В Москве скакнул вверх спрос на вторичку. Она снова интересна покупателю?

Вторичная недвижимость долго дешевела и пользовалась низким спросом. Однако в марте в столице внезапно произошел всплеск интереса к таким квартирам. Значит ли это, что вторичка вновь набирает обороты? Узнали у экспертов.

Максим Тарасов, директор по продажам «ROCKWOOL Россия»

Мы ожидаем падение цен. Во-первых, это связано с тенденцией уменьшения спроса на жильё, которую мы отмечали еще в прошлом году. И она будет продолжаться в 2023 году, так как покупатель все еще чувствует себя неуверенно.

Во-вторых, количество сделок сейчас ощутимо меньше количества вводимого жилья. Темп роста застройки в 2022-м году был достаточно высокий. Сейчас же наблюдается переизбыток квартир, особенно в массовом сегменте. Некоторые девелоперы уже «дисконтируют» новое жилье. Все застройщики дают явные и/или скрытые скидки. В целом, по нашим прогнозам, по всем сегментам цены на жилье упадут на 3–4%.

Существование некоторых строительных компаний может оказаться под угрозой. Мы уже видели это в 2014 году, когда были трудности. Но тогда они довольно быстро закончились, а сейчас мы входим в затяжной период. Поэтому при покупке недвижимости в 2023 году следует выбирать наиболее крупных застройщиков (с большим портфелем готовых домов), а в идеале — готовое жилье.

В этом плане становится интересна «вторичка», хотя на нее не действуют льготные ипотеки. Вторичное жилье будет падать в цене, поэтому стоит рассмотреть здесь более дешевые и удобные варианты.

Кристина Малхасян, основатель агентства недвижимости KriSmaS City, Президент Ассоциации Ипотечных брокеров

Росреестр в течение долгого времени не работал. Множество людей в этот период хотели заказать ЕГРН, но не могли этого сделать. Позже, когда ведомство возобновило работу, спрос на вторичное жилье резко пошел вверх, поскольку люди ждали, когда смогут получить эту справку. И когда они, спустя полмесяца, смогли получить документ, спрос на «вторичку» начал быстрыми темпами расти.

Таким образом, естественного роста спроса на вторичную недвижимость не наблюдалось. Единственные объекты, которые в настоящее время продаются хорошо — это альтернативные квартиры, когда людям необходимо срочно переехать и они вынуждены продавать старое жилье для покупки нового.

Отмечу, что ставки по ипотечному кредитованию для вторичного рынка сейчас более высокие, чем для первичного. По моему мнению, пока будут действовать государственные программы по ипотеке, на рынке «вторички» будет наблюдаться застой.

Елена Гордашникова, основатель агентства недвижимости нового типа Gordashnikova Land

Глава Центробанка Эльвира Набиуллина в очередной раз заявила о борьбе с субсидированной ипотекой от застройщиков. В отсутствие супернизких ставок на жилье в новостройках, часть клиентов действительно переместилась в сторону вторичной недвижимости.

Тем не менее нельзя сказать, что эта сфера вышла из спячки. И нет очевидных причин, объясняющих зафиксированный Росреестром всплеск. В действительности я наблюдаю небольшое оживление только в элитном сегменте. Это связано с тем, что часть покинувших страну в 2022 году обеспеченных людей начала возвращаться.

В целом ипотечные ставки на «вторичку» остаются по-прежнему неподъемными — от 12%. В сравнении со ставками на новостройки (около 7% по льготным программам) это очень много. Поэтому имеющие возможность приобрести жилье только в ипотеку — а таких на рынке большинство — по-прежнему идут покупать «квадраты» в строящемся доме. При этом отмечу, что первичную недвижимость и выгоднее сегодня брать в ипотеку, так как имеющиеся ставки в два раза ниже инфляции.

Вторичная недвижимость интересна людям, имеющим достаточное количество наличности. Они могут приобрести «вторичку» либо вовсе без использования ипотеки, либо внести в качестве первоначального взноса 70–80% от стоимости жилья, а оставшуюся сумму оформить в кредит. В таком случае переплата по процентам будет не такой существенной. Причем «вторичка» — это не всегда подержанное жилье. Это может быть квартира в новом, но уже сданном доме со всеми имеющимися преимуществами перед строящимся объектом.

Мария Румянцева, руководитель агентства SAMPLE и интернет-форума ПРОНедвижимость

Рынок недвижимости в ближайшее время поменяется, но не с рынка покупателя на рынок продавца, а с рынка новостроек на рынок вторички. И этому есть несколько причин.

Во-первых, завершается «нулевой ипотечный период» для покупателей новостроек. К нему можно отнести сделки в прошлом году, когда нулевые ставки по ипотеке способствовали буму продаж новых ЖК. Они позволили семьям с небольшим доходом приобретать готовое жилье в новом комплексе и вносить посильный ежемесячный платеж по кредиту.

Во-вторых, снижение покупательной способности россиян, неопределенность экономической ситуации в стране и в мире, снижение стоимости строительных материалов привело к тому, что затормозился старт новых девелоперских проектов. В Москве, например, сейчас продолжаются продажи ранее анонсированных новостроек. Старта продаж новых проектов в ближайшее время не ожидается.

И, в-третьих, владельцы вторичных квартир, год «державшие» цены на рыночном уровне и наблюдающие популярность у покупателей нового жилья, устали ждать. Да и потребность в деньгах никуда не делать. И собственники стали или снижать цены, или соглашаться на скидку, если видели перед собой мотивированного покупателя с деньгами.

Поэтому первые месяцы нового года показали рост продаж жилья со вторичного рынка недвижимости.

Вадим Юлдашев, основатель строительной компании «ЮКО»

Росреестр зафиксировал рост спроса на вторичное жилье в Москве. Можно выделить основные причины, почему это произошло.

Во-первых, этому способствуют посильные процентные ставки по ипотеке (а ипотека давно драйвер продаж) и адекватная рыночная стоимость на вторичном рынке жилья. Поэтому и недвижимость находится в экспозиции всего пару месяцев.

Во-вторых, сработала активация отложенного спроса на жилье, в том числе и на вторичку. Люди начали привыкать к жизни в условиях СВО и возвращаться к прежним задачам, в том числе к улучшению жилищных условий.

Об этом свидетельствуют и цифры. Мы видим по данным Росреестра, что даже повышенный относительно января 2023 года февральский спрос на вторичку все равно на 20% ниже показателя февраля 2022 года.

Таким образом, спрос не столько резко растет, сколько возвращается к своему логичному значению. Плюс многие, кто покинул страну в прошлом году (а это, как правило, платежеспособные люди) возвращаются в Россию и инвестируют в недвижимость здесь.