Дмитрий Цацкин: «Грамотная оценка квартиры поможет и продавцу, и покупателю»

Гостем подкаста pro.жильё стал руководитель проектов оценки Knight Frank Санкт-Петербург Дмитрий Цацкин. Поговорили о том, какие бывают виды и методы оценки, когда они применяются, как сделать оценку выгоднее для заказчика. А также, почему в нынешней ситуации на рынке отчеты об оценке устаревают быстрее, зачем продавцу квартиры самостоятельно заказывать услуги оценщика и от чего зависит цена объекта.

Шугаева: Сначала короткий ликбез. В каких случаях требуется оценка недвижимости?

Цацкин: Оценка недвижимости нужна в тех случаях, когда необходимо определить стоимость объекта. Чаще всего это нужно для кредитования, а также для каких-то имущественных споров, для страхования, для подготовки отчетности. Целей очень много.

Например, человек хочет взять ипотеку. Банк, соответственно, берет эту квартиру в залог, и ему необходимо понимать, столько эта квартира стоит, за сколько он в случае невозврата кредита может этот объект продать.

Шугаева: А в случае с коммерческой недвижимостью?

Цацкин: В случае с коммерческой недвижимостью аналогично, если собственник берет кредит, то опять же объект передается в залог. Банк хочет понять, сколько стоит этот объект. Также делается оценка, когда, например, собственник объекта готовит ежегодную отчетность. Ему необходимо понимать, сколько все его объекты недвижимость стоят.

Шугаева: Чем оценка отличается в случае с коммерческой недвижимостью?

Есть своя специфика. Если жилая недвижимость обычно приобретается для конечного использования, то коммерческая недвижимость приобретается для извлечения доход. Соответственно, это влияет и на ценообразующие факторы, которые определяют ее стоимость.

Шугаева: От чего зависит и из чего складывается оценка недвижимости?

Цацкин: Любая недвижимость имеет ряд определенных ценообразующих факторов. Это местоположение, это параметры и характеристики самого объекта. Также это тот рынок, в котором на этот объект недвижимости существует спрос. Предложение, ликвидность того или иного объекта. То есть целый ряд факторов, которые определяют стоимость в большей или меньшей степени.

Шугаева: Может ли сам владелец повлиять на оценку недвижимости?

Цацкин: Если мы говорим о коммерческой недвижимости, то может повлиять, эффективно управляя недвижимостью, поддерживая ее в нормальном техническом состоянии, привлекая хороших арендаторов, которые исправно платят. То есть объекты имеют хорошие показатели операционной деятельности. Соответственно, при оценке это все будет учитываться, и стоимость будет выше.

В жилой недвижимости собственник в меньшей степени может повлиять глобально на стоимость. Только опять же поддерживая объект в хорошем состоянии, ремонтируя его своевременно. Но на этом все, потому что он не может повлиять, например, на окружение, а оно более важно Лучше, когда квартира расположена в хорошем доме с хорошими соседями. Она будет стоить дороже, чем в каком-то депрессивном районе или доме. И собственник на это уже никак повлиять не может.

Шугаева: Вы сейчас сказали интересную вещь про соседей. То есть оценщик, когда готовит отчет, он даже учитывает такие факторы, как соседи?

Цацкин: Напрямую, конечно, это не учитывается, но в целом это будет влиять на уровень цен. Например, если в доме сложилась депрессивная обстановка, то и уровень будет пониже, чем в каком-то более благополучном и престижном районе. Но никто не ходит по соседям, не спрашивает.

Шугаева: Вы сказали, что учитывается спрос и предложение на конкретный момент. То есть один и тот же объект в той же самой локации в разных временных промежутках может стоить по-разному?

Цацкин: В целом, да. Например, если мы говорим опять же о коммерческой недвижимости, когда началась пандемия, очень многие офисы. Здесь еще важно отметить, что оценка всегда делается на определенную дату. И учитывается та ситуация, которая в эту складывается вокруг. Если мы видим, например, что офисная недвижимость менее востребована в данный конкретный период времени, то, возможно, ее стоимость будет немножко снижаться по сравнению с теми периодами, когда есть рост, спрос.

Влияет опять же предложение. Как, например, до недавнего момента на рынке Санкт-Петербурга был дефицит качественной складской недвижимости, и это тоже влияло на стоимость, на определенные показатели операционной деятельности.

Шугаева: То есть сейчас все не очень хорошо с торговыми центрами, если следовать этой логике.

