywilnym właściciel ma prawo poinformować najemce o rozwiązaniu umowy w teminach zależnych od płatności. Zazwyczaj musi to zrobić miesiąc wcześniej, ponieważ tak też pobiera się zapłatę za mieszkanie. Właściciel ma obowiązek doręczyć pismo w formie materialnej, które najemca musi osobiście podpisać. W innym wypadku wypowiedzenie nie będzie miało mocy prawnej.

Podsumowując: dla obu stron będzie bardziej komfortowo, jeżeli możliwość wypowiedzenia znajdzie się w umowie. Najlepiej też doprecyzować, w jakiej formie strony muszą zostać o tym poinformowane.

5. Kaucja — Twoje zabezpieczenie, właścicielu.

Czym jest kaucja, jak ją traktować i do czego jest potrzebna?

Jeśli najemca zepsuje lub uszkodzi wyposażenie najmowanego mieszkania lub będzie zalegać z czynszem — możesz potrącić tę kwotę z kaucji. Właściciel jest zobowiązany do naprawy na własny koszt zdarzeń losowych, które wynikają z normalnego użytkowania. Wszystkie inne szkody w mieszkaniu musi pokryć najemca.

Jaką wysokość kaucji ustalić? Standardem jest miesięczna wysokość stawki czynszu. Warto też przy płaceniu podpisać specjalne zaświadczenie o zapłaceniu kaucji wraz z jej wielkością oraz na co może zostać pobrana — zabezpiecza to najemcę przed bezpodstawnym zatrzymaniem kaucji. Gotowy formularz można znaleźć w internecie.

Kaucja to z języka łacińskiego środek ostrożności, traktuj ją jako zabezpieczenie przed nieprzewidzianymi zdarzeniami.

6. Protokół zdawczo-odbiorczy — Twoje zabezpieczenie, najemco.

Chcesz mieć pewność, że Twoja kaucja nie zostanie bezpodstawnie potrącona? Sporządź protokół, który dołączysz do umowy. Zapisz w nim wszystkie ubytki, które znajdują się w mieszkaniu — odpryskująca farba, pleśń na ścianach, czy niedziałająca mikrofalówka. Im więcej szczegółów zostanie zapisane tym lepiej, ponieważ zgodnie z Kodeksem Cywilnym (art. 681) to na najemcy spoczywa obowiązek bieżącej konserwacji przedmiotu najmu.

Właścicielowi też powinno na tym zależeć. Jeżeli wszystko zostanie spisane, jakie sprzęty się znajdują w mieszkaniu, to będzie miał pewność, że dostanie mieszkanie w takim stanie, w którym oddał w użytkowanie.

Protokół zdawczo-odbiorczy dołączamy do umowy najmu, jako załącznik. Warto też zrobić zdjęcia mieszkania przed zamieszkaniem.

To nie są wszystkie punkty, który powinny znaleźć się w umowie. Jest ich dosyć dużo, więc Helpik chętnie Ci powie, jakie aspekty są jeszcze niezbędne do dodania. Wniosek jest jeden: warto mieć umowę, bo jest gwarantem naszych ustaleń!

Mów mi Ada

Ada to personalny asystent, który pomoże Ci znaleźć mieszkanie na wynajem.

)
    Natalia Świrska

    Written by

    Co-founder of Ada, a real estate renting platform.

    Mów mi Ada

    Ada to personalny asystent, który pomoże Ci znaleźć mieszkanie na wynajem.

    Welcome to a place where words matter. On Medium, smart voices and original ideas take center stage - with no ads in sight. Watch
    Follow all the topics you care about, and we’ll deliver the best stories for you to your homepage and inbox. Explore
    Get unlimited access to the best stories on Medium — and support writers while you’re at it. Just $5/month. Upgrade