Игорь Пинаев: «Кризис случится в ближайшие два года»
Как риелтору заработать на ипотеке и почему квартиру нужно покупать прямо сейчас
Руководитель «Нмаркет.ПРО Ипотека» Игорь Пинаев — о перспективах ипотечного рынка России, финансовой грамотности заемщиков и скидках на ипотеку.
– Наш разговор я хотела бы начать не с России. В США побит новый рекорд по выданным кредитам, а задолженность по ипотеке превысила показатели 2008 года, когда произошел глобальный финансовый кризис. Американские эксперты говорят, что все под контролем. Лично для себя сделали ли вы какие-то выводы после кризиса 2008 года и могли бы на их основе дать рекомендации и риелторам, и клиентам, как вести себя в текущей действительности?
– У нас ипотечная задолженность около 7 трлн рублей, у американцев — примерно 9,4 трлн долларов. Если перевести все в рублевый эквивалент, то получится, что ипотечный портфель РФ в 87 раз меньше, чем американский. Метафорически наш рынок находится на уровне грудного младенца, а они — состоявшиеся люди. Главная метрика, по которой оценивают ипотечные рынки, объем задолженности по ипотеке к уровню ВВП. У нас почти 7%, у американцев — 60%. Наши рынки просто несопоставимы.
Что касается ипотечного кризиса в США 2007–2008 годов, то давайте разберемся, что там произошло. Случились обвал рынка недвижимости по причине резкого увеличения просрочек/невыплат по высокорисковым ипотечным кредитам и массовые отчуждения недвижимости в пользу кредиторов. Обесценившиеся ипотечные ценные бумаги привели к самому сильному падению биржевой активности со времен Великой депрессии, массовому банкротству инвестиционных банков и страховых компаний по всему миру.
Цены на недвижимость могут падать. Каждый должен об этом помнить.
Люди брали ипотеку с мыслью, что в случае чего продадут квартиру и закроют ипотеку. Рисков — ноль. Тогда в Америке, например, танцовщицам выдавали кредиты на покупку нескольких домов без подтверждения дохода. А когда на рынке обвалились цены, эти заемщики приходили в банк и ставили банк перед фактом, что они не будут больше гасить ипотеку. У заемщика долг 2 млн долларов, а дом стоит теперь 1 млн. Держи, банк, свой дом и делай с ним, что хочешь. А я банкрот (там ведь законодательство о банкротстве физических лиц хорошо развито).
Как итог, банки получили необеспеченные кредиты, инвесторы — обесценившиеся ценные бумаги, сотни тысяч заемщиков остались без жилья. Стоит ли нас сравнивать с американцами, будет ли у нас такой кризис? Да, они мыслили так же, как сейчас в России: недвижимость всегда растет в цене, поэтому в случае негативного сценария продаем недвижимость, гасим кредит, и все счастливы.
И, действительно, долгие годы — особенно на растущем рынке — цены на недвижимость стремились вверх. Это стереотип, который сформировался в России в 90-е. Инфляция высокая, следом за ней растет стоимость недвижимости. Но никто же не смотрит на реальную стоимость. Все оценивают условно: стоила миллион, через десять лет стала стоить три. Инфляция упускается из виду. Цены на недвижимость могут падать. Каждый должен об этом помнить.
Но в целом я настроен оптимистично. У нас же фондовый рынок никакой, ипотечный рынок никакой (всего 7% от ВВП), депрессия, пусть и не великая, уже лет десять как, а рынок инвестиционных банков и производных ценных бумаг на ипотечном рынке только в стадии становления. Переживем!
– А в России как обстоят дела с ипотечными портфелями?
– Сейчас и в России есть мнение, что кредиты, которые обеспечены недвижимостью, надежные. Уровень просроченных задолженностей на минимальном уровне, чуть больше 1%. С этим не поспоришь. Но если смотреть не на процентные, а на абсолютные величины, то уровень просрочки в рублях уже более 80 млрд рублей. Два года назад он был еще 40. Проблемная задолженность быстро растет. Нам скажут, что и ипотечные портфели выросли. Мы понимаем, что, если в год портфели растут на 20–25%, то просрочка, которая растет на 15% в год, никого не смущает. Но в этом году мы будем спускаться на землю, потому что наблюдаем снижение темпов роста портфелей. При этом просрочка как росла на 15%, так и будет расти. Минимум на 15%.
