Жильё или инвестиционный продукт: как продавать апартаменты
В Санкт-Петербурге формат апартаментов начал активно развиваться буквально в последние несколько лет.
С 2015 года объём рынка увеличился в три раза: сегодня ведётся строительство 15 объектов в классах «комфорт» и «бизнес».
Именно апартаменты такой классности рассматриваются как инвестиционный продукт. Проекты в исторической части города — строительство новых домов или восстановление исторических — стоят особняком: элитные апартаменты приобретают для собственного проживания, в очень редких случаях — для сдачи в аренду.
Изначально апартаменты вышли на рынок именно как альтернатива жилью. Наше градостроительное законодательство, с одной стороны, — очень важный инструмент управления развитием города, с другой — инструмент достаточно грубый. При строительстве жилья установлены нормы социального обеспечения, и это правильно. Но в центре города применяются иные нормативы, чем в спальных районах. Поэтому застройщики, владеющие земельными участками в центральных районах, не имея возможности согласовать строительство жилого объекта, стали строить коммерческую недвижимость — апартаменты.
Когда апартаменты можно и нужно продавать как объект для постоянного проживания? Если покупатель заинтересован в определённой локации. Вторая категория покупателей — те, для кого гостиничный сервис — это приятный или даже необходимый бонус: родители, приобретающие первую недвижимость для своих детей-студентов, или дети, которые выбирают комфортные условия проживания для родителей в возрасте, чтобы на их просьбы оперативно откликались сервисная служба и техническая поддержка.
Впрочем, эти же критерии — отличная локация и качественный гостиничный сервис — важны при покупке апартаментов как инвестиционного продукта. Даже более: они являются основоопределяющими. Предлагая клиенту апартаменты, мы продаём ему в первую очередь доходность, которая складывается из прибыли от аренды и от роста капитализации объекта. А они зависят от ликвидности объекта, основные составляющие которой: место, гостиничный сервис и управляющая компания.
На примере апарт-комплекса VALO мы видим, что только около 30 % покупателей приобретают апартаменты для постоянного проживания, при этом они рассматривают перспективу дальнейшей сдачи их в аренду. Подавляющее большинство, около 70 %, — это инвесторы. На фоне роста интереса к Санкт-Петербургу со стороны российских и иностранных туристов, увеличения количества мероприятий, имеющих международный статус, усиления пассажиропотока через основные транспортные узлы города повышается потенциал апартаментов как недвижимости, предназначенной для аренды. Также Петербург активно развивается как деловой и промышленный центр, что формирует обширный кластер корпоративных клиентов — уже насчитывается порядка 7000 компаний, — для которых важны стандартизация обслуживания, стильное и качественное оформление интерьеров, прозрачная финансовая отчётность — это, как правило, могут предоставить только апарт-комплексы, эксплуатацией которых занимается профессиональная управляющая компания.
Апартаменты — это формат недвижимости для тех, кто хочет надёжно и выгодно вложить средства и не тратить своё время на эксплуатацию и обслуживание объекта. Результаты продаж первой очереди апарт-комплекса VALO показали, что более 26 % наших покупателей — это или собственники бизнеса, или менеджеры, занимающие в компаниях высокие позиции. Для них вложение в апартаменты — это не только дополнительный источник стабильного дохода, но и возможность в перспективе стать рантье.
Впрочем, с развитием ипотечных программ для апартаментов шанс статье рантье появляется у многих покупателей недвижимости: сегодня банки предлагают годовые ставки от 7,75 %, а условия и требования сравнимы с кредитными продуктами для строящейся жилой недвижимости.
Стоит отметить, что, по нашим оценкам, окупаемость апартаментов составляет шесть-восемь лет, если собственник заключает договор с управляющей компанией. В таком случае он выбирает доходную программу: в нашем случае мы предлагаем VALO Classic с годовым доходом от 9 % для долгосрочной аренды, VALO Progressive — от 14 % для краткосрочной аренды и VALO Garant, гарантирующую доход в 29 000 рублей в месяц. Приобретая апартаменты даже в ипотеку, покупатель получает свою выгоду в виде собственности на ликвидный объект, стабильный доход и свободное временя, которые можно потратить на то, что приносит удовольствие.
