Застройщик сдал — клиент принял

Помогли клиенту купить стройку? Помогите ещё раз — расскажите ему, как её потом правильно принять, и он порекомендует вас своим друзьям

Итак, застройщик в заказном письме прислал с почтовым голубем радостную весть: «Дом готов, извольте в течение семи деньков (по ФЗ-214) акт приёма-передачи подписать — тогда возьмёте золотой ключик и можете кота Базилио везти для торжественного запуска квартиры в эксплуатацию». Красота!

А номер квартиры будущей прописки можно уже всем сообщать? А неработающий кран вы сами сломали или он был неправильно установлен? И таких «а» может быть очень много… Подписав все эти многоточия, собственник может получить в ответ: «Сами виноваты, извольте теперь дополнительно денежки платить и ждать».

Многоточия…

Для начала: семидневный срок (или иной, он прописан в договоре) — это срок, в течение которого ваш клиент обязан приступить к приёмке, а не подписывать акт. Акт подписывается после устранения выявленных недостатков. А сама приёмка делится на два этапа.

// этап первый — проверка документальной части

На что, собственно, смотрим?

1. Принят ли дом госкомиссией.
2. Присвоен ли дому почтовый (полицейский) адрес, или он же так называемый строительный, то есть временный.
3. Произведён ли ПИБом (проектно-инвентаризационным бюро) обмер квартиры, какова её реальная площадь. Если она больше, чем в договоре, не сомневайтесь: застройщик, в рамках договора, истребует доплату. Если меньше — надо действовать: цена договора, в соответствии с условиями договора, должна уменьшиться в пользу покупателя.

Остались вопросы? Выясняйте причины, вникайте в подробности. Всё в порядке? Идём дальше.

// этап второй — осмотр квартиры

Смотрим на отделку согласно договору. Контролируем качество.

1. Квартира без отделки предполагает наличие стояков центрального водоснабжения и отопления, электроразводки, вмонтированной в стену радиорозетки, подводки под электро- или газовую плиту, вентиляции, окон, входной двери. Тип труб (например, металлопластиковые), окон (скажем, тройные стеклопакеты), дверей (допустим, железные) и прочего должен соответствовать указанному в договоре или в приложении к нему. Электро- и водосчётчики, пожарная сигнализация, остекление балконов — согласно договору. Сантехники, внутриквартирных дверей не будет, потолок, стены и пол — без отделки.
2. В квартире с подготовкой под чистовую отделку в наличии всё то же самое, но стены и потолок оштукатурены, полы выровнены под покрытие, установлены межкомнатные двери.
3. В квартиру с чистовой отделкой можно сразу вселяться и жить — всё необходимое есть: и сантехника установлена, и упомянутые счётчики с пожарной сигнализацией и пожарными рукавами, и подоконники. Наклеены обои, на полу — покрытие, потолок окрашен. Про газовую или электроплиту — см. договор или приложение к нему. «Изыски» и всяческие тонкости — там же.

Для приёмки могут понадобиться блокнот и ручка, дешёвый бытовой прибор типа электробритвы, лампочка, фонарик, кусок мела (отмечать недостатки), рулетка и уровень

Все явные недостатки конструкции квартиры должны быть устранены застройщиком ДО момента передачи квартиры. Собственно, как раз это и подписывает клиент. Подписал — с застройщика и взятки гладки. С поправкой: бывают недостатки скрытые, которые увидеть можно только в процессе эксплуатации, иногда довольно длительной: негерметичность балконной двери будет обнаружена только зимой, а немалые трещины в стенах из-за усадки дома — через год, а то и более. Но это поправимо: по 214-ФЗ (ч. 6 ст. 7) гарантийный срок эксплуатации квартиры в многоквартирном доме — пять лет, инженерного оборудования — три года.

Описание же замеченных недоработок и ошибок нужно внести в смотровой лист. Если такого документа нет, в акте перечёркивается место подписи и пишется: «От подписания отказываюсь в связи с обнаружением следующих недостатков…»

В случае обнаружения как явных, так и скрытых дефектов застройщик должен или устранить их сам в разумные сроки, причём, как говаривала Сова из мультика, «безвозмездно, то есть даром», либо компенсировать их устранение согласно предъявленным счетам — по всё той же ч. 6 ст. 214-ФЗ. Если недостатки существенные, то договор даже может быть расторгнут с некоторыми компенсациями — но, надеемся, что это не наш случай.

Не долёвка, а кооператив? Так ведь квартира при операциях купли-продажи является товаром, значит, покупателя от брака охраняет Закон «О защите прав потребителей».

Важно

В акте приёма-передачи обязательно должны быть его номер и фактическая (не более ранняя) дата подписания, почтовый (полицейский) адрес, номер квартиры, присвоенный ПИБом, общая и жилая её площади — каждой комнаты и кухни отдельно, — а также окончательная стоимость.