Высокий темп, спорное качество: что и как строят в Самаре

Директор АН «Формула недвижимости» Сергей Сивачев рассказывает о том, как развивается рынок недвижимости Самары

Сергей, как получилось, что вы работаете в недвижимости?

Я пришёл в этот бизнес в 2013 году. До этого работал управляющим в банке, а потом решил поменять сферу деятельности. Но в определённый момент понял, что в Самаре очень сложно найти работу с хорошей финансовой мотивацией.

В то время мой друг строил коттеджи и предложил мне поработать риелтором на его объектах. Я сначала воспринял идею скептически, но приехал к нему, сфотографировал объекты и разместил объявления. Буквально в тот же день была продана первая квартира. Дальше сработало сарафанное радио, клиентов стало достаточно много.

Спустя 2,5 года после первой продажи я понял, что пора превращать занятость в бизнес и открывать компанию. С тем приятелем мы работаем до сих пор.

Какие особенности развития рынка недвижимости города Самары вы можете выделить?

Самара — достаточно крупный город, областной центр с численностью населения 1,5 млн жителей. При этом, если рассматривать Самару как центр агломерации с городами-спутниками, можно говорить уже о 3 млн человек. Рядом такие города, как Тольятти, Новокуйбышевск, Чапаевск, Сызрань, микрорайоны Кошелев и Южный город, где активно строится жильё.

Спрос на недвижимость обусловлен положительной динамикой миграции, а она — в свою очередь, тем, что уровень жизни в Самаре выше, чем в близлежащих городах. К нам переезжают, например, из Тольятти, где экономическая ситуация хуже, чем в столице.

В целом исторически Самара — купеческий город, по Волге в своё время перевозили, складировали и продавали на бирже большие объёмы зерна. Возможно, поэтому сегодня город так перенасыщен торговыми центрами (Смеётся. — Прим. ред.) — они активно строятся наряду с жилой недвижимостью.

Вторая причина спроса на жильё — развитие ипотечного кредитования. Сегодня около 40 банков города работают с ипотечными программами.

За фото Самары огромная благодарность gelio.livejournal.com

Как вы считаете, при высоких темпах строительства скоро ли произойдёт насыщение рынка?

Если темпы сохранятся — я думаю, через два-три года. Но уже сейчас вхождение на рынок ограничивается государством. С момента вступления в силу изменений к закону ФЗ 214, я думаю, количество игроков на рынке сократится, останутся крупные строительные компании.

Вы рассказали, что активно застраивается пригород. А что происходит в центре города?

В центре есть локальная застройка, которая, на мой взгляд, портит облик города. Рядом со зданиями дореволюционной постройки появляются 20–25-этажные монолитные дома. При этом у такого дома инфраструктура будет не развита.

Почему так происходит? В центре высокая стоимость земли, поэтому застройщик пытается возвести на определённом участке максимальное количество жилых квадратных метров и реализовать их максимально дорого.

Недавно я проверял проектную декларацию одного центрального объекта: на участке в 9,8 сотки построен 23-этажный дом с тремя подъездами. В непосредственной близости — здание суда и администрация одного из районов, то есть прилегающая территория фактически отсутствует. С парковкой, естественно, уже беда — и это при том, что дом ещё не сдан.

Такова основная боль нашего города — к сожалению, люди думают о бизнесе, но совсем не думают о будущем

А какие ещё есть «больные места» в сфере недвижимости города?

Спорный момент, но, на мой взгляд, качество строительства в Самаре достаточно невысокое. Монолитный каркас зданий и тонкие перегородки способствуют тому, что звук распространяется без проблем фактически по всему зданию.

Забавная история: недавно мой приятель, живущий в монолитном доме на шестом этаже, слышал, что кто-то из его соседей каждый день играет на пианино ночью. Опросил всех соседей — ни у кого нет музыкального инструмента. Позже выяснилось, что это был человек из соседнего подъезда, живущий на… 22-м этаже! Звук по диагонали расходился так, словно кто-то играл за стенкой.

Другой пример: недавно мои родственники устанавливали в новостройке кондиционер. Когда работники стали сверлить стену, стало понятно, что это далеко не кирпич — внутри она была полупустая. Это при том, что дом относится к категории «элит».

На что в первую очередь обращает внимание покупатель квартиры в Самаре?

В первую очередь — на наличие инфраструктуры, в частности, детских садов, в которые реально попасть. Второе — удобная планировка и площадь: раздельные спальни и большая кухня. На мой взгляд, мода на европланировки уже идёт на спад, и сейчас покупатели скорее ищут просторную кухню.

А из тех ЖК, что сейчас предлагает рынок, какие вы выделили бы? Самые удачные и интересные, на ваш взгляд.

Мне импонирует ЖК «Желябово.рф» — из-за продуманной концепции, хороших планировок, качественной чистовой отделки квартир и удачного расположения. На территории комплекса оборудованы классные детские площадки, автомобиль можно оставить на подземной парковке, необычная отделка общественных зон. Не реклама! Основываюсь на собственном впечатлении и мнении покупателей.

Интересен также ЖК «Южный город». Впечатляет сам факт появления на этом месте нового города-спутника Самары, потому что каких-то пять лет назад там было чистое поле. Сейчас построены школы и детские сады, бульвары, спорткомплексы, дороги, строится зоопарк и ледовый дворец, пожарное депо. В целом ЖК интересен как пример комплексного подхода к созданию благоустроенной среды для комфортной жизни граждан.

На ваш взгляд, что сегодня самое важное в работе риелтора?

Рынок сегодня меняется очень быстро: то, что было востребовано вчера, сегодня может быть уже бесполезно. Поэтому важно постоянно быть «на волне» и думать, как сделать свою работу лучше.

Что для этого можно сделать? Можете привести конкретный пример?

Мне близка идея автоматизации процессов — это одна из причин, почему мы сотрудничаем с «Нмаркет.ПРО». По-моему, очень грамотно и удобно, когда в одном месте собрана вся информация по новостройкам в городе.

Другой момент — сейчас, к сожалению, к этому готовы не все игроки нашего региона. Например, не все застройщики рады «прозрачному» сотрудничеству через систему «Нмаркет.ПРО». Но есть и те, кто думает более прогрессивно. Недавно один из застройщиков мне сказал: «Для нас проще работать с одном интегратором, чем со 150 агентствами». Так что в целом мы движемся вперёд.