Анатомия одной сделки
Рассказ о том, как купить четырёхкомнатную квартиру, имея всего 50 тыс. рублей
Идея написать заметку возникла у меня под влиянием нескольких факторов.
Во-первых, эта сделка была очень трудной во всех смыслах слова, так как в ней содержится всё, что я знал о недвижимости, и даже то, чего не знал. Требовалось расселение коммунальной квартиры (социальная выплата двум собственникам по программе расселения коммунальных квартир Санкт-Петербурга). Всего в квартире пятеро собственников, двое из которых живут в другом городе. Со стороны покупателя задействован материнский капитал в качестве первоначального взноса, военная ипотека, ипотека Сбербанка.
Во-вторых, это иллюстрация того, что государственные программы действительно работают и неразумно упускать деньги, отказываясь от покупателей с субсидиями, маткапиталом и военной ипотекой.
В-третьих, сама организация процесса — увлекательное действо, по завершении которого испытываешь чувство профессиональной состоятельности.
Итак, продаётся коммунальная четырёхкомнатная квартира на первом этаже девятиэтажного панельного дома начала 1970-х годов постройки во Фрунзенском районе.
За время экспозиции объекта были разные предложения: и ребята с наличкой, но на миллион дешевле; и соседка за стенкой, которой очень подходил этот вариант, а из-за своей жадности она предложила на 700 тыс. рублей меньше, что нам, конечно, не подходило никак. Был найден покупатель именно за ту сумму, о которой я договаривался с сособственниками при подписании договора. С точностью до копейки.
Военнослужащий. В семье трое детей. Квартира большая и понравилась сразу, несмотря на необходимость ремонта.
Итак, аванс — 50 тыс. рублей. Подтверждают намерение купить объект. Аванс взяли в конце июня на три месяца, так как свидетельство о праве участника накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих на получение целевого жилищного займа должно быть выдано только в середине августа.
За оставшееся время покупатель (агента не было) должен был запросить ипотеку и получить одобрение соответственно.
Когда стали считать, выяснилось, что на первоначальный взнос денег нет вообще. То есть натурально НЕТ! Зато есть целых два материнских капитала: федеральный (440 тыс. рублей) и местный (120 тыс. рублей). Ну не беда. Будем брать кредит под залог материнского капитала.
По состоянию на лето 2017 года я знал только один банк в городе, который мог дать такой кредит, — Примсоцбанк. Поскольку я был очень заинтересован в том, чтобы данный клиент купил квартиру, я взялся помогать в решении этой задачи.
Однако оказалось, что покупатель находится практически в чёрном списке из-за плохой кредитной истории! Везде получали отказ. Даже под залог материнского капитала.
Тем не менее покупатель подаёт заявку в дюжину банков на одобрение ипотеки. Как ни странно, откликнулись два: Связь-банк и Сбербанк. Первый предложил кредит на 300 тыс. больше. Туда мы и пошли в первую очередь. Сразу выяснилось, что материнский капитал не принимают в качестве первоначального взноса.
Остался последний шанс — Сбербанк. Уже начались разговоры про возврат аванса. К тому времени, правда, военнослужащий уже получил своё свидетельство.
Итак, идём в Сбербанк выяснять ситуацию. Действительно, одобрена ипотека. Я разговариваю с заместителем начальника отдела ипотечного кредитования и оказывается, что с июня (прошёл всего месяц) у них была проведена одна ипотечная сделка с использованием материнского капитала как ПВ. Есть! Мы победили! Решение получено.
Надо запускать процесс. В банке мне посоветовали, как оказалось, высокопрофессионального нотариуса Арбузова А. В. (Невский, 30), который блестяще составил договор купли-продажи, где были прописаны с точностью до копейки суммы, причитающиеся каждому из продавцов, и учтены все нюансы сделки. Забегая вперёд, скажу, что регистрация этого договора в Росреестре заняла всего четыре дня.
Процесс прояснения ситуации с покупателем занял около полутора месяцев. Но мы помним о расселении коммуналки! Одновременно искали варианты однокомнатной квартиры.
Было решено покупать квартиру в Колпино. Появились варианты, но они ушли по причине неготовности покупателя — как мы помним, решения банков долго не было. Как уже понятно из самого факта написания этой заметки, все получили в полной мере и полном соответствии с договором. Квартиру нашли.
Продавец колпинской квартиры — один человек, поэтому нотариата нет. Простая письменная форма договора. Составили и подписали ДКП в соответствии с требованиями Горжилобмена и внесли аванс. Продавец (работал с агентом) согласен ждать нашу продажу столько, сколько нужно.
Однако вернёмся к процессу одобрения квартиры и Сбербанком, и Росвоенипотекой. Я составляю ПДКП для банка, его принимают.
Оценочная компания сработала, и Сбербанк сам связывается с Росвоенипотекой — высылает документы в Москву. Ровно через две недели деньги приходят на счёт покупателя из Москвы.
Наконец, всё обговорено, ДКП одобрен всеми сторонами и согласован. Назначена дата сделки. Все уведомлены.
Ещё один месяц нервотрёпки закончился всё-таки подписанием ДКП и регистрацией перехода права собственности.
Берём оба договора — продажи коммунальной квартиры и покупки в рамках программы расселения коммунальной квартиры — и несём на одобрение в Горжилобмен.
Выводы
Госпрограммы работают, не надо отказываться от покупателей с субсидиями, маткапиталом и военной ипотекой.
Решение таких сложных задач — весьма увлекательный процесс, который составляет суть профессии. Без риелтора в данном случае — огромная проблема.
Как известно, человек может чего-то добиться, только взаимодействуя с другими. В этой связи не могу не выразить сожаление поведением так называемых коллег, с которыми я ранее был связан по совместной работе и, соответственно, человеческими отношениями.
Суть в том, что, позиционируясь как самые лучшие, самые честные и правильные, эти люди, как только предоставилась возможность украсть у меня эту сделку, попытались воспользоваться ею.
Однако их собственная некомпетентность, стремление очернить других, отношение ко мне клиентов, понимающих мою ценность как специалиста, свели на нет эти усилия.