Каждые пять-семь лет случается кризис на рынке
– Но все же если посмотреть цены на недвижимость, то за последние десять лет они выросли.
– Если говорить о номинальной стоимости — да. Если о реальной (с поправкой на инфляцию), то инвестиции в недвижимость за последние десять лет принесли вам -5%. И это в рублях. А в долларах — рухнули на все 30%.
– В ближайшем будущем нас ждут кризисы?
– Кризис, безусловно, случится. Следующий — не позднее, чем в ближайшие два года.
– А как к нему подготовиться?
– Брать ипотеку.
– Брать ипотеку?
– Вопрос в том, что экономика — а ипотека часть экономики — развивается циклически. Каждые пять-семь лет случается кризис на рынке. В российской действительности за последние 15 лет существования рынка ипотеки было два серьезных провала: 2009 год, когда рынок упал в четыре раза, потому что мы зацепили мировой финансовый кризис, и в 2015 году — в полтора раза. Между кризисами проходит пять-семь лет. Когда ждать следующий? В 2020-м или 2021 году. Думаю, мы не свалимся, как это было в 2015-м. Скорее всего, с учетом поддержки ЦБ рынок просядет в полтора раза.
Главные причины роста стоимости недвижимости — инфляция и ставки на ипотеку
– Так, может, тогда подождать, когда цены в кризис еще упадут?
– Зачем ждать? В кризис высокие ставки. Цены упадут, но клиент будет брать ипотеку не под девять, а, допустим, под 19%. Сможете обслуживать такой кредит? Если есть наличка — конечно, ждите. Будет дешевле. Ипотечным клиентам ждать не вижу смысла.
Главные причины роста стоимости недвижимости — инфляция и ставки на ипотеку. Когда нужно было покупать недвижимость как инвестиционный продукт? Когда не было ипотеки.
Если в стране другая инфляция, то и ставки отличаются от российских: у американцев — 3–4%, а в Дании — отрицательные. Почему отрицательные? Потому что держать деньги на балансе дороже, чем их выдать. Процент зависит от макроэкономики. Сравнивать, например, Чехию и Россию некорректно.
– В июне и июле ЦБ снижал ключевую ставку на 0,25 п. п., до 7,25%. Чем объяснить политику по снижению ставки рефинансирования?
– Ключевая ставка является индикатором инфляционных ожиданий. Здесь прямая корреляция. Если в первое полугодие инфляция была 5,5%, то ожидания по инфляции на второе полугодие снижаются: прогноз на конец 2019 года — 4,5%. Стоимость фондирования для банков снижается. В рамках снижения для них стоимости фондирования банки могут предлагать ставки по ипотеке, кредитам, кредитным картам ниже.
– Есть ли смысл сейчас взять ипотеку и купить квартиру по текущей стоимости, а через полгода провести рефинансирование?
– Я всем это рекомендую. Сегодня уже очевидно, что если не произойдет каких-то глобальных событий, то к концу года ключевая ставка будет снижаться минимум один раз, а, может, и два. Если сейчас средневзвешенная ставка 10,28%, то к декабрю она будет в районе 9,5%. Упадет ставка — вырастут цены на недвижимость.
Кроме того, есть национальный проект «Жилье и городская среда». В рамках проекта планируется, что рынок новостроек должен вырасти в полтора раза к 2024 году. Будет сделано все, чтобы поддержать рынок новостроек. Это проблематично в условиях перехода на эскроу-счета, потому что многие небольшие застройщики неизбежно уйдут с рынка. Наверное, чуть ли не единственный шанс выполнить этот нацпроект — низкие ставки на ипотеку. Семейная ипотека, военная ипотека и другие субсидированные программы — все эти преференции на рынке будут неизбежно происходить.
Из рынка вымываются заемщики с большим процентом собственных денег
– По данным Росреестра, количество ипотечных кредитов в Москве выросло на 17% относительно первого полугодия прошлого года. В Санкт-Петербурге, наоборот, наблюдается падение, как сообщает ЦБ РФ. Петербуржцы стали брать меньше кредитов, но на большую сумму. Эксперты говорят, что Петербург в общероссийском тренде. Как вы видите развитие этой тенденции? К чему она приведет?
– Проблема не только в падающих доходах населения, а в том, что из рынка вымываются заемщики с большим процентом собственных денег, потому что в большинстве своем они уже улучшили жизненные условия.
