«В перспективе все начнут работать легально и хорошо»
Изменения в ФЗ № 214 с точки зрения юриста, представляющего дольщиков
Согласно изменениям в ФЗ № 214, в период с 1 июля 2018 года по 1 июля 2019 года рынок строительства жилья должен постепенно перейти от долевого к проектному финансированию. Кроме того, с 1 июля 2018 года для всех застройщиков, которые получили разрешение на строительство до указанной даты, вводится банковское сопровождение. Как это повлияет на работу застройщиков, что будет с ценами на жильё и почему всё не так страшно, как кажется.
Руслан, расскажите, как участники долевого строительства были защищены в прошлом? Что происходило с покупателем, которого обманул застройщик?
Если совсем кратко, в прошлом покупатель был вынужден идти в суд. Никакого иного способа защитить свои интересы у него не было. Размер неустойки, в том числе штрафа, устанавливал сам закон, при этом никаких гарантий, что после удовлетворения требований в суде покупатель получит свои деньги или квартиру, не было.
Что меняется сейчас с введением нового закона?
Во-первых, установлены жёсткие требования к застройщикам. Абы кто прийти и начать строить уже не может. Застройщику необходимо иметь опыт в строительстве, плюс юридическое лицо обязательно кредитуется, либо у него должно быть достаточное количество денежных средств — в любом случаем гарантом того, что объект будет построен или деньги дольщика будут возвращены, выступает банк.
Банк, который финансирует строительство, выступает гарантом перед покупателем. Например, если с застройщиком что-то происходит, то строительство может быть передано другому застройщику, который будет достраивать объект за счёт денежных средств банка.
А как банк проверяет надёжность того или иного застройщика?
К застройщику предъявляются конкретные требования. Во-первых, он должен иметь опыт участия в строительстве многоквартирных домов: не менее трёх лет и не менее 10 тыс. кв. м общей площадью. Раньше такого требования не было.
Кроме того, теперь одно юридическое лицо может застраивать только определённый объект. Так, раньше застройщики открывали огромное количество новых строек — и когда поступали деньги от одного объекта, они тратили их на то, чтобы достроился «старый» объект. Сейчас организуется целевое финансирование строительства, банк выступает гарантом этого.
Поясните: застройщик, который строит несколько объектов, должен будет создавать несколько юридических лиц?
Не совсем так. Дело в том, что закон теперь разрешает — в принципе, как и до этого было, — открыть ещё одну организацию, но она будет дочерней структурой. Это означает, что она находится под контролем материнской компании, а материнская компания отвечает по всем долгам дочерней.
Наглядный пример. Большая компания, назовём её ООО «Строитель», открывает ООО «Строитель Юнтолово», поскольку строит ЖК в Юнтолово. Движение средств на счетах компаний контролируется банком — «Строитель Юнтолово» не может приобрести материалы для жилищного комплекса, застраиваемого компанией «Строитель». Но если что-то происходит с компанией «Строитель Юнтолово», по этим долгам уже отвечает материнская компания.
Какие ещё сегодня есть ограничения?
Например, запрещается принимать денежные средства по договору долевого участия наличными деньгами, как это было раньше. Застройщик в принципе не имеет права со своего счёта, относящегося к стройке объекта, снимать наличные. Наличный расчёт разрешён только в части выплаты заработной платы.
Любые банковские операции, которые совершает застройщик по расчётному счёту, теперь проходят проверку банком. Да, проверяется каждый платёж.
Посмотрим на происходящее глазами застройщика. Что поменялось в его работе в глобальном плане?
Глобально — они переходят с нелегальной работы (в тех случаях, когда это было, а случалось такое довольно часто) на легальную. Например, к вопросу исключения движения наличных денежных средств: многие компании сталкиваются с тем, что та или иная услуга дешевле за наличку — по договору была одна сумма, на руки ушла другая.
Сегодня же у застройщика должно быть платёжное поручение по конкретному договору: куплен бетон в таком-то объёме. Соответственно, платёж отправлен — банк проверяет. Если у банка возникают какие-то вопросы, связанные с тем, почему такой большой объём бетона куплен за раз или почему такой размер платежа, он запрашивает соответствующий договор. Застройщик обязан его предоставить.
Звучит, словно это довольно долгий процесс.
Всё это делается в интернет-банке, и это всё очень быстро.
При этом проходит не только финансовый мониторинг, но и проверка контрагента застройщика. Как это выглядит? Как только застройщик вводит в своём интернет-банке реквизиты, ИНН контрагента — скажем, того же поставщика бетона, — он получает информацию, насколько контрагент благонадёжный.
Банк, когда платёж отправляется, естественно, тоже видит, насколько этот контрагент надёжный. Если он ненадёжный, то банк имеет право отклонить операцию.
Правда ли, что такая «белая» схема приведёт к удорожанию работ застройщика и, как следствие, повышению стоимости квадратного метра?
Есть в этом логика, но она не столь критичная, как можно подумать. Объясню почему на конкретном примере. Совсем недавно один крупный московский застройщик вышел на петербургский рынок и обратился к подрядчику. Подрядчик оказался не очень надёжным и заливал бетон плохого качества. В результате застройщик принял решение сносить какое-то количество этажей или строить заново. В такой ситуации на цену больше влияет отсутствие контроля, чем его наличие.
В перспективе закон приведёт к тому, что все начнут работать легально, чисто и хорошо. Да, подорожание будет, не возьмусь судить о его размерах, но вряд ли оно будет каким-то критичным. Это — цена гарантии.
Видите ли вы какие-то минусы или риски вообще в данном законопроекте?
Риски, безусловно, будут. У нас очень предприимчивое бизнес-сообщество, к сожалению, многие ищут, как обмануть, вывести финансы, от этого никуда не деться. В данном случае я не пытаюсь кого-то обвинить, просто говорю о судебной практике — о сотнях и тысячах обращений в суд обманутых покупателей или тех, обязательства перед кем были не исполнены в полном объёме.
Дольщики ежегодно взыскивают с российских строителей около 11 млрд рублей за несданные или сданные с задержкой дома, таких дел было почти 32 тыс. только за 2017 год.
Кроме того, когда создаётся некий закон, очень много вопросов остаётся неурегулированными. Как правило, урегулирование происходит в течение года-полутора. Говорить с долей уверенности о том, какие глобальные минусы и плюсы возникнут, можно будет только по истечении этого времени. Пока что что-то прогнозировать сложно, потому что всегда можно придумать способ, как обходить любой закон, какой бы он хороший ни был.
Какой главный совет можно дать агенту и покупателю, который выбирает жильё и, соответственно, строительную компанию сегодня?
Не бежать, не гнаться за ценой, а почитать, хотя бы в интернете, о застройщиках. Изучить подробно их историю, проверить в реестре, как много организаций было открыто под таким же именем. И помнить, где бывает бесплатный сыр.
