Джентрификация городов на примере Петербурга и Москвы
Превращение депрессивных районов в социально-привлекательные идет в городах по всему миру. Особенно если речь о Европе и США. Где-то этот процесс естественный, где-то принудительный со стороны властей, а где-то, как и в России, его двигают застройщики. Мы попросили архитекторов и девелоперов рассказать, как проходит джентрификация в обеих столицах России, и какие у нее перспективы.
Что же такое джентрификация. Александр Миронов, главный архитектор, архитектурной мастерской «Миронов и партнеры» объясняет его так: «Исторически термин „джентрификация“ образовался от английского gentry — дворянство, и буквально переводится как „одворянивание“. В 1964 году британский социолог Рут Гласс ввела его в своей работе „Лондон: аспекты изменений“. Джентрификация (от англ. „gentrification“) — это комплексное изменение городской среды, происходящее в результате переселения состоятельных граждан в те районы города, которые ранее были либо заселены представителями низших классов, либо находились в состоянии упадка и представляли заброшенную промзону. Чаще всего данный процесс сопровождается реконструкцией и обновлением старых построек». Так как же он проходит. Слово экспертам.
Александр Миронов, главный архитектор, архитектурная мастерская «Миронов и партнеры»
Инвестиционная привлекательность городского квартала в центральной части повышается, соответственно вырастают цены на жилье и услуги. Вследствие этого население с низким уровнем доходов вытесняется населением со средним и высоким доходом. Этот процесс часто воспринимается негативно, поскольку он не решает проблем неблагополучного населения, а лишь вынуждает его переехать на окраину из резко подорожавшего жилья и уровня жизни.
Часто джентрификация инициируется не самыми богатыми группами населения, а теми, кто имеет высокий социальный и культурный статус — тех, кого называют креативным классом. Именно эти группы вносят новизну в городской образ жизни и представление города как такового.
Часто обедневшие районы, заселенные мигрантами, из-за разнообразия образа жизни своего населения начинают привлекать художников и им подобных людей с творческим креативным взглядом на мир вокруг. Таким образом, район постепенно меняет репутацию и затем становится привлекательным для среднего и представителей богатого класса.
Данный процесс сильно отличается от реконструкции городской среды девелоперами, поскольку опирается именно на самоорганизацию населения.
Как проходит джентрификация на примере Москвы и Петербурга
В той или иной степени джентрификация происходит в мегаполисах по всему миру, однако наиболее ярко — в крупных городах Европы и США. У России свой путь в жилищной политике, и западные представления здесь не работают. Строительство жилья в России уникально. Как уникальна и ситуация с джентрификацией, которая если и предстоит, то еще нескоро.
Джентрификация основывается на запустении центров городов после «бегства» населения в пригороды. Современный американец или австралиец предпочитает жить не в многоквартирном здании с соседями у себя над головой, а в собственном доме с отдельным входом и пусть небольшим, но участком. Привычные нам многоэтажки там — удел низших слоев населения.
После переселения в собственные дома среднего класса, районы прежнего их поселения заполняются представителями бедного класса. Но спустя какое-то время запустевшие, заброшенные территории промышленных предприятий, производственных помещений, складов и так далее переоборудуются под жилые комплексы. Происходит возвращение среднего класса и вытеснение бедного из центральных районов в высотные многоэтажные «человейники».
Вот в этом-то смысле и используется понятие «джентрификация». Подобным образом джентрификация и протекает в сегодняшней Москве и Петербурге. И в большей степени это касается бывших промышленных районов, где устраивают офисные, выставочные и т. п. помещения в соседстве с невысокими жилыми кварталами, но с комфортной свободной планировкой квартир.
Как застройщики участвуют в процессе джентрификации
Уже не только Москва и Санкт-Петербург, но и другие города постепенно приобщаются к мировой тенденции переноса производств за пределы городской черты. Так, согласно проекту правительства Москвы, до 75% существующих заводов и производств будут выведены за пределы города или же просто закрыты. В этом случае, для девелоперских компаний открываются большие возможности для комплексного изменения и трансформации городской среды.
Однако в отличие от западных стран, где старые промышленные здания перестраивают именно под жилые комплексы (лофты), в Москве и Петербурге бывшие заводы и фабрики становятся чаще коммерческими помещениями или многофункциональными комплексами, которые включают в себя разные типы недвижимости.
Поэтому российская джентрификация изменяет в основном деловую и культурную среду городов, но не социальную принадлежность жителей.
Ведь даже в Москве до сих пор нет четкого деления на районы по классовой, социальной или профессиональной принадлежности жителей.
Санкт-Петербург в прошлом являющийся крупным промышленным, портовым и транспортным центром Северо-Запада России переживает сложный период внутренней трансформации. С развитием города, размещенные на окраине промышленные предприятия стали органичной частью архитектурно-планировочной структуры города. Многие предприятия, к примеру Красный треугольник, в настоящее время являются историческими объектами, памятниками архитектуры.
