Апартаменты VS обычная квартира — что советовать клиентам?

Сравниваем апартаменты и обычную квартиру — что лучше, в чём плюсы и минусы

Сергей Гусев, учредитель компании «Недвижимость Петербургский Центр»

Если сравнивать квартиру и апартаменты, то существует достаточно много отличий.

На первый взгляд, апартаменты — это квартира — как правило, с отделкой, с кухней и санузлом — находящаяся в одном здании с такими же квартирами (разница, может быть, только в площади и количестве комнат), но существует достаточно много отличий:

• самое главное — это вид недвижимости: апартаменты являются коммерческим помещением, а не жилым;
• в апартаментах, в отличие от квартир, на данный момент нельзя сделать постоянную регистрацию (только временную на пять лет с последующим продлением);
• в апартаментах тарифы на ЖКУ будут выше, так как это коммерческая недвижимость (в среднем на 30 %).

Теперь о плюсах:

• большой плюс апартаментов — они строятся в основном в благоустроенных районах с развитой инфраструктурой, в том числе и транспортной (недалеко от станций метро) и торговой;
• в апартабольшинство апартаментов сдаются с полной качественной отделкой и часто уже с мебелью;
• в апартатакже плюсом является цена — она ниже, чем у квартир в этом же районе, так как земля, предназначенная для строительства апартаментов, или проще — МФК (многофункциональный комплекс), и поэтому значительно дешевле, чем для жилого дома;
• МФК обладает богатой собственной инфраструктурой, а именно: рестораны, прачечная, магазины, салоны красоты, в некоторых даже есть фитнес-центры с бассейном; а также всегда можно заказать себе еду из ресторана или уборку помещения.

Если подытожить, то апартаменты (МФК) — это по сути современные доходные дома или частные гостиницы-отели, в которых собственниками являются дольщики. Владельцы могут проживать самостоятельно или сдавать жильё в аренду.

Апартаменты я рекомендую покупать тем инвесторам, которые хотят получать ежемесячный фиксированный доход. Тем более что у управляющей компании в таких МФК есть несколько инвестиционных программ. Они заключают с собственником договор и выплачивают ему ежемесячно фиксированную сумму и полностью несут ответственность за сохранность помещения.

Кто-то возразит, что квартиру тоже можно сдавать и многие так делают. Но не забывайте, что апартаменты сдавать намного легче (отсутствие недовольных соседей, беспокойства по поводу порчи имущества или каких-либо несчастных случаев: пожара, залива соседей и тому подобного) и, самое главное, есть организация, которая несёт всю ответственность за сохранность, а инвестору остаётся только получать деньги каждый месяц.

Алексей Пискорский, АН «Все дома Питера»

Апартаменты — это прежде всего коммерческая недвижимость, её основная цель — приносить доход своему владельцу, и выбирать их нужно из расчёта доходности на вложенный рубль.

Сравнивать квартиру для жизни и апартаменты для сдачи в принципе нельзя, а если ставить вопрос, где лучше жить, то жить лучше в своей квартире, где ты знаком со своими соседями, где дом предназначен для комфортной тихой жизни.

Я допускаю такую ситуацию, что люди, которые привыкли довольно много времени проводить в отелях и гостиницах, находят такую обстановку комфортной, но лично для меня апартаменты — это всё-таки скорее временный вариант.

Апартаменты подходят:

• студентам, приехавшим на обучение из других городов, людям, живущим постоянно в других странах и влюблённым, например, в Санкт-Петербург, которые не хотят зависеть от цен на гостиницы, которые смогут приезжать в любое время — а когда их тут нет, управляющая компания будет сдавать их апартаменты;
• инвесторам, которые понимают перспективы роста турпотока в наш город;
• и, конечно, бизнесменам, которые в силу своей профессии часто приезжают в определённый город.

Роман Чиковани, владелец «Агентства недвижимости Романа Чиковани»

По моему опыту, апартаменты скорее покупают молодые люди (от 25 до 42 лет), понимающие отличия жилой недвижимости от коммерческой.

Приобретая апартаменты, покупатель может получить большое количество доходных программ: у застройщика, как правило, есть пакет предложений по инвестиционным программам и арендным стратегиям. Прибыль — в зависимости от выбранного апарт-комплекса — достигает 17, а иногда даже 20 %.

Иногда апартаменты приобретаются для жизни, а не с целью инвестирования: например, комплекс имеет хорошее расположение, покупателю нравится архитектурный стиль объекта или определённый уровень сервиса (общедомовая структура в апартаментах часто действительно очень хорошего уровня).

Элина Мамонтова, генеральный директор агентства недвижимости «Твой ДОМ»

Очевидное отличие апартаментов от квартир — в том, что изначально апартаменты строятся как дома гостиничного типа. Таким образом застройщик экономит на переводе земли под целевое назначение «жилой многоквартирный дом», и за счёт этого цена за квадратный метр ниже, чем в обычных многоквартирных домах.

Апартаменты, помимо тех, кто инвестирует в недвижимость, подходят также тем людям, которые обладают небольшим бюджетом. Например, апартаменты «Салют» в Московском районе стоят на порядок ниже, чем такая же по площади квартира в многоквартирном доме. Однако не стоит покупать апартаменты тем, для кого это жильё первое, а также тем, кто нуждается в постоянной регистрации в городе.

Тенденция на рынке Петербурга сегодня приближается к существующей в столице: рынок апартаментов Москвы сегодня переполнен, и появились покупатели, которые уже отказываются от покупки апартаментов в пользу многоквартирных «классических» построек.

На мой взгляд, застройщикам не стоит делать упор на строительство апартаментов по нескольким причинам. Во-первых, это достаточно новый рынок, и покупатели, которые инвестируют в недвижимость, как правило, опасаются нового и неизвестного. Во-вторых, для многих покупателей жилья экономкласса важна прописка. На месте застройщика я бы разделила дом на две части и давала возможность покупателям приобретать некоторые квартиры в качестве апартаментов, а другие — в качестве жилых квартир.

Виталий Новиков, эксперт по высокому сервису, руководитель консалтинговой группы «Университет продаж», тренер в построении эффективных продаж

Апартаменты апартаментам рознь: есть такие, которые с самого начала проектируются как отель (например, «Вертикаль»), а есть жилые комплексы такого типа, которые только по факту апартаменты — а по сути это полноценное жильё (например, Royal Park на Петровском острове в Петербурге). Есть варианты смешанного типа.

Важно идти от клиента и его запроса. Так, если рассматриваемый объект в целом ориентирован на кратковременное проживание — ясно, что этот вариант не стоит рекомендовать людям с семьёй или тем, кто планирует поселиться в апартаментах надолго.

Обратная ситуация, если человек приобретает такую недвижимость для сдачи: первое пожелание, которое вы выслушаете от арендатора-семьянина, — «чтобы соседи были хорошие и постоянные». Этот момент всегда стоит учитывать.