Застройщик и неустойка
Почему счастье от покупки новостройки с чистовой отделкой не бывает полным
Если вы приобрели квартиру в новом доме, при этом ещё и с чистовой отделкой, то вас можно только поздравить! Однако зачастую праздник не бывает «полным», а в бочке мёда всегда есть ложка дёгтя — словом, в вашей новой квартире с чистовой отделкой можно обнаружить множество недостатков. Обсудим, что можно сделать для того, чтобы защитить ваше право на исполнение обязательств со стороны застройщика надлежащим образом.
Закон о долевом участи в строительстве (214 ФЗ) не регламентирует порядок действий в случае, если чистовая отделка объекта не соответствует требованиям покупателя о качестве, соответственно, нам следует обратиться к законодательству о защите прав потребителей.
Однако ещё до того, как мы выясним варианты возможных действий, отметим, что зачастую от покупателя квартиры с отделкой требуют подписания акта приёма-передачи, в котором содержится условие: «Претензий по качеству не имею». Потому в случае возникновения претензий следует либо отказываться от подписания данного акта, либо подписывать его с указанием о наличии претензий по качеству (запись в акте может быть сделана от руки перед подписанием).
Застройщик может прислать бумагу о том, что он полагает, что объект был принят вами — так как вы отказались от подписания акта, — но данному факту не следует придавать большого значения, это не помешает вам защищать свои права на получение качественного объекта, включая качественную чистовую отделку, если последняя была предметом договора, заключённого с застройщиком.
Закон о защите прав потребителей предусматривает, что при отсутствии в договоре условий о качестве товара (что часто имеет место применительно к отделке недвижимости) продавец обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), соответствующий обычно предъявляемым требованиям и пригодный для целей, для которых товар (работа, услуга) такого рода обычно используется. Проще говоря, отделка в приобретаемой вами квартире должна быть выполнена в соответствии обычными требованиями, предъявляемыми к отделке.
Закон о защите прав потребителей позволяет дольщику при наличии претензий к отделке переданного объекта заявить о следующем:
- потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
- потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы.
При этом потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причинённых ему вследствие продажи товара ненадлежащего качества. Убытки возмещаются в сроки, установленные настоящим Законом для удовлетворения соответствующих требований потребителя.
Закон о долевом участии в строительстве не ограничивает потребителя в возможности отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной суммы в случае, если имеет место несоответствие качества отделки переданного объекта. Однако в связи с тем, что деньги, уплаченные дольщиком «тогда» — это совсем не те же деньги, что он получит «сегодня», требование о расторжении договора является в обсуждаемой ситуации наименее актуальным.
Подведём итоги
Итак, в нашем распоряжении — уменьшение покупной цены и требование незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом. Первое звучит хорошо, но это требование выполняется в судебном порядке. Застройщики же в большей мере привыкли к досудебному выполнению второго требования потребителя — о безвозмездном устранении недостатков товара.
Плюсы такого решения для дольщика — в минимальных затратах сил для поиска решения возникших проблем, а для застройщика — в минимальных затратах на исполнение обязательства по передаче товара (то есть выполнения работы) надлежащего качества.
Вместе с тем дольщику следует знать о возможности возместить расходы на исправление недостатков собственными силами или третьим лицом. Это важно в ситуации, когда застройщик откладывает решение проблемы или исправление работниками застройщика проблему не устраняет, а усугубляет, то есть квалификации работников застройщика недостаточно.
Если вы ожидаете, что борьба за качественную отделку перейдёт в судебную тяжбу, то лучше письменно обратиться к застройщику и указать сумму, в которую обойдётся устранение недостатков, по вашему мнению, третьим лицом (вы можете узнать стоимость в фирмах, выполняющих соответствующие работы) и запросить указанную сумму, если застройщик не захочет сам ликвидировать недостатки отделки. Если вы впоследствии обратитесь в суд, то сможете рассчитывать на неустойку.
Отметим, что судебный спор с потребителем может повлечь дополнительные затраты для застройщика и дополнительные «выплаты» в пользу потребителя, так как закон о защите прав потребителей предусматривает, что при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с исполнителя, продавца, за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50 % от суммы, присуждённой судом в пользу потребителя.