Проблема вывода промышленных предприятий Санкт-Петербурга из исторического центра и последующего эффективного использования освобождающихся территорий приобрела особую актуальность сейчас.
Застройщики очень заинтересованы в процессе джентрификации. Ведь доход с данных территорий будет только расти. Чем большее пространства они смогут переоборудовать под современные потребности, тем больше выгоды они получат в результате.
Перестройка городской среды девелоперами — это одно, а джентрификация в её классическом понимании всё же опирается на самоорганизацию населения. Однако в России она именно в этом виде подразумевается. Джентрификация — деятельность застройщиков и более привилегированных классов, которые постепенно скупают недвижимость, населенную менее обеспеченными людьми различного происхождения. Предполагая устойчивый рост стоимости недвижимости, многие старые и новые жители надеются, что этот район станет «модным и дорогим». И, разумеется, застройщики в силу своих возможностей стараются ускорить данный процесс.
Что способствует процессу джентрификации, а что его тормозит
Джентрификация как облагораживание городских территорий — одно из распространенных определений последнего времени. Кварталы в центре города восстанавливаются и модернизируются притоком частного капитала и среднего класса покупателей жилья и арендаторов.
Суть облагораживания городских районов остаётся неизменной, джентрификация стихийная или принудительная по требованию властей всегда подразумевает смену одного социального класса другим. И неизбежно обособление одних районов от других, а это настораживает. Даже самый эксклюзивный и облагороженный район не может жить исключительно на покупателях и арендаторах дорогого жилья.
Для нормального функционирования необходимо довольно много людей элементарных профессий (продавцов, уборщиков, официантов, и т. п.). Если они будут приезжать откуда-то с окраин, это будет создавать излишнюю нагрузку на городскую инфраструктуру и увеличит издержки. Для нормальной жизни города необходимо, чтобы богатые и бедные продолжали жить рядом.
Понятно желание девелоперов строить в центре жилье для богатых, а за КАД — для всех остальных, но это тупиковый путь для городского социума. И невозможно облагородить город исключительно для богатых — доступ к качественной городской среде должны получить и бедные.
Алексей Хоменок, генеральный директор архитектурного бюро G5 ARCHITECTS
Как проходит джентрификация в городах России
Пожалуй, ключевое отличие российской джентрификации от западной — в ее сглаженности и большей организованности. На Западе джентрификация имеет стихийный характер, и по сути является инициативой «снизу», от населения. В российской специфике (в том числе и правовой) такой путь не слишком реалистичен, у нас этот процесс чаще инициируется властями и крупным бизнесом. Существенно отличаются и условия, в которых проходит джентрификация. В России все же нет гетто в западном понимании, и даже старый жилфонд находится в приемлемом состоянии.
Кроме того, в отличии жителей западных стран, россияне в большинстве своем являются собственниками, а не арендаторами жилья. С большим количеством мелких собственников договориться сложнее, чем с арендаторами, и это создает дополнительные препятствия для джентрификации. Кроме того, социальная политика российских властей, в частности те же налоговые льготы для социально уязвимых групп населения в некоторой степени сглаживают процесс джентрификации.
Как проходит джентрификация на примере Москвы и Петербурга
Важно понимать, что процесс джентрификации занимает несколько десятков лет, и качественно оценить его можно, конечно, только после завершения. Пока мы можем делать предположения и надеяться, что по прошествии времени эти гипотезы окажутся верными. Районы, обладающие потенциалом для джентрификации, должны располагаться близко к центру города и иметь невысокие цены на жилье. В Санкт-Петербурге, одним из таких потенциальных районов эксперты называют Северную Коломну, драйверами развития которой стали Новая Голландия и Мариинка-2. Тем не менее, пока в локации остается значительное количество «старых» жителей, и насколько успешно и органично будут проходить дальнейшие процессы, покажет время. Еще один район Петербурга — Каменный остров, где поселки писателей вытеснили более элитные постройки.
В Москве наиболее очевидный пример — элитная Остоженка, где не осталось ни дешевой недвижимости, ни представителей рабочего класса. Существенно поменялись локации после благоустройства «Парка Горького» и «ВДНХ». Благоустройство общественных пространств и парков также является драйвером джентрификации. Уже заметно (по сравнению с 1990-ми) поменялась аудитория в районе метро «Фрунзенская» и «Парк Культуры». Примеры успешной смены назначения территории также ведут к джентрификации. Например, «Флакон», «Арма», «Винзавод», «Красный Октябрь», «Электрозавод» и другие. Активно развивается история с «Трехгорной мануфактурой».
В целом, программу реновации Москвы можно назвать одной из самых масштабных государственных программ джентрификации. Сегодня в пятиэтажных домах, определенных властями под снос, большая часть квартир сдается в аренду по минимальным ценам, что привлекает наименее платежеспособную часть населения. Строительство нового, более качественного и современного жилья, безусловно, привлечет более состоятельную аудиторию, а более современный вид района увеличит стоимость всей недвижимости, расположенной в локации.
