А просто ли «просто купить паркинг»?
Разница между машино-местом и долей в собственности
Автовладельцы знают, как сложно припарковать машину рядом с домом — постоянный дефицит мест. Риелторы рекомендуют «просто купить паркинг» и не делать себе головную боль. Но в чем могут быть сложности?
Действующее законодательство знает отдельный объект гражданских прав — машино-место.
Машино-место является частью здания, дома или сооружения. Оно предназначено для того, чтобы размещать или хранить автомобиль, имеет оградительные элементы, стены или иные конструкции, а также представляет собой отдельную площадку, обозначенную разметкой.
Границы машино-места определены и отражены в системе общероссийского кадастрового учета.
Ситуация 1 — покупаем машино-место
Проблем с покупкой такого объекта не будет, если:
1. Предмет договора купли-продажи — «машино-место».
2. В договоре прописан кадастровый номер машино-места.
3. В кадастровом паспорте указан вид объекта — «машино-место».
4. Машино-место обозначено на техническом плане.
Ситуация 2 — покупаем или продаем долю в общей собственности
Машино-место совсем новый «зверь», а значит, в договорах купли-продажи, как правило, мы столкнемся со старым обозначением: паркинг — это доля в праве собственности на нежилое помещение. Помещение одно, а собственников много.
Такая формулировка влечет за собой следующие возможные проблемы:
– выбираем определенное место, но по факту можем получить совсем другое. Расположение парковочного места может быть принципиальным моментом для покупателя;
– несогласие в рядах сособственников, что может повлечь за собой проблемы с пользованием машино-места;
– оспаривание совершенной сделки по мотиву несоблюдения требования о праве преимущественной покупки (сегодня многие семьи имеют не одну машину и заинтересованы в приобретении нескольких парковочных мест).
Остановимся на последней угрозе как наиболее неприятной. Владелец паркинга не освобожден от соблюдения правил о праве преимущественной покупки. Это значит, что, когда собственник решает продать свою долю (паркинг), он обязан сообщить всем собственникам о своем намерении и указать условия и стоимость.
Важно! Документ, подтверждающий соблюдение данного правила, должен быть представлен в регистрирующий орган — Росреестр. Если этого не сделать, то переход права на паркинг может быть не зарегистрирован.
Проблема возникает, когда добросовестный продавец хочет выполнить положения закона, но не имеет ни малейшего представления о том, кто является его сособственниками в помещении. Когда он получает выписку и видит правообладателей, возникает вопрос их местонахождения, куда же направлять соответствующее уведомление.
Практика нашла выход в том, чтобы уведомления приходили по адресу нахождения помещения: если у кого-то в праве на имущество есть доля, то можно предположить, что необходимая информация не пройдет мимо заботливого хозяина. Но такой подход не отвечает буквальным требованиям законодательства, а значит, всегда остается угроза срыва сделки. Это необходимо учитывать и прописывать в договоре с третьим лицом.
Отметим, что закон предусмотрел возможность одной публикации уведомления на официальном сайте Росреестра в случае, если у недвижимого имущества более 20 собственников. Это заменяет извещение в письменной форме о продаже доли (паркинга), которым продавец информирует остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу. При продаже жилых помещений это правило не работает!
Перечисленные трудности продажи паркинга привели к закономерному желанию граждан превратить свои доли в праве собственности на нежилое помещение в машино-места. Но закон, как всегда, не прост. Допуская такую возможность буквально, практика «превращений» была «убита» требованием к данному процессу: согласие всех участников собственности на выделение места в натуре. Это фиксируется в отдельном документе, который подписывается всеми собственниками долей в праве на соответствующее помещение.
При ближайшем рассмотрении «просто купить паркинг» оказывается совсем не просто.
