Ипотечные ставки снижаются
Прогноз развития рынка ипотеки до конца 2019 года
По итогам первого полугодия, по данным Дом.рф, совокупный ипотечный портфель достиг 7,7 трлн рублей (+20,9% к концу июня 2018 года). За шесть месяцев портфель вырос на 591 млрд рублей, или на +12,2% к приросту портфеля за шесть месяцев 2018 года.
Мы ожидаем, что по итогам года прирост портфеля по рынку составит около 15%. Темп прироста по итогам 2019 года будет ниже, чем в 2019 году (+50%). Это связано с несколькими факторами. Во-первых, более высокая база для роста. Во-вторых, неблагоприятные для роста условия в начале года. С конца 2018 года ключевая ставка начала расти, и среднерыночная ставка превысила 10,5%, что стало причиной для «охлаждения» рынка. Процентная ставка остается основным стимулирующим фактором.
В начале второго полугодия цикл роста ставок закончен: в июне 2019 года средневзвешенная ставка по итогам июня составила 10,28% (-0,25 п. п. к маю 2019-го). По итогам июля — августа среднерыночная ставка снизится еще примерно на 0,4–0,5 п. п. вслед за ключевой. Снижение ставки до отметки ниже 10% годовых является важным условием для развития ипотечного рынка, который даст дополнительный импульс для наращивания объемов кредитования во второй половине 2019 года.
До конца года среднерыночная ставка может снизиться примерно до 9,65–9,75%. Снижению среднерыночного уровня будет также способствовать популяризация программы «Детская ипотека» (она же «Семейная ипотека»), ставки по которой продолжают снижаться, а количество сделок стремительно растет.
Ипотечные продукты даже в период экономической нестабильности остаются востребованными, так как в России уровень обеспеченности граждан жильем значительно отстает от развитых стран. Около 50% российских семей нуждаются в улучшении жилищных условий. При этом с использованием кредитных средств совершается более 50% сделок. Мы ожидаем, что популярность ипотечных продуктов будет продолжать расти и доля сделок с ипотекой увеличиваться. Этот показатель будет постепенно приближаться к уровню европейских стран — до 80%. По итогам 2019 года доля ипотечных сделок на рынке недвижимости может вырасти до 60%.
К числу сдерживающих факторов роста ипотеки можно отнести снижение реальных доходов населения, что отрицательно сказывается на кредитоспособности граждан. Однако снижение процентных ставок расширит круг потенциальных покупателей. Тем не менее необходимо учитывать, что граждане более осторожно подходят к планированию крупных долгосрочных покупок.
Второй фактор, который, однако, оказал меньшее влияние на рынок, чем изначально ожидалось, — введение эскроу-счетов. Падения объемов продаж строящегося жилья в России и Москве не наблюдается, как отмечают официальные источники. В июле продажи вернулись к среднегодовым значениям. За первые шесть месяцев 2019 года в России зарегистрировано 448,3 тыс. договоров участия в долевом строительстве, что на 32% больше, чем за аналогичный период прошлого года, по данным Росреестра. В начале года было отмечено смещение спроса в сторону вторичной недвижимости на фоне роста цен на новостройки. Однако, вероятно, что к концу года спрос на первичное жилье может приблизиться к стандартному уровню.
Планы по реализации национальных проектов по повышению доступности жилья будут также оказывать влияние на рынок. Крупнейшие госбанки активно снижают ставки по ипотеке и задают тренд всему рынку. Наконец, приход на ипотечный рынок новых крупных игроков усиливает конкуренцию, которая ведется как по ценовым, так и по качественным (сервисным) параметрам.