Что способствует процессу джентрификации, а что его тормозит
В числе факторов, способствующих джентрификации, могу назвать слабую регуляцию (или отсутствие регуляции) цен на недвижимость, частную структуру собственности, высокий уровень защиты прав собственности, доступность капитала и платежеспособность населения. Социальная направленность государства чаще всего негативно влияет на процессы стихийной джентрификации.
Хочу добавить, несмотря на то, что предпосылками джентрификации выступают спрос и предложение на рынке, и это достаточно естественный и прибыльный для крупного города процесс капитализации территории, многие европейские социологи негативно относятся к созданию элитных зон, поскольку территориальное разделение социальных классов усиливает социальное напряжение, а появление элитных кварталов всегда сопровождается появлением гетто-подобных районов на окраинах. Мне ближе социальный подход, когда улучшение района носит органический характер. Здания не сносят, а реставрируют, сохраняя архитектурную целостность застройки, а власти пытаются всячески повышать уровень жизни населения. При таком подходе исчезнет само понятие «гетто».
Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
В урбанистике под джентрификацией подразумевается обновление пришедших в упадок городских территорий с последующим привлечением более состоятельных жителей. В России у данного процесса существует особенность: чаще всего он предполагает редевелопмент расположенных в центре крупных городов бывших промышленных зон или жилых кварталов. Это происходит в рамках инвестиционных контрактов, механизмов КРТ и иных способов, предусматривающих участие государства.
Как проходит джентрификация на примере Москвы
Если обратиться к исходной трактовке этого термина, то в Москве сложно выделить районы, которые находились в откровенном упадке и за счет процедуры обновления стали точками притяжения. Скорее, на мой взгляд, речь идет о преобразовании городских территорий с элементами джентрификации. Можно назвать несколько таких кейсов.
Первый из них — Хорошевский район, расположенный на севере столицы. До начала двухтысячных на его территории располагались Ходынский аэродром, Московский аэровокзал, а также ряд крупных предприятий авиационной промышленности. Однако со временем на их месте появились современные жилые комплексы (в том числе высокобюджетного сегмента, например ЖК Prime Park), объекты ритейла и комфортные общественные пространства.
Можно сказать, что джентрификация затронула и часть Останкинского района (СВАО). Безусловно, он считался престижным еще в советские годы благодаря близости к центру города и наличию обширных зеленых зон. Однако существенную часть района до недавнего времени занимала промзона «Калибр», на месте которой сейчас возводится ЖК бизнес-класса ILOVE.
Из иных примеров стоит выделить Даниловский район. Его уникальной чертой является расположение на обоих берегах Москвы-реки. До недавнего времени в нем располагалось сразу несколько крупных промзон: «ЗИЛ», «Симоновская набережная», «Павелецкая». В настоящее время их территории реорганизованы: уже построены или возводятся ЖК «Павелецкая Сити», ЖК «ЗИЛАРТ», ЖК Shagal, ЖК Foriver, ЖК RiverSky, а также ряд социальных объектов (в том числе школа на 2,5 тыс. учеников) и общественные пространства (парк «Тюфелева роща»).
Отдельно отмечу концепцию «Большого Сити», которая затронет сразу четыре округа: ЦАО, ЗАО, СЗАО, САО. Она предполагает редевелопмент ряда промзон, а также городских кварталов. Так, на месте микрорайона «Камушки», большая часть которого застроена «хрущевками», планируется построить современные высотные здания (в том числе три небоскреба высотой до 450 метров).
Как застройщики участвуют в процессе джентрификации
Сейчас в Москве основными инструментами джентрификации выступают различные городские программы (в том числе «Индустриальные кварталы»), направленные в том числе на преобразование промышленных и неиспользуемых по назначению территорий. Их реорганизация происходит с использованием механизмов КРТ. Разумеется, застройщики заинтересованы в таких проектах, так как в условиях дефицита свободных участков в городе ценность приобретает любая возможность пополнить земельный банк. В свою очередь, скорость джентрификации конкретной локации зависит от ее характеристик (близость к центру города, транспортная доступность, обеспеченность социальной и деловой инфраструктурой), а также параметров проектов.
Что способствует процессу джентрификации, а что его тормозит?
На мой взгляд, процессу джентрификации способствуют различные государственные программы (КРТ, «Индустриальные кварталы», редевелопмент промзон, реновация). В свою очередь, к замедляющим факторам можно отнести сложную и дорогостоящую процедуру изменения вида разрешенного использования, необходимость сноса старых строений и рекультивации почв.
Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО «Балтийская жемчужина»
Санкт-Петербург — это яркий пример джентрификации. Трудно себе представить, что такой исторический центр, как, к примеру, самобытный район Коломны, когда-то был непопулярной локацией для поселения рабочих и моряков. Конечно, потомки коренных жителей остались до сих пор, как и коммунальные квартиры, лабиринты из дворов-колодцев и другие примеры истинно петербургского уклада жизни, которые теперь так живописно описываются экскурсоводами. Но город изменился до неузнаваемости.
Рынок диктует свои условия. Квартиры, а то и общественные туалеты на первых этажах домов в центре, ныне стали модными ресторанами, клубами и магазинами. Жители таких районов переселились в спальные локации, доступные и менее престижные. Центр превратился в музей для туристов. Впрочем, со временем у нас появились деловые и развлекательные центры даже на окраинах города. После строительства «Лахта центра» и стадиона «Газпром арена» в Приморском районе Петербург обрел современную аттракцию. А цены даже на блочные многоэтажные дома на севере города взлетели вверх.
Свой вклад в развитие Северной столицы внес и наш проект «Балтийская жемчужина». Из-за массового строительства советских времянок еще лет 10 назад Красносельский район был непопулярен. «Балтийская жемчужина» обратила внимание покупателей, застройщиков и властей на уникальные природные ресурсы южного берега Финского залива. Строительство нового микрорайона иностранным инвестором дало толчок для развития инфраструктуры на юго-западе Петербурга. Успех проекта доказал перспективность создания престижных локаций на окраинах мегаполисов.
На сегодня простых для освоения участков в Санкт-Петербурге практически не осталось. Девелоперам приходится заниматься дорогостоящей реновацией промзон или намывом территорий. Большинство компаний предпочли выйти за КАД. С начала 2021 года за счет сокращения строительства в спальных районах на 38% выросла доля проектов Ленобласти в общем объеме предложения. Спрос пока не отреагировал на новые веяния рынка. В пригороде существуют серьезные проблемы с инфраструктурой. Для их решения нужны знаковые проекты, которые повлекут за собой солидные финансовые вложения в развитие удаленных районов.
Алексей Перлин, генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» (девелопер ЖК «Любовь и голуби»)
Как проходит джентрификация в городах России
Джентрификация проходит в основном только в крупных и наиболее благополучных городах России. Помимо, безусловно, Москвы и Санкт-Петербурга, этот процесс наблюдается в Екатеринбурге, Уфе, Перми, Краснодаре и т. д. Однако в целом такого же размаха, какой приняла джентрификация в крупных городах Европы и США в 1980–2010-е гг., мы не наблюдаем, во всяком случае за пределами столиц.
В Москве джентрификация развивается спорадически, то есть она не охватывает целые районы и тем более округа. К примеру, толчком джентрификации на западе Москвы стало строительство «Москва-Сити». Вслед за появлением крупнейшего делового центра прилегающие территории, в том числе бывшие промышленные участки, набережные Москвы-реки, которые прежде имели только транспортную функцию или вовсе были пустырями, теперь активно застраиваются.
Яркий пример — район Шелепихи, где мы реализуем наш проект Headliner, и территория района Фили на противоположном берегу Москвы-реки. Все эти участки в прошлом не были жилыми и тем более не считались престижными, но теперь они одни из самых востребованных в Москве. Здесь покупают квартиры и апартаменты сотрудники офисов самых успешных компаний страны, которые базируются в «Москве-Сити». Соответственно, сюда приходит бизнес в сфере товаров и услуг высокого класса.
Таких примеров вообще много, но чем меньше и, прямо скажем, беднее город, тем слабее в нем проходит джентрификация. Собственно, не хватает самих «джентри» — благополучного среднего класса, который заселял бы и преобразовывал старые и депрессивные районы.
Как проходит джентрификация на примере Москвы и Петербурга
В Москве и Санкт-Петербурге и ряде других крупных и экономически успешных городов джентрификация связана с освоением бывших промзон. Именно на больших участках сегодня девелоперы заинтересованы в реализации рентабельных проектов застройки. Причем речь идет только о тех зонах, которые имеют хорошую транспортную доступность или близко расположены к центру.
Впрочем, в этом заключается и отличительная черта российской, точнее московской джентрификации — она территориально и содержательно ограничена. То есть новые по социальному составу и облику районы все равно сохраняют жесткую зависимость от деловых и культурных институтов центра города. Тогда как на Западе районы джентрификации обзаводятся собственными ресурсами, они формируют местное сообщество, которое само по себе начинает привлекать сюда социально близкую публику, бизнес, деятелей искусств.
В городах поменьше джентрификация охватывает бывшие пустыри или территорию старой индивидуальной жилищной застройки, если она имеет удачное расположение относительно центра.