Цацкин: Пока не наблюдается глобального изменения. Потому что даже компании, которые заявили об уходе, все равно продолжают платить аренду. Но теоретически да, если, например, речь про крупный торговый центр, в котором многие арендаторы были иностранные компании, ушедшие из России, то, конечно, меняется структура денежного потока, показатели доходности объекта. И это может повлиять и на его стоимость.

Шугаева: В каких случаях нужна оценка новостройки?

Цацкин: Это как раз тот случай, когда приобретается квартира в ипотеку, когда банк просит заемщика предоставить отчет об оценке.
Шугаева: Какие бывают методы оценки недвижимости?
Цацкин: Оценка строится на основании трех подходов. Вообще, задача оценщика — это смоделировать ситуацию, при которой продается объект недвижимости. То есть учесть интересы всех участников этой потенциальной сделки, собственника, покупателя, возможно, — банка, который эту историю кредитует.

Если это все переводится в плоскость подходов, то, сравнительный предполагает определение стоимости на основе того, сколько стоят подобные объекты на рынке.

Доходный подход учитывает тот доход, который может приносить объект. Затратный подход учитывает цену объекта, основанную на том, какова себестоимость его строительства, сколько он в текущем состоянии с учетом износа и каких-то внешних факторов может стоить.

Черникова: А какой подход, в каких случаях используется?

Цацкин: Вообще в стандартах предлагается использовать максимальное количество подходов одновременно. Но есть ситуации, когда оценщик не может использовать три подхода просто в силу специфики объекта. Например, при оценке земельных участков затратный подход не применяется, как говорится, земли больше не делают. Поэтому для коммерческой недвижимости, которая нацелена на извлечение прибыли, доходный подход является показательным. В свою очередь, в жилой недвижимости, которая зачастую используется конечным собственником для собственных нужд, в первую очередь сравнительный подход показателен. Поэтому в зависимости от того или иного объекта совокупность подходов применяется и используется для оценки.

Шугаева: То есть в случае с жильем оценщику нужно найти аналогичный объект, посмотреть, сколько он стоит сейчас. И, исходя из этого, сделать вывод о той квартире, которую он оценивает.
Цацкин: Желательно как можно больше аналогичных объектов. Минимум пять, чтобы они были сопоставимы со схожими характеристиками. И на основе того, как наш объект оценки отличается или нет от этих объектов, уже определяется стоимость.

Для жилой недвижимости в последнее время было создано много автоматизированных систем оценки, которые сами мониторят рынок, листинг. Когда необходимо подготовить отчет, оценщик из этой системы выгружает данные, и на их основе может сформировать свое мнение о стоимости недвижимости.

Конечно, есть определенные сегменты, где объекты похожи друг на друга. Но в большинстве случаев у каждого объекта своя специфика, и здесь уже сложнее автоматизировать этот процесс.

Шугаева: Правильно ли я понимаю, что если собственник хочет повысить стоимость квартиры по оценке, ему стоит делать ремонт в квартире.

Цацкин: Да, как минимум сделать ремонт. Один мой знакомый брокер рекомендует своим клиентам, даже если квартира совсем в ужасном состоянии, вынести оттуда все, снять все обои и покрасить в белый цвет стены. И тогда это будет хотя бы визуально смотреться более привлекательно для покупателей. Но на оценку это впрямую повлияет. Оценка не чувствительна к вещам, которые можно легко поправить.

Шугаева: Возможна ли такая ситуация, что продавец просит за свою квартиру одну цену, а оценщик показывает другую? И стоит ли продавцу в этом случае прислушаться к профессионалам?

Цацкин: Та стоимость, которую определяет оценщик, это рекомендуемая наиболее вероятная цена, по которой типичный продавец готов продать, а типичный покупатель готов купить. Поэтому, конечно, конкретный собственник может думать, что его квартира должна стоить дороже. Или, возможно, ему нужна какая-то сумма денег от реализации этой квартиры, поэтому он выставляет ее по такой цене. И, конечно, он может не соглашаться с тем, что написал оценщик в отчете и выставлять ее дороже. Но просто в таком случае он будет ее продавать дольше, чем другие продавцы, которые выставляют эту квартиру по рыночной стоимости.

Шугаева: Обычно при сделке на вторичке покупатель оплачивает оценку. Стоит ли продавцу заранее заказать оценку, чтобы понимать, сколько на самом деле стоит его квартира?

Цацкин: Да, конечно, такой смысл есть. Отчет об оценке — это дополнительный аргумент при переговорах с потенциальным покупателем. Особенно, если это отчет известной компании с репутацией, он может сыграть на пользу продавцу.

Шугаева: А какие есть виды оценки стоимости квартиры?

Цацкин: Есть разные виды стоимости, которые определяют оценщики. Рыночная — это как раз та стоимость, которая определяется для наиболее типичного продавца и покупателя. Рекомендуемая стоимость также у всех участников рынка, наверное, на слуху. Кадастровая стоимость — это стоимость, на основе которой рассчитываются налоги на имущество, налог на землю. Эта стоимость, определяемая методами массовой оценки.

Ее сейчас определяет государственное бюджетное учреждение кадастровой оценки в каждом регионе. Это происходит раз в несколько лет для всех объектов недвижимости в городе. Что такое массовая оценка? На многих сайтах с объявлениями есть раздел «Оценка квартиры онлайн». Вот у него принцип работы примерно тот же самый.

Берется большая база объектов, где известны все их характеристики, стоимость, и на основе математической модели высчитывается цена конкретного объекта с учетом его параметров. Для кадастровой оценки точно так же собирается база по всем предложениям, по сделкам, и на основе этого определяется стоимость каждого объекта недвижимости, расположенного в регионе, в пределах каждого квартала.

Поэтому она, в отличие от рыночной стоимости, может не учитывать какие-то особенности отдельно взятого объекта. Именно поэтому некоторые собственники, узнавая кадастровую стоимость своего объекта, очень недовольны и бегут ее оспаривать. Например, собственник какой-нибудь квартиры эконом-класса, по соседству с которой в том же квартале есть более дорогое жилье, понимает, что его квартира по кадастровой стоимости стоит так же, как эта, более дорогая. Хотя на самом деле рыночная стоимость ее существенно меньше. У него, конечно, в таком случае есть шанс оспорить и снизить кадастровую стоимость.

Шугаева: А ликвидационная и инвестиционная стоимость?

Цацкин: Ликвидационная стоимость часто применяется как раз таки при оценках для кредитования. Это стоимость, которая определяется для случаев вынужденной продажи. Например, продавец знает, что для реализации квартиры ему нужно шесть месяцев. И он в течение полугода сможет ее продать за 10 миллионов. Но если ему вдруг нужно будет продать эту квартиру за более короткий срок, то, соответственно, цена ее должна быть ниже. Например, 8 уже за 8 миллионов и за месяц. Это и есть стоимость, которая определяется для случаев вынужденной продажи.

Шугаева: А инвестиционная — это сколько ты можешь заработать?

Да, она выясняется для конкретного покупателя. Например, есть участок земельный, есть инвестор, который знает, что он хочет построить там жилой дом с определенными параметрами. Конкретно для этого покупателя с его инвестиционным проектом будет такая стоимость, инвестиционная. Возможно, рыночная стоимость будет отличаться у такого участка. Существуют ситуации, когда сделки проходят по инвестиционной стоимости, а не по рыночной.

Шугаева: Как часто обновляется кадастровая стоимость?

Цацкин: По закону она должна обновляться не реже, чем раз в пять лет. Но сейчас, вследствие пандемии, вследствие разных экономических сложностей, эти процессы постепенно замедляются.

Шугаева: Обязательно ли пользоваться оценщиком, которого рекомендуют банки? Насколько это критично для того, кто заказывает оценку?

Цацкин: С точки зрения заемщика, не обязательно пользоваться только теми оценщики, которых предлагает банк. Но с точки зрения процедуры получения кредита, это будет сделать проще, потому что банк уже хорошо знает этих оценщиков, он с ними работал, знает качество, которое эти оценщики предлагают в своих отчетах об оценке. А использовать отчет какого-то стороннего оценщика банку сложнее, потому что он должен более тщательно его проверять. Все ли стандарты он выполняет, соответствует ли он требованиям законодательства? Но закон не запрещает использовать отчет, скажем так, стороннего оценщика, не рекомендованного банком.

Шугаева: Вы сказали, что отчет действует на определенную дату. А сколько по времени действует оценка?

Цацкин: Согласно закону, в течение шести месяцев с даты выпуска отчета об оценке он может быть применен для определения цены продажи. Но опять же, мы понимаем, что, например, отчет, сделанный в январе этого года, он действовал формально до июня. Но ситуация экономическая изменилась к июню. Всегда в отчетах оценщики прописывают такой риск, что при изменении ситуации рыночная оценка должна быть пересмотрена.