Безопасные сделки с новостройками
Что нужно знать риелтору и покупателю
Бытует мнение, что новостройки покупают очень решительные и смелые люди. В моем случае 70% сделок — это уже опытные покупатели-инвесторы, с которыми мы покупали квартиры в новостройках. Многие из них инвестируют и не боятся предложений «на котловане».
Однако даже мои клиенты, «покупающие на котловане», предельно осторожны. Вопрос подбора и проверки такого жилья требует большого внимания. Равно как и на вторичном рынке нужно вступать с застройщиками только в «безопасные связи».
МОЙ ПЛАН ДЕЙСТВИЙ
Запрашиваю у застройщика и изучаю:
• разрешение на строительство, если его нет, то «до свидания!»;
• свидетельство о праве собственности/аренды на землю, градостроительный план ЗЕМЛЕОТВОД (ГПЗУ, план участка с геоподосновой и коммуникациями);
• ПЕРЕХОД ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ (изучаем, кто продает: застройщик, инвестор, иное);
• проектную декларацию со всеми изменениями (приложениями) к ней. В проектной декларации важно не только установить родство застройщика с девелопером, но и проверить статус земельного участка, чтобы убедиться, что застройщик действительно имеет право возводить на купленной или арендованной земле многоквартирный дом. (Статус проверяем на сайте Росреестра в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online».) Вводите адрес или кадастровый номер участка, и на публичной кадастровой карте будет виден сам участок и его статус
• учредительные документы компании или застройщика;
• технические документы на подключение коммуникаций в доме;
• сертификаты на строительные материалы и т. д.;
• свидетельство о государственной регистрации застройщика;
• свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;
• бухгалтерский баланс и отчет о прибылях и убытках;
• аудиторское заключение за последний год;
• в какой страховой компании застрахована новостройка, проверьте на сайте Центробанка эту страховую.
Уточняю, с кем мой клиент подписывает ДДУ или уступку прав: застройщик, инвестор, заказчик, подрядчик, соинвестор, субинвестор или агенты, юридическое или физическое лицо, взаимозачетник (это организации, с которыми застройщик рассчитывается построенными квартирами).
Что есть гарантии? По ДДУ одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить объект недвижимости. После получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать этот объект недвижимости участнику долевого строительства. Иными словами, ЗАСТРОЙЩИК НЕ ИМЕЕТ ПРАВА ЗАКЛЮЧАТЬ НИКАКОЙ ИНОЙ ДОГОВОР, КРОМЕ ДДУ (ДДУС). Читаем внимательно ДДУ (ДДУС):
1. Договор в простой письменной форме.
2. Четкое описание объекта недвижимости.
3. Сроки передачи объекта участнику строительства.
4. Цена договора.
5. Гарантийный срок на объект.
6. Государственная регистрация ДДУ.
Если в договоре нет условий 1–6, такой договор считается незаключенным. ДДУ обеспечивает защиту прав, законных интересов покупателя новостройки.
СКОРАЯ ПОМОЩЬ при проверке застройщика, или мой чек-лист для проверки застройщика (я его называю «погуглить застройщика»):
WWW.ERZRF.RU. Уникальный проект, реализуемый при поддержке Национального объединения застройщиков жилья, включает в себя полную базу данных застройщиков жилья, осуществляющих в Российской Федерации жилищное строительство с привлечением средств граждан по договорам участия в долевом строительстве.
Гуглим также застройщика на:
WWW.MSK.ARBITR.RU. Вам понадобятся ОГРН/ИНН/наименование организации.
WWW.SUDRF.RU. Проверяем юрлицо, руководителей, учредителей (истцы, ответчики, какие дела).
WWW.EGRUL.NALOG.RU. Наличие фискальных долгов строительной компании и ее право на осуществление сделок позволяет ресурс Федеральной налоговой службы. WWW.FAS.GOV.RU. Является ли застройщик недобросовестным участником госконтрактов, не возбуждены ли против него дела о фактах недобросовестной конкуренции.
Всегда можно узнать о трудностях бизнеса, ходе реализации проекта у сотрудников компании в непринужденной беседе (можно случайно встретиться по дороге к метро после работы, как пример).
Смотрите форумы в социальных сетях, специальных сайтах, чатах, где уже есть дольщики и вы можете с ними пообщаться. Смотрите прямые онлайн-трансляции со стройки на сайте застройщика.