Как застройщики участвуют в процессе джентрификации
Застройщики играют главную роль в процессе джентрификации, и это еще одно отличие процесса от того, что происходит на Западе. В Нью-Йорке, Лондоне, Париже, Амстердаме толчком к джентрификации некоторых районов в основном становились не крупные девелоперские проекты. Всё начиналось с переезда в некогда депрессивный район какого-либо бизнеса, часто в креативной сфере или культурных институций, которые не имели средств (и часто желания) становиться частью условного Wall Street. Они находили, реконструировали старые промышленные здания в непрестижных районах и начинали в них работать. И только затем сюда начинали переселяться люди, а вслед за ними приходили и застройщики. У нас всё наоборот. Застройщик выбирает новый очаг джентрификации, возводит современное и ликвидное жилье, и только после этого окружающее пространство начинает преобразовываться.
Что способствует процессу джентрификации, а что его тормозит
Джентрификации способствует рост сферы услуг, причем как количественный, так и качественный. Собственно «социальная база» джентрификации — это новый средний класс, креативный класс, бизнесмены и специалисты, занятые в новых отраслях экономики, социальных проектах, в культуре. В России формирование этого класса весьма ограниченное и медленное, и постоянно подвергается стрессам типа кризисов 2008, 2014 годов. Это, конечно, тормозит процесс джентрификации.
Антон Агапов, директор по развитию сети апарт-отелей YE’S
Джентрификация в настоящее время актуальна для крупных российских городов, особенно с многовековой историей. В частности, в центре Петербурга, а также на прилегающих к нему территориях достаточно много депрессивных локаций. Они образовались из-за износа городской ткани: обветшания жилого фонда, выноса промышленных предприятий за черту города, сноса старых построек и т.д.
Безусловно, такие территории нуждаются в реновации. Для застройщиков проекты на этих локациях крайне интересны с точки зрения близости к историческому центру города. Тем не менее, не все готовы браться за реализацию проектов в таких зонах. Зачастую, такие мероприятия обходятся застройщику существенно дороже: приходится сталкиваться со сносом старых построек, адаптацией проекта под определенный архитектурный стиль, иногда рекультивацией почвы, ограничением этажности.
Одно из актуальных решений для процесса джентрификации, на наш взгляд, — это строительство в таких локациях объектов, которые станут точками притяжения для горожан и дадут территориям новую жизнь. Это проекты с интересной концепцией, наполнением и обустройством рекреационных зон вокруг, которые будут привлекать инвесторов, бизнес, потоки туристов и горожан.
Например, один из наших проектов в Санкт-Петербурге — апарт-отель YE’S Marata — реализован в центре города, на месте здания Кондитерской фабрики им. Крупской на ул. Социалистической.
Бывшая промышленная локация — сегодня центр деловой активности. На территории апарт-отеля открыты рестораны, кафе, магазины, фитнес-клуб, бизнес-центр, услуги повседневного спроса.
За счет удобного расположения рядом с историческим центром и достопримечательностями, ежегодно объект выбирают для размещения сотни туристов и бизнесменов. В отеле проводятся деловые встречи и конференции, более 60% арендаторов составляют корпоративные клиенты и IT сектор. Все это говорит о том, что объект удобен для деловой жизни и отдыха. При этом архитектурная концепция проекта выдержана в стиле классического Петербурга, здание гармонично вписывается в окружающую застройку эпохи XVIII–XIX веков.
Давид Худоян, генеральный директор Optima Development (девелопер жилого квартала Prime Park)
Как проходит джентрификация в городах России
Принято считать, что в наших городах не существует кварталов «для богатых» и «для бедных», а значит, нет и джентрификации. Но на самом деле этот термин описывает не результат, а запускаемый сменой населения процесс преобразования тех или иных городов и кварталов.
Район Остоженки в Москве по сути считается единственным цельным примером джентрификации в России. К исходу советского периода он на 70% состоял из коммуналок, а 40% домов там не соответствовали санитарным нормам. На первом этапе у собственников постепенно выкупали жилье, а на втором — сносили ветхий жилой фонд.
Структура собственности на жилье в России принципиально отличается от ситуации в большинстве стран Европы и США. Во-первых, владельцы недвижимости там, как правило, значительно крупнее, чем у нас. Во-вторых, большинство жильцов — арендаторы. Это упрощает процесс джентрификации: владельцы недвижимости поднимают цену аренды, и прежние жильцы вынуждены съезжать, будучи не в состоянии ее оплачивать. Их в массовом порядке замещает более состоятельная группа населения.
Как проходит джентрификация на примере Москвы и Петербурга
Москва за пределами исторического центра формировалась при социализме, идеология которого в принципе не предполагала расселения людей по имущественному признаку. Можно сказать, что новые периферийные районы создавались по «профессиональному» принципу. Так, резиденты Академического работали в близлежащих научных организациях. Были также «рабочие» районы, например, Бирюлево, которое до сих пор ассоциируется с чем-то непрестижным. В центре города концентрировалась «элита общества»: ученые, творческие люди, партийные деятели, о которых до сих пор напоминают мемориальные таблички на домах.