На рынок выходят заемщики, у многих из которых есть только субсидии, но нет своего капитала. Остро стоит вопрос финансовой грамотности. Люди не умеют оценивать риски, которые на себя принимают. Именно это, на мой взгляд, потенциал дальнейшего роста проблемной задолженности. Если посмотреть статистику, то просрочка обычно возникает на третий-четвертый год кредита. Первый год, как правило, все стабильно. Потом дети родились, кто-то женился-развелся, работу потерял, экономическая ситуация в стране стала хуже. И эти проблемы как снежный ком наваливаются. Это потенциальная причина снижения цен на квартиры, потому что огромное количество квартир, собственники которых не могут выплачивать кредит, выйдет на рынок. Будет некий демпинг.
Сейчас покупку недвижимости нужно рассматривать только как улучшение жилищных условий
– Мы возвращаемся к началу нашего разговора. Получается, что ставку снизят, и стоимость квартир может упасть. Сейчас брать или подождать два года?
– С точки зрения инвестиций я недвижимость вообще не воспринимаю. Мне кажется, что те времена, когда купить квартиру и на этом заработать, уже прошли. Если есть живые деньги, то получить доход за три года в 30% можно на облигациях федерального займа, при этом не неся существенных рисков. Можно положить на депозит в государственном банке и получить за три года доходность в 20%. На мой взгляд, сейчас покупку недвижимости нужно рассматривать только как улучшение жилищных условий. Нужно съехать от тещи — берите ипотеку и съезжайте!
– Вопрос про финансовую грамотность. Давайте сформулируем несколько правил для заемщика, чтобы через три-четыре года он не оказался в списке тех, у кого банк заберет квартиру.
– Я бы запретил на законодательном уровне ипотеку без первоначального взноса — кажется, г-жа Набиуллина (председатель Центрального банка Российской Федерации) в эту сторону уже смотрит: поскольку повлиять на наше население она не может, то делает это через банки. Эльвира Сахипзадовна повышает нормы резервирования для банков, если банк выдает ипотеку заемщикам, у которых первоначальный взнос менее 20%. Такие меры принимаются, потому что в случае падения стоимости недвижимости у банков на балансе формируются необеспеченные кредиты. Например, есть квартира за 5 млн рублей и ипотека 4 млн. А вдруг стоимость квартиры упадает в два раза? Это необеспеченный для банка кредит на балансе. По факту это увеличивает стоимость фондирования для банка, и банк не сможет предлагать низкие ставки по ипотеке.
Считаю, что ипотека — это договор, в котором две стороны несут риски. Рискует банк, который выдает заем, и рискует клиент, который свои деньги вкладывает в виде первоначального взноса. Истории, когда рискует только банк — у клиента нет первоначального взноса, и банк выдает 100% стоимости объекта недвижимости — не должно быть. Если потенциальный заемщик не может спланировать свои финансы так, чтобы накопить на первоначальный взнос, возникает логичный вопрос, почему банк должен давать деньги и как он, заемщик, будет их возвращать. Те, кто на первоначальный взнос берет потребительский кредит, загоняют себя в еще большую кабалу. Если не умеешь копить деньги, то лучше не ввязываться в ипотеку.
Второе правило — платеж не должен быть больше 50% от семейного дохода. Лучше, если менее 30%.
Ипотечные каникулы — это хорошая инициатива, но в условиях кризиса это не очень эффективная мера
– Я правильно понимаю, что квартиры, собственники которых не могут погасить кредит, уходят с аукционов?
– В суд банк подает иск, как правило, не ранее 90 дней со дня образования просрочки. Он просит взыскать сумму задолженности и обратить взыскание на предмет залога. Выносится решение. Вероятность того, что оно будет в пользу банка, — практически 100%. На основании решения суда выдается исполнительный лист, который банк предъявляет службе судебных приставов. Первым делом эта служба проверяет остатки на счетах, банк имеет возможность обратить внимание на другое имущество. Например, если ипотека на 5 млн, а на счету — 20, то зачем заниматься квартирой? В большинстве случаев банк пытается заключить мировое соглашение и договориться с клиентом: «Продай сам квартиру, мы подождем». Если вдруг не договорились, то служба судебных приставов — не банк! — выставляет квартиру на торги. Есть специальные нормативные акты, которые регулируют в том числе и правила проведения аукциона. После продажи квартиры происходит перечисление денежных средств. Служба судебных приставов забирает свои 7% в качестве исполнительного сбора, есть сбор в 3% у организатора аукциона. Гасится задолженность банка, а оставшаяся сумма перечисляется на счет должника. Риелтор за свои услуги возьмет дешевле.
