Вторичка продолжит дешеветь?

Разбирались вместе с экспертами, что будет происходить с ценами на вторичную недвижимость в ближайшие месяцы.

Александр Евсеев, руководитель Нмаркет.ПРО: Вторичка

В сделке участвуют разные игроки. Для тех, кто хочет продать свою квартиру, не лучшие времена, потому что цена на вторичное жилье продолжает падать. Очень много квартир сейчас продается, высока конкуренция. Но для тех, кто хочет приобрести себе квартиру, сейчас наступают лучшие времена. Обращаясь к продавцу, можно вести переговоры, и всегда рассчитывать на какую-то скидку.

Где-то с июля 2022 года цена за квадратный метр по вторичной недвижимости падает и продолжает падать. Обусловлено это перенасыщением рынка предложением. Обычные рыночные механизмы работают. Цена продолжит падать до тех пор, пока баланс между покупателями и продавцами выровняется. До тех пор, пока на рынке будет такой огромный объем предложения, я думаю, что цены будут продолжать опускаться. Я думаю, до весны снижение цен точно продолжится.

Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development (девелопер жилого квартала «Прайм Парк»)

Считаю, что для вторичного рынка Москвы в 2023 году также будет характерна стагнация. Старому фонду присущи неэргономичные планировки, низкий класс энергоэффективности, отсутствие полноценного благоустройства территории, парковки на территории дворов.

Но средняя цена на вторичное жилье в Москве составляет 265 тысяч рублей за кв. м, тогда как на новостройки — 427,9 тысяч рублей за кв. м. Именно относительная дешевизна, как правило, становится основной причиной для выбора квартир в старых домах. Тем не менее, действие ипотечных программ, субсидируемых государством и застройщиками, практически нивелирует это преимущество.

Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land

Я ожидаю, что в текущем году цены на вторичную недвижимость при покупке в ипотеку будут снижаться до 10%, при покупке наличными — до 30%.

Катастрофического падения цен на вторичную недвижимость сейчас мы не наблюдаем. Как и в прошлом году, появляются лоты с большим дисконтом, но это точечные истории, связанные с отъездом из страны некоторых людей. Они выставляют недвижимость по сильно сниженным ценам для быстрой продажи.

Если рассматривать рынок вторичной недвижимости в целом, действительно, сейчас наблюдается некоторое снижение цен. Но ощутимого удешевления вторички пока нет. Продавцы не готовы ронять на порядок установленную цену, несмотря на большое количество предложений на рынке и отсутствие покупателей.

Причина в том, что основная категория продавцов вторичной недвижимости — это люди, которые планируют продать одно жилье, чтобы купить другое, большего размера или в нужном районе. Продажа по сниженной стоимости не позволяет им реализовать этот план. Поиск вариантов показывает, что цены на объекты не сильно снизились, а в некоторых сегментах даже немного выросли.

В 2023 году мы будем наблюдать дальнейшее постепенное снижение цен на «вторичку». Примерно до 10%, если квартира покупается по ипотеке, до 30%, если за наличные средства. Остановить этот процесс может только введение низких ипотечных ставок. Но для рынка вторичного жилья они остаются высокими и недоступными, и никаких снижений банки не планируют. Наоборот, условия для заемщиков ужесточаются.

Юнисов Рашид, управляющий партнёр агентства недвижимости QP Estate

Продолжит ли вторичка дешеветь? Здесь нужно понимать, что цена на любую недвижимость зависит от спроса. И конечно, в нынешней ситуации мы видим, что спрос на недвижимость падает. Происходит отмена тех самых льготных ипотечных программ, которые были на первичке, и спрос на недвижимость в целом будет сокращаться.

В связи с этим мы увидим на первичном рынке снижение цен, однако точечно и либо на определенный пул-квартир, либо на конкретный объект. Акции тоже будут, но выборочными, и работать в конкретный промежуток времени. Если мы говорим про вторичный рынок, то здесь такая же история: мы видим, что спрос падает, но и цена не может от этого расти.

Мы сейчас видим всплеск собственников, которые хотят быстро продать недвижимость в связи с отъездом из страны или пытаются быстро избавиться от пула недвижимости, чтобы была подушка финансовая. Мы понимаем, что если мы хотим продавать быстро, нам нужно ронять стоимость, это логично. В целом, если брать «среднюю температуру по больнице», то цена на вторичную недвижимость будет падать.

Объясню: берём жилой дом, в нём продаётся пять квартир. В нынешней ситуации из этих пяти квартир две квартиры собственники хотят продать быстро, поэтому они будут ронять цену. В связи с этим будет большой разрыв между теми собственниками, которые продают «вдолгую», и теми собственниками, которые продают быстро. От этого и будет страдать цена тех клиентов, которые продают «вдолгую».

Поэтому логично, что ни о каком росте сейчас речи идти не может, только о понижении. Мы понимаем, что наступает эра покупателя: именно покупатель в большей степени сейчас диктует правила продавцу. Поэтому спрос на вторичную недвижимость будет падать, а отсюда будет падать и итоговая цена. В рекламе можно выставить любую стоимость, но мы должны понимать, за сколько объект недвижимости продан реально. И реально, я думаю, он будет продаваться процентов на 15–20 ниже той цены, которая установлена в объявлении.

Все будет зависеть от покупательского спроса: как только спрос появится, и он будет опять нормальным с точки зрения своих объемов, то и цены поползут вверх. А сейчас цены будут пока что оставаться на прежнем уровне, и в какой-то момент даже опускаться.

Что остановит это падение? Падение остановить может только и изменение внутренней и внешней политической ситуации в нашей стране. Поэтому загадывать, через какой период времени будет выправляться ситуация с точки зрения цен я не могу. Мы не знаем, что будет завтра или через месяц. Ситуация сложная и понятно, что это естественным образом сказывается на спросе, на цене, на продажах в целом.

Рынку нужно оживать, что может дать толчок оживлению рынка? Либо это льготные ипотечные программы, которые позволяют покупать недвижимость с минимальным процентом ипотечного кредитования, либо рост благосостояния жителей страны в целом.