Классическим примером питерской «дворянизации» я бы назвал элитный комплекс «Парадный квартал» близ станции метро «Чернышевская». Он возвышается над Виленским переулком, напоминая неприступную крепость. Здесь чисто, просторно и безлюдно, а сам комплекс абсолютно самодостаточен: есть ресторан, детский сад, фитнес-центр и прочие инфраструктурные блага. Но в целом в Петербурге, где собственники владеют даже не квартирой, а зачастую только комнатой в коммуналке, осуществить замещение бедного слоя населения богатым в массовых масштабах довольно затруднительно. В существующих экономических реалиях вряд ли найдутся большие объемы свободных денег для реализации подобных проектов. Таким образом, у Петербурга есть своего рода «прививка» от джентрификации.
Как застройщики участвуют в процессе джентрификации
Застройщики в принципе не мыслят такими категориями, как вытеснение одних слоев населения и привлечение на их место других — более состоятельных. Но именно они, выстраивая стоимостной ценз, препятствуют появлению в новых домах малообеспеченных классов.
Основным драйвером джентрификации в Москве остаются девелопмент и редевелопмент. Так, наш Prime Park строится на территории старого аэровокзала между Ленинградским проспектом, улицами Чавеса и Авиаконструктора Микояна. Градостроительно-земельная комиссия Москвы разрешила возвести здесь почти 400 000 м², из которых 250 000 м² отводится под жилье, а остальное — под коммерческую недвижимость.
Что способствует процессу джентрификации, а что его тормозит
Чтобы район стал джентрифицированным, необходимо соблюсти ряд условий: небольшая стоимость жилья; большой потенциал к развитию; расположение вдали от исторического, финансового и других центров города. Если все учтено, то начинаются масштабные действия со стороны властей и девелоперов.
Само население тоже ускоряет данный процесс. Однажды люди из среднего класса обнаруживают хорошее место в не самом благоприятном районе города, где цена аренды и коммунального обслуживания намного ниже, чем в более престижных локациях. Другие представители среднего класса начинают постепенно переезжать к «первопроходцам».
Растущий спрос способствует появлению там магазинов, ресторанов и центров развлечений, цены на аренду и коммунальные услуги меняются в большую сторону. Планомерно район превращается в ухоженный и благоприятный, но очень дорогой для тех, кто жил тут до джентрификации. Экономическое давление вынуждает старожилов покидать привычные места и переселяться куда-то еще.
Российские города представляют собой «глину», из которой можно лепить что угодно. Естественно, возникает вопрос руководящей концепции: как обычно, идей или слишком много, или их нет. И это основной момент, который тормозит джентрификацию у нас.
Кирилл Рузанов, генеральный директор и совладелец профессиональной управляющей компании «Начало.Сервис» (входит в ГК «Дом Одет»)
Джентрификация в СПб проходит мимо. По сути, есть только один полноценный пример — это Крестовский остров. Там 15–20 лет назад все еще существовал пласт низкокачественного жилья — Крестовский жилмассив 1930-х годов, который был славен своими жителями.
После его сноса Крестовский остров полностью начал осваиваться под элитное жилье уже без стоп-факторов. Сейчас идет освоение Петровского острова, но это невозможно назвать джентрификацией, так как раньше там в принципе не было населения — только промзона. Это Питерская тема — промзона в одной станции метро до центра. Так что у нас многое идет сейчас именно через редевелопмент «промки».
В левобережной части Невского района началось активное расселение промзон, и там впервые за долгие годы начало появляться новое жилье — крупные, качественные ЖК. Но джентрификации не произойдет, новое население с более высоким доходом будет жить вместе с исходным населением. Это изменится только если все-таки стартует программа реновации квартала Щемиловка в Невском районе, про которую говорят последние 10 лет. Тогда этот район сразу же скакнет на новый уровень. А до тех пор — все будут жить вместе.
Опять же, возьмем Петроградкий район, где за последние 10 лет вырос целый район новых домов в локации Кантемировского моста — с обеих сторон от него. Это действительно очень достойный район с достаточно зажиточным населением. Но оно существует «в вакууме» в рамках этого микрорайона. А дальше начинается все та же старая Петроградка. Появление нового дорогого микрорайона не сказалось на 80% остальной Петроградки, а через 1,5 км от него как были, так и остались коммуналки.
Возможно, только возможно, мы увидим какую-то джентрификацию Кронштадта, потому что про него сейчас очень активно говорят. Но пока это больше разговоры и точечные проекты.
Как застройщики участвуют в процессе джентрификации
В СПб, по сути все попытки, отдаленно напоминающие джентрификацию, идут именно силами застройщиков, а не централизованно. То есть повышение уровня района у нас возникает, когда какой-то застройщик берет пятно, возможно в промке, возможно просто в неприглядном месте, но недалеко от центра, и начинает его осваивать под новый ЖК. Он своими силами начинает раскачивать локацию. Например, как с тем же Невским районом — две станции метро до центра города и одна до Невского проспекта. По-сути своей это жилье бизнес-класса. И строят жилье бизнес-класса, хотя окружение остается прежним. За первым смельчаком в эту локацию приходят еще застройщики, которые тоже реализуют проекты более высокого класса (в сравнении с окружением). Но ключевое слово «точечно».
