Извечный спор: вторичка VS новостройка — что советовать клиентам

Правда ли, что сейчас активизировались продажи вторички? Рассказывают эксперты из Петербурга

Владимир Чмеленко, генеральный директор АН «Столица квартир»

Извечный спор определяется ответом клиента на главный вопрос — цель его покупки: для проживания, для улучшения жилищных условий, в качестве инвестиций или какая-то другая.

Далее агент должен провести сравнительный анализ рынков согласно цели. Рассмотрим ниже.

Основные плюсы покупки недвижимости на первичном рынке:

• стоимость квадратного метра и привлекаемых кредитных средств меньше, чем на вторичном рынке;
• стоимость квадратного метра после сдачи дома и получения клиентом собственности неизменно возрастает;
• клиент приобретает не только новую квартиру, но и новый подъезд, технологии строительства, новые концепции обустройства безопасных дворов и комфортных придомовых территорий, где есть современная детская площадка, велодорожки, спортивные площадки, высокоскоростной интернет и прочие блага цивилизации;
• в новом доме наверняка будет однородное социальное окружение;
• приобретая квартиру с отделкой, клиент получает квартиру со свежим ремонтом — он сможет заехать и какое-то время, пока не решит что-то изменить в своём доме, просто жить.

Недостатки первичного рынка:

• высокие риски, связанные с выбором компании-застройщика, соблюдением сроков сдачи объекта и технологии его строительства;
• ограниченность выбора, поскольку не каждый объект жилого строительства подходит под все возможные схемы взаиморасчётов;
• необходимость значительного вложения средств в доведение квартиры до ума — в случае если дом сдаётся без отделки — в ближайшие один-два года после заселения клиентам приходится жить с ежедневным шумом многочисленных молотков и дрелей;
• невозможность оценить качество постройки дома в момент приобретения квартиры — по сути, клиент покупает воздух и остаётся с надеждой, что со временем из него вырастет красивый, крепкий и современный дом;
• отсутствие инфраструктуры на первых порах.

Основные плюсы покупки квартиры на вторичном рынке:

• клиент сразу получает право собственности — уже на следующий день после получения им ключей от квартиры он может сдавать её в аренду и начать получать прибыль;
• простоявший два-три года дом уже дал усадку — можно оценить все его достоинства и недостатки, проявившиеся в процессе эксплуатации;
• клиент получает уже готовую, хорошо развитую инфраструктуру и транспортную доступность;
• меньше рисков по сделке, поскольку все её участники видят объект недвижимости в реальности — не придётся гадать, построят ли дом в указанный срок или будут задержки по срокам сдачи.

Недостатки вторичного рынка:

• изношенность конструктива и внутренних коммуникаций дома;
• при покупке квартиры в типовом панельном доме 1960–1970-х годов постройки — небольшие метражи, неудобные планировки, социальная неоднородность жильцов;
• более низкая ликвидность по сравнению с новым жильём.

Расставить приоритеты в этом вопросе должен клиент — исходя из личных потребностей.

Сегодня, действительно, клиенты стали более активными на вторичном рынке в сравнении с предыдущими периодами. Сказывается увеличение потребности пользоваться квартирой «прямо сейчас» — этот пул формируют жители других регионов, студенты, которые едут учиться, понижение процентной ставки банков, «оттаявшие» продажи с последующей покупкой для улучшения жилищных условий.

Первичный рынок замедляет темпы развития: сказывается перенасыщенность рынка предложениями, очередные плохие вести с полей обманутых дольщиков, активное муссирование в прессе и на уровне власти перехода к проектному финансированию и отсутствие информации о том, как новое законодательство будет реализовано.

При этом общий «понижатель» спроса петербуржцев — это, как ни странно, лето. Дачи, отпуска, выпуски и поступления — клиенты из года в год откладывают решение квартирных вопросов на осень, а многие вовсе будут ждать предновогодних акций и скидок от застройщиков.

Роман Чиковани, владелец «Агентства недвижимости Романа Чиковани»

Продажи вторичного жилья сейчас действительно выросли, но также в абсолютных показателях выросли и продажи первичного. Это происходит в том числе потому, что многие покупатели опасались критических изменений в ФЗ 214, поэтому старались «запасаться» квадратными метрами по старым правилам. Поэтому в последнее время было проведено достаточно много сделок, большая часть которых — ипотечные (в среднем по России выдано на 75 % ипотечных кредитов больше, чем за аналогичный период прошлого года).

Вторичка также активно продаётся, в том числе выросло количество так называемых «встречных сделок», когда люди продают своё жильё и одновременно покупают квартиры в новостройках. Количество таких сделок выросло примерно в 2,5 раза. До сих пор остаются локации, где вторичный рынок продаётся активнее первичного — это в первую очередь центральные районы, старый фонд.

Мы спрашиваем своих покупателей, почему они покидают свои «насиженные гнёзда» — далеко не все отвечают, что это связано с необходимостью увеличить площадь жилья. Многим просто хочется повысить уровень комфорта относительно того, который есть в домах на вторичном рынке: получить развитую инфраструктуру и ухоженную территорию.

Тем не менее, по нашим наблюдениям, вторичка сегодня не побеждает первичный рынок — более того, новостройки есть и будут на хорошем счету, потому что люди видят, что жить можно иначе. Даже в центре, в том числе на месте «серого пояса» (территории бывших заводов и промзоны) появляются новые постройки, поэтому я думаю, что перспектив у первичного рынка всё-таки больше, чем у рынка вторичного жилья.

Элина Мамонтова, генеральный директор агентства недвижимости «Твой ДОМ»

Мы как агентство, которое занимается в основном вторичным рынком, но также продаёт и первичку, имеем возможность отслеживать и анализировать, где снизились или активизировались продажи.

Сейчас, действительно, продажи вторички пошли в рост, но это происходит в сегментах «эконом» и «комфорт». Бизнес-класс и элитная недвижимость до сих пор ищет своих покупателей. Хорошо продаются спальные районы, периферия города, некоторые центральные районы — иногда сделки происходят даже без ипотечного кредитования.

Относительно цен — здесь, на мой взгляд, по соотношению цены и качества выигрывает рынок первичного жилья — при том условии, что клиент имеет возможность подождать. Вторичку приобретают в условиях ограниченного времени и меньшего стартового бюджета.

В то же время новостройки не подходят людям, которые хотят завтра же въехать, завезти вещи и «чтобы всё было на месте». Красивая мебель, необычная перепланировка и дизайнерский ремонт — всего этого рынок новостроек пока предложить не может.

Когда меня спрашивают, что бы я лично посоветовала приобрести, я отвечаю, что новое всегда лучше старого. Если же жизненная ситуация складывается таким образом, что квартира нужна в ближайшие сроки и недорого, или если у клиента есть какие-то специфичные запросы к будущему жилью, тут я отдала бы предпочтение рынку вторички.