– Получается, что сейчас заемщик самостоятельно может продать квартиру в течение ипотечных каникул?
– Мне кажется, что ипотечные каникулы — это хорошая инициатива, но в условиях кризиса, который неизбежно нас ждет, это не очень эффективная мера. Действующий закон разрешает не гасить только проценты, можно уже было бы и основной долг не покрывать в течение полугода. Но эта передышка, наверное, много кому поможет. Возможно, это репетиция, потом еще что-то придумают.
– Как вы для себя объясняете, что семейная ипотека оказалась столь непопулярной?
– Низкая финансовая грамотность населения. Ярчайший пример: банк дал рекламу на федеральном канале — и все пошли к нему за ипотекой. Хотя в других банках условия выгоднее. Есть стереотип на рынке, что, кроме Сбербанка и ВТБ, больше других банков нет. 75% заемщиков получают кредиты в этих банках.
Сейчас вся информация в открытом доступе, забив в поисковик «самые лучшие условия», можно получить описание программ многих банков. Есть стереотип, что в Сбербанке лучшие ставки по ипотеке. Когда это было? Это было в 2015–2016 годах. Сейчас это далеко не так. А клиенты, руководствуясь стереотипами, идут в банки с государственным участием и там берут ипотеку на 1–2% выше, чем в коммерческих банках. Хотя получить выгодные условия просто, достаточно обратиться к профессионалам.
И еще можно рефинансировать кредит на семейную ипотеку под 4,5–6%. Отмечу, что мы можем делать это и для любого клиента, к нам можно обратиться напрямую.
– Почему риелтор должен вникать в курс ипотечных дел клиента? Зачем риелтору брать на себя дополнительные обязанности по поиску банка, который готов предоставить клиенту кредит?
– Если риелтор планирует остаться на рынке и не хочет отдавать клиента банку, то он обязан это делать. Сейчас риелтор должен оказывать услуги по принципу marketplace, вся информация у одного эксперта. Банки уже предлагают квартиры на своих сайтах. Получается ситуация, когда риелтор нашел объект для своего клиента, тот ушел в банк за деньгами и не вернулся, потому что банк ему и квартиру нашел. Сегодня риелтор должен мыслить категориями, что у него конкурентов среди риелторов нет. Его главный конкурент — это банки, которые тоже движутся в сторону marketplace.
– В Telegram-канале «Ипотека PRO», который ведет «Нмаркет.ПРО Ипотека», я прочитала, что если оформлять кредит клиенту через ваш сервис, то можно получить скидку 1%. Это какое-то спецпредложение? Если клиент придет напрямую в этот банк, он возьмет ипотеку по более высокой ставке?
– Да, действительно так. У нас есть ряд банков, которые дают нам скидки. Это Абсолют Банк, банк «Ак Барс», Россельхозбанк, ВТБ и другие. Но нужно понимать, что в вопросе ипотеки важен не только размер ставки, но и множество других нюансов. Важно быстро провести сделку — особенно для риелтора, когда бронь действует пять-десять дней. Мы оперативно подбираем ипотеку.
Есть клиенты, у которых проблемы с кредитной историей, гражданство других стран, невозможность подтвердить доход официальными справками, минимальный размер первоначального взноса, субсидии и/или маткапитал и другие.
Специалисты «Нмаркет.ПРО Ипотека» разбираются в условиях кредитования нескольких десятков банков. У риелтора эта работа — поиск оптимального решения и решения в принципе — может занять много времени, а мы для риелтора делаем ее бесплатно (в отличие от большинства ипотечных брокеров на рынке).
«Нмаркет.ПРО Ипотека» предлагает клиенту риелтора одобрить лимит в нескольких банках, покупатель выбирает то предложение, условия которого ему больше подходят.
Мы делаем всю работу за агента в части взаимодействия с банком, записываем клиента на сделку. Риелтору нужно только заполнить заявку на сайте и одну анкету, прийти в банк с клиентом на подписание кредитного договора.