Что способствует процессу джентрификации, а что его тормозит
В Санкт-Петербурге отсутствует программа реновации жилья, как таковая. Поэтому депрессивные районы остаются там же, где и были, и сами никуда не денутся, и жилье в них как было ветхое, так и осталось, даже несмотря на то, что рядом появился новый качественный ЖК. Поэтому полноценной джентрификации не произойдет, пока не решится вопрос именно ветхого жилья, коммуналок.
Это типично Питерская история, когда из окна нового ЖК бизнес-класса ты видишь окна соседней коммуналки в здании начала 20-го века.
Наталия Кузнецова, генеральный директор БОН ТОН, Москва
Джентрификация городов проходит по нескольким направлениям: это реновация старого фонда, редевелопмент промышленных зон, благоустройство жилых и общественных пространств. Каждый из этих процессов вносит свою лепту в повышение уровня жилых помещений, социальной и транспортной инфраструктуры городов. Так, в процессе реновации старого жилого фонда на месте морально устаревшего жилья появляются жилые проекты с современными планировками, входными группами, благоустроенными дворами без машин.
Редевелопмент бывших промышленных зон создает целые районы комплексной застройки территории, на которых строится не только жилье, но с нуля создается вся социальная, образовательная и коммерческая инфраструктура. Все это приводит к росту качества жилого пространства, и, как следствие, росту стоимости жилья в этих районах.
Яркими примерами джентрификации районов в Москве являются территории комплексной застройки в процессе редевелопмента. Например, Даниловский район (ЮАО), в котором редевелопмент промзоны ЗИЛ превратил этот район в самый быстрорастущий. За три года средневзвешенная цена (СВЦ) квадратного метра в жилых новостройках выросла здесь на 90% (с 213 тыс. руб. до 406 тыс. руб.). Доля жилья бизнес-класса выросла на 16%, появилось предложение жилья премиум-класса. Также в ЮАО — районы Нагатинский затон и Нагатино-Садовники, в которых средневзвешенная цена выросла на 89% и 69% соответственно. В этих районах идет не только активное строительство жилья, но и благоустройство общественных территорий и набережных. Также в данных районах выросла доля жилья бизнес-класса, который пришел на смену комфорт-классу.
В САО будут застраиваются несколько крупных промышленных зон. Это территории промзоны «Коровино» в Дмитровском районе и районе Западное Дегунино, промзоны «Автомоторная» в Головинском районе, промзон «Братцево» и «Коптево» в Войковском районе. Так, например, в Головинском районе, который за последние три года количество строящихся объектов выросло в три раза, а средневзвешенная цена квадратного метра нового жилья — на 67%. В этом районе будет снесено 137 домов, которые попали под реновацию. В районе Западное Дегунино количество проектов выросло в четыре раза, а цена — на 79%.
В результате джентрификации меняется классовая структура рынка жилья. Так, на первичном рынке Москвы доля бизнес-класса стала составлять большую часть (46%), на долю комфорт-класса приходится 40%. По локациям стали выделяться районы с концентрацией определенного класса жилья. Так, например, половина жилья комфорт-класса находится в десяти районах из 89, бизнес-класса — в пяти районах, премиум-класса — в двух районах Москвы.
Концентрация дорого жилья (бизнес- и премиум-классов) приходится на пять районов Москвы, два из которых (Раменки и Филевский парк) находятся в ЗАО с долей 18%, на долю Даниловского района (ЮАО) приходится 14%, Хорошево-Мневники (СЗАО) — 13% и на долю Пресненского района (ЦАО) — 7%.
Большая доля массового сегмента (17%) приходится на четыре района из ТОП-10 на ЮВАО: Нижегородский, Рязанский, Южнопортовый и Люблино. По два района находятся в СЗАО (Митино, Покровское-Стрешнево) и в САО (Западное Дегунино, Головинский) с долей 6,6% и 9,6% соответственно.
Александр Михеев — директор по развитию проектов Главстрой
Как проходит джентрификация в городах России?
За пределами столиц джентрификация старых районов — главным образом, туристическая история. И в областных центрах, и в небольших городах сейчас постепенно ведется работа со средой — в частности в небольших райончиках, исторических локациях со старинной русской архитектурой или с местными самобытными особенностями, создаются современные кластеры с сохранением старой застройки.
Речь здесь в первую очередь не о жилье, но о формировании городской инфраструктуры, привлекательной в том числе для туристов. Например, старинные купеческие торговые ряды приводятся в порядок, реставрируются, «заселяются» креативным классом в формате кафе, пространств для общения, коворкингов, сувенирных лавок, галерей. Эти места становятся визитной карточкой городов и привлекают путешественников. Но это в первую очередь коммерческая или общественная инфраструктура. Жилых проектов такого рода в России немного — за пределами Москвы, Петербурга и некоторых миллионников.
