В России снизился уровень одобрения ипотеки. Кто виноват и что делать?

Банки пытаются подстраховаться и не надуть пресловутый ипотечный пузырь. Для этого с одной стороны повышают размер первоначального взноса по ипотеке, а с другой — ужесточают условия ее одобрения. Как заемщикам увеличить свои шансы на кредит, будут ли требования расти и дальше.

На рынок ипотечного кредитования значительно повлияла пандемия. Пострадали многие сферы экономики, снизились реальные доходы сразу у большого количества людей. Как следствие, многие заемщики вышли на просрочку, не справившись с кредитными обязательствами. Испортился внушительный массив кредитных историй, что и побудило банки чаще отказывать в ипотечных займах.

Большая кредитная нагрузка у заемщиков — еще одна из очевидных причин. Люди получают кредитные карты одну за одной, не задумываясь о том, что общий лимит кредитных средств существенно снижает перед банками платежеспособность заемщика.

Поменялись условия программ с господдержкой, выросли базовые ставки — это тоже повлияло на процент одобряемых кредитов. Чем выше ставка по ипотеке, тем выше размер ежемесячного платежа. И тем больше у заемщика должен быть доход, чтобы получить одобрение по ипотеке. А с ростом доходов, как уже отмечалось, пока наблюдаются проблемы.

Как подстраховаться от неодобрения?

— Отказаться от кредитных карт. Банки обращают внимание, насколько активно вы пользуетесь даже краткосрочными займами. По своей сути, это долговое обязательство, которое банки трактуют как дополнительный риск и дополнительную кредитную нагрузку.
— Уделить время внимательному и детальному мониторингу всех актуальных банковских предложений. Так вы найдете подходящие лично для вас условия, что позволит максимально подготовиться и подстроиться под ожидания выбранного банка.
— По возможности увеличить сумму первоначального взноса. Таким образом вы подтвердите свою платежеспособность в глазах банка, а также уменьшите сумму ежемесячного платежа и сэкономите существенную сумму в общем расчете переплаты по ипотеке.
— Обязательно соблюдать финансовую дисциплину в контексте регулярных выплат по кредитам. Просрочки по платежам и задолженности — прямой путь к получению отказа при повторном обращении в банк. Проверить свой статус в глазах банковских систем можно в бюро кредитных историй.
— Не оформлять заявку на ипотеку самостоятельно. Сотрудничество со специализированными экспертами, которые разбираются в моделях поведения и отличиях разных банков, существенно повышает ваши шансы на одобрение кредита.

Какие ограничения для заемщиков будут приниматься
— С наибольшей вероятностью, банки будут перестраховываться, повышая размеры первоначального взноса. Первоначальный взнос — гарант платежеспособности заемщика, и чем он ниже, тем выше риски просрочек или банкротства клиента, неспособного выплатить кредит. Банк компенсирует эти риски за счет более высокой процентной ставки, из-за чего заемщик в итоге переплачивает. Банки уже ужесточили требования к клиентам, а именно — увеличили ставки для клиентов, имеющих первоначальный взнос ниже 20%.

Айрат Мифтахов, финансовый директор ГК ЖИК (застройщик, Казань)

Мы ожидали это падение после продления программы льготной ипотеки. Связываем это, прежде всего, с тем, что в течение года многие покупатели, ожидая окончания действия программы, пытались попасть в «уходящий вагон», и уже оформили покупку.

Кроме того, снижение количества выданных кредитов связано еще и с уменьшением предложения от самих застройщиков и ростом цен. И продление программы — это сигнал всем застройщикам для вывода новых объектов.

Некоторые эксперты говорят о риске надуть пузырь на этом рынке среди людей, которые недостаточно платежеспособны, и видят в сокращении числа одобрений попытку банков подстраховаться. Тем не менее, за полгода действия программы общая доля просрочек осталась на прежнем уровне. Снижение ставки по ипотеке с господдержкой ни в коем случае не отражается на ослаблении банковской процедуры проверки заемщиков: как и прежде каждый дольщик рассматривается под лупой.

Я думаю, нестабильность и стагнация в экономике в гораздо большей степени повлияет на рост просрочек по кредитам. Начнут падать реальные доходы населения. Это отразится в первую очередь на исполнительности и обязательности «ипотечников».

Для укрепления спроса на рынке недвижимости в 2021 году важно не только поддерживать строительство, но и уделить внимание другим отраслям и экономике страны в целом, чтобы обеспечить рост доходов и платежеспособность населения.