Дорогое озеленение
Как изменение ПЗЗ приведет к росту стоимости квадратного метра
В Санкт-Петербурге на одну причину повышения стоимости новостроек может стать больше. Комитет по градостроительству и архитектуре СПб (КГА) выступил с инициативой: все новые проекты жилой застройки должны быть обеспечены зонами насаждений общего пользования (ЗНОП). Опрошенные Magenta.today девелоперы соглашаются, что Санкт-Петербург не самый зеленый европейский мегаполис, но реализация инициативы за счет застройщиков приведет к удорожанию проекта. В конечном счете платить будет покупатель.
Предпосылка
КГА провел инвентаризацию зеленых насаждений города и определил, что в 11 из 18 районов не выполнены нормативы по зеленым насаждениям (в разных районах требования составляют 6, 12 и 18 кв. м на человека). Повлиять на ситуацию, считают в ведомстве, можно, включив определенные изменения в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).
Суть инициативы
Изменения в ПЗЗ обяжут застройщика выделять участки под ЗНОП, исходя из требования 6 кв. м на человека, на этапе работы над проектом планировки территории (ППТ). Сегодня действующее законодательство обязывает застройщика разрабатывать ППТ, только если территория имеет статус комплексного освоения (КОТ) или КУРТ (комплексного устойчивого развития).
Что в итоге
Если инициативу примут, то застройщики будут обязаны разрабатывать для всех проектов ППТ, в которых есть требования по обеспечению социальной инфраструктурой и озеленению. Без ППТ застройщик не получит разрешение на строительство и не сможет реализовать проект.
Прогноз
Эдуард Тиктинский, президент Группы RBI (входят компании RBI и «Северный город»):
– Если инициатива будет принята, это, конечно, повлияет на экономику проектов. Ведь, приобретая землю под девелоперский проект, собственник будет платить и за участок ЗНОП, — тот, на котором он теперь не сможет ничего строить. Девелоперы не могут похвастаться высокой маржой своего бизнеса, тем более в условиях постоянного роста себестоимости, так что не исключаю, что эти экономические потери им придется частично закладывать в конечную стоимость жилья.
Екатерина Кутева, генеральный директор проектно-конструкторского бюро «Строй-Проект»:
– Увеличение площади зеленых насаждений на территории жилого комплекса возможно только за счет уменьшения объемов застройки. Сокращение продаваемой площади в большинстве случаев приведет к уменьшению рентабельности строительного проекта. Избежать этого можно будет, только повысив стоимость квадратного метра.
Безусловно, данная инициатива позволит увеличить площадь зеленых насаждений в Петербурге и состояние экологии в городе. Это актуально для любого мегаполиса. Но также это может привести к снижению доступности жилья в Петербурге.
Здесь будет город-парк
Можно сказать, что курс на озеленение города уже взят: так, принято решение на набережной Малой Невы вместо Судебного квартала разбить парк. На этом участке с 2003 года пытались реализовать разные проекты как бизнес, так и государство: жилые кварталы, здания для Верховного суда и Судебного департамента, театра. В соответствии с последней концепцией здесь будет парк и театр Эйфмана.
Вокруг нового СКК «Петербургский» — существующее здание планируют снести — будет разбит парк. Жилье из проекта исключили. Также выделены деньги на реконструкцию сада рядом с Ивановским карьером в Невском районе.
В RBI считают, что озеленение — это благо, но можно пойти другим путем, менее затратным. «Слишком много нововведений в последнее время у нас осуществляется за счет застройщиков. А ведь есть и другие механизмы, чтобы сделать Петербург более зеленым. Например, добровольное совместное участие бизнеса, общественных волонтеров, власти. Еще в 2010 году наша компания стала одним из соучредителей общественного объединения «Воссоздание садов и скверов» — этот проект был полностью нацелен на благоустройство и воссоздание больших и маленьких парков нашего города. Совместными усилиями, при активной поддержке коллег по бизнес-сообществу и просто многочисленных неравнодушных горожан, мы благоустроили десятки тысяч квадратных метров городских территорий», — вспоминает Эдуард Тиктинский.
Напомним, что с 1 июля 2019 года вступают в силу требования ФЗ-214 в части перехода жилого строительства на проектное финансирование и работу с эскроу-счетами. Эксперты рынка предполагают, что удорожание квадратного метра составит 15–20%. Об опыте работы застройщиков с эскроу-счетами журнал Magenta.today писал ранее.