Как проходит джентрификация на примере Москвы и Петербурга
В Москве и Санкт-Петербурге джентрификация проходит по-другому. В столицах много жилых домов с историей, с сохранившейся инфраструктурой, которые реставрируются и становятся креативными кластерами. Это могут быть краснокирпичные промзоны («Даниловская мануфактура», «Красная Роза», «Новоспасский двор» и др.), уголки старинной Москвы (Хохловка), но есть и более современные истории. Здесь можно привести в пример Большой Сити — территорию на западе Москвы, которая включает «Москва-Сити» и близлежащие районы у реки и набережной. Этот пример интересен тем, что источником вдохновения и добавочной ценности здесь выступает в первую очередь именно река.
Еще лет пять назад в районе Филевского парка преобладала старая советская и постсоветская застройка — от хрущевок до панелек 80-х и 90-х. Драйвером развития района выступил ЖК «Береговой», который стартовал как проект бизнес-класса, и постепенно с развитием в процессе реализации в том числе и окружающей локации вышел в премиум. С начала реализации квадратный метр в проекте вырос в цене в 2,5 раза, но и окружающая застройка тоже растет в цене заметно быстрее средних темпов по городу. Сейчас в локации реализуется несколько высококлассных интересных проектов — «Сердце столицы», «Фили Сити», Only и др. В результате, повысился статус всей территории, что потянуло за собой цены и на «старую» вторичку.
Ориентир девелоперов при развитии подобных площадок — сильный средний класс, как по уровню доходов и материального обеспечения, так и по образу жизни, стилю мышления, социокультурным ценностям, самоидентификации. Для этой аудитории характерен высокий запрос к качеству городской среды — соответственно, ориентированные на нее проекты обладают развитой инфраструктурой, архитектурой от известных архбюро, в том числе, международных.
Как застройщики участвуют в процессе джентрификации
Если говорить о Москве, здесь застройщики прежде всего стремятся получить территорию рядом с исторической застройкой, своего рода «чистый лист», который не требует дорогостоящих вложений в реконструкцию, но привлекает покупателей в том числе и за счет интересного соседства. Так проект как бы пользуется силой уже сложившейся застройки, например, «сталинской», при этом подталкивая вверх цены и в окружении. Конечно, это работает, если интерес представляет не только имеющаяся в локации застройка, но и концепция нового проекта, его УТП.
Так получилось с «Береговым» — за этим проектом в район пришли другие крупные застройщики, запустили интересные проекты, это привело к комплексному развитию набережной. В результате, статус района от комфорт+ за несколько лет вырос до бизнеса с заходом в премиум. Еще один пример такого рода — «Бадаевский». Из инфраструктурных «локомотивов» развития прилегающих районов можно вспомнить фудкластер «Депо», завод «Флакон», офисно-жилой проект «Савеловский Сити».
Что способствует процессу джентрификации?
В Москве главный фактор — ограниченность ресурса. Москва «нерезиновая», и целевая аудитория проектов бизнес- и премиум-класса не хочет жить за МКАД. Соответственно, и девелоперы высококлассных проектов не хотят сильно удаляться от центра.
Остаются промзоны или точечная застройка в сложившихся районах. Если это район простой застройки — хрущевки, панельные девятиэтажки, — новый продукт нужно очень хорошо коммерчески упаковать, вложиться в развитие окружающей территории, продумать инфраструктуру, благоустройство, общественные зоны. Если застройка сталинская, девелоперу проще: достаточно интересного проекта, хорошо вписывающегося в окружение и не нарушающего «дух места».
Кстати, даже проектам в центре города иногда приходится работать со средой. Здесь в пример можно привести «Сретенку 13/26». Да, он появился в центральной локации, но этот район никогда раньше не рассматривался как оптимальный для элитной, люксовой недвижимости.
Мешал тот факт, что это проходная, проезжая улица со всеми сопутствующими ограничениями. Бюро John Mcaslan+Partners, разработавшее проект «Сретенка 13/26», предложило комплексный подход к развитию прилегающей территории с акцентом на современные общественные пространства и благоустроенные пешеходные маршруты.
В результате, горожане получили по соседству с проектом новые сценарии отдыха и возможности для удобного передвижения. Пешеходная функция Сретенки вышла на первый план, дополнительную ценность локации прибавила коммерческая инфраструктура, под которую в проекте отведено 1,2 тыс. м2 — ресторан, магазины, бассейн и др. Уровень сервиса в этом историческом районе существенно вырос, что привлекает на Сретенку люксовых туристов — посетителей баров и ресторанов, гостей отеля в составе «Сретенка 13/26» и даже покупателей апартаментов. Так точечному проекту удалось создать место притяжения состоятельной аудитории и способствовать росту всего прилегающего района